Купил франшизу хостелов и потерял более 700 000 р. Рассказываю, как избежать ошибок с франшизой, чтобы сохранить деньги
Поделюсь личным опытом и дам полезные советы, как избежать ошибок при покупке франшизы и куда вообще смотреть. За несколько лет, предшествующих этой истории, я накопил небольшой личный капитал на оказании услуг страхового агента. И стал думать, куда вложить часть накопленных денег, чтобы иметь альтернативный доход. Но случилось фиаско.
Меня зовут Роман Юркин, я из Владивостока (Приморский край), сегодня инвестирую в разные небиржевые инструменты: прямые инвестиции в бизнес, долги предприятий, бизнес-займы, недвижимость и так далее. В общем, начинающий "Прямой инвестор" - делюсь здесь своим опытом, мыслями и разборами инвестпроектов, чтобы уберечь себя и подписчиков от потерь. Ниже - история одного из моих неудачных влож(ш)ений.
Введение
На дворе стоит начало 2019-го года. Изучаю варианты, где можно надёжно поднять денег (или ещё более надёжно - потерять). До введения пандемийных ограничений остаётся год, но об этом ещё никто не знает. Чёрный лебедь готовится расправить крылья...
Близость Владивостока к Азии определила то, что город в те годы оказался в буквальном смысле наводнён толпами туристов из Китая, Южной Кореи, Японии и в меньшей степени из прочих стран. Вот, например, что писал ТАСС в тогдашних заметках:
Да и тенденция к росту турпотока была видна мне невооруженным взглядом, ведь и без статистики, выходя на улицу и прогуливаясь по центру относительно небольшого города с населением около 600 тысяч человек, в сезон - примерно с мая по октябрь - можно было наблюдать огромное число иностранцев.
Видя, как местные бизнесмены зарабатывают на турпотоке, я решил, что и мне хочется откусить кусочек этого турпирога, и стал думать над конкретным направлением. Общепит? Нет, такого опыта у меня не было и бизнес слишком уж операционный - в него надо действительно уметь. Торговля туристическими товарами? Тоже много специфики и риск ошибиться с ассортиментом. Услуги проживания? Кажется, то что нужно. Нужна хорошая локация и уютная обстановка для привлечения клиентов, услуга в целом простая - ты просто предоставляешь человеку место (а не думаешь о том, не отравится ли он после твоей стряпни в кафе), а более широкое поле для поиска сотрудников (в отличие от тех же поваров) вроде бы упрощает осуществление такого бизнеса, - подумал я.
Поскольку самостоятельного опыта ведения подобных дел у меня не было, меня озарила гениальная (нет) мысль поискать франшизу хостелов. Стал изучать варианты, коих оказалось немало. В итоге, исходя из стоимости, условий, визуального оформления объектов и качества общения остановился на одном из предложений. Проверил, что по России было несколько (но немного) хостелов под брендом франшизы. Это отчасти меня подкупило. "Ребята опытные", - подумал я.
Конечно же, в коммерческом предложении был сплошной успешный успех и прочий полный вперёд: соблюдение международных стандартов Hosteling International, персональный куратор, маркетинговое продвижение, а также индивидуальный дизайн-проект под совместно выбранное помещение, обучение персонала и "поддержка на всех этапах бизнеса".
Договоры
После переговоров в конце февраля 2019 года мы подписали лицензионный договор (ошибка), по условиям которого я оплатил 300 000 рублей паушального взноса. Договор прислали почтой на подписание, а вместе с договором - ещё и брендированную флэшку. На неё были залиты разные документы, инструкции, бренд-бук и тому подобное. По договору это и есть те самые "ноу-хау", которые получает счастливый обладатель франшизы. И формально на этом обязанности франчайзера исполнены: ты получил тайное знание за 300к - вперёд. Это была самая дорогая флэшка в моей жизни.
После наших переговоров на местной доске объявлений Farpost (это популярный в Приморье аналог "Авито") появились два соседних интересных с точки зрения локации помещения общей площадью 221 кв. м. на первом этаже в трехэтажном доме 1918 года постройки на улице Пограничной, 6А - самый центр города вблизи набережной, ресторанов и прочих мест отдыха и скопления туристов. Предложил франчайзеру рассмотреть данное помещение.
Созвонился по поводу осмотра помещения. Заранее уточнил у франчайзера, какую информацию понадобится собрать и отправить им на согласование. Сделал подробную видеосъёмку, запросил планы помещений. Помещение было в состоянии, требующем ремонта - раньше в нём находился квест, волна популярности которых уже сходила на нет.
Франчайзер ознакомился с собранными материалами, одобрил само помещение и локацию, после чего прислал информацию о примерной стоимости ремонта под их требования, исходя из собственного опыта работ на других объектах. И это было немаловажно, поскольку я ввязывался в эту затею в том числе и потому, что озвученная сумма была мне по силам. Понятно, что если нет нужной суммы для запуска объекта - то и начинать смысла бы не было.
Получил форму договора аренды у владельца помещений и отправил персональному куратору на согласование. Единственная правка, которая была внесена в договор аренды: фамилия директора компании-арендодателя была исправлена с верной "Черес" на "Через", хотя правильная фамилия легко проверяется через ЕГРЮЛ и множество онлайн-сервисов, например, checko или rusprofile. Посмеялся. Но уже тогда от этой мелкой детали стало попахивать жареным. Чуете?
Ударили по рукам с арендодателем и подписали договоры аренды. Долгосрочные на пять лет, ведь я питал уверенность в завтрашнем дне (от слова "день" или "дно" - тогда я ещё не догадывался) и собирался заходить надолго. Но в целом данное желание было продиктовано тем, что помещение требовало ремонта и срок окупаемости по расчётам был больше года, а вкладываться в помещение с краткосрочной арендой до года - при таком раскладе, на мой взгляд, было рискованно. Почему договоры, а не договор - формально там было два соседних помещения, которые принадлежали разным юрлицам, хотя и аффилированным. Договоры аренды были заключены на моё юрлицо, а моя половинная часть госпошлины за регистрацию составила по 22 000 рублей за каждый договор, итого на госрегистрацию мной было затрачено 44 000 рублей. А вместе с внесением депозита по договору аренды - ушло 289 680 рублей.
Дизайн-прожекты и строители
Помещения требовали ремонта под стандарты франчайзера по его дизайн-проекту, а владелец помещения предоставил мне арендные каникулы на полтора месяца. После замера помещений и отправки актуального плана франчайзеру я ожидал получить проработанный и наиболее оптимальный проект. Ведь я ожидаю, что со мной работают профессионалы.
Когда я получил первый вариант планировки и план монтажно-демонтажных работ, я ох... как сильно был удивлён. В планах предлагалось осуществить демонтаж части оконных и дверных проёмов. А это - наружные несущие стены. В здании 1918 года постройки. В центре города. Ну, вы поняли. Думали ли люди головой, когда решили предложить затронуть несущие стены в старом здании, и осознавали ли, какие для согласования таких работ потребуются затраты времени и других ресурсов - для меня осталось вопросом.
Параллельно случился момент не менее интересный. Одно из помещений на 4 кровати было предложено сделать площадью 15 кв. м. Благо, я самостоятельно изучил ГОСТ Р 56184-2014 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», где в пункте 5.7.4 сказано, что должно быть предусмотрено не менее 4 кв. м. на одну кровать. То есть, в данном случае при 4 кроватях - это минимум 16 кв. м. На моё замечание о данном нарушении поступило предложение, спорящее по своей гениальности с общей теорией относительности, поэтому приведу в первозданном виде:
И тут мне показалась детской забавой та оплошность с фамилией директора при согласовании договора аренды. Здесь уже сомнения в компетенции и адекватности этих товарищей становились серьёзнее. В итоге - планировку я рисовал им сам в пресвятом пейнте. На её основе и была в итоге сформирована конечная планировка объекта, в которой не затрагивалась ни одна из несущих конструкций и соблюдались требования к площади, а под финальную планировку был сделан дизайн-проект. Запах жареного усилился.
Пригласил на осмотр помещения несколько ремонтно-строительных бригад. И по знакомствам, и с объявлений. Показал им дизайн-проекты и требования к материалам. Ушли считать сметы. В итоге ни одна из предварительных смет даже близко не была похожа по своей цифре на то значение, на которое меня ориентировал франчайзер при согласовании помещения и заключении лицензионного договора. Реальная стоимость ремонта оказалась в 3-5 раз выше озвученного.
И тут я снова ох... как сильно удивился. Во-первых, нужную в реальности сумму я был тратить не готов. Во-вторых, доходность объекта оставалась бы прежней, а расходная часть на запуск проекта окажется существенно выше, что уведёт срок окупаемости за горизонты разумного. Жареным уже не пахло. Им смердило.
Ну, и так, ради хохмы, ещё одна мякотка - внезапный сюрприз для франчайзера, что в доме не предусмотрена городская горячая вода. Театральные вздохи удивления, ахи и охи. Занавес. Узнать заранее все детали о помещении, важные для функционирования хостела, видимо, было нельзя. "Координально":
Претензия
Понял, что крепко влип. Желания начинать какие-либо ремонтные работы и вести бизнес с этой конторой у меня не было. По условиям договора аренды при его досрочном расторжении я должен был известить арендодателя заранее - за 3 месяца. Это означало, что хочешь не хочешь - нужно будет нести расходы на оплату аренды за всё это время, ведь отведённые полтора месяца арендных каникул истекали уже вот-вот и начнёт капать полный тариф. Провёл переговоры, объяснил ситуацию, мне пошли навстречу и расторгли договор по соглашению сторон. Но внесенные депозиты, конечно, удержали, что выглядело справедливым, ведь владельцу помещений придётся заново искать другого арендатора.
Мои вопросы о том, с какого потолка была взята стоимость ремонтных работ, где найти такие бригады и могут ли они сделать ремонт в моём городе - остались без ответа. Направил досудебную претензию, в ответ на которую мне сообщили, что договоры аренды я заключал самостоятельно, все требования ГОСТ мне следовало учесть самостоятельно, строительные бригады хотят на мне нажиться, а предоставляемые мне франчайзером модели "не являются императивными и могут быть изменены". Особенно порадовали рассуждения о моих фантазиях. Если коротко: до того, как ты заплатил - "полное сопровождение бизнеса", после оплаты - "думай сам".
Что ж, ладно, во избежание последствий собственных фантазий я обратился в независимую экспертную организацию, которая специализируется на вопросах в области строительства и ремонта. Мной были поставлены вопросы о том, какова стоимость предложенных работ по среднерыночным расценкам, а также соответствовали ли предложенные франчайзером планировки российским ГОСТам и СНиПам и было ли возможно в принципе оказывать услуги хостела в данном помещении.
В итоге: стоимость ремонта по среднерыночным расценкам по мнению эксперта оказалась более чем втрое выше, что подтвердило моё мнение о заниженных цифрах от франчайзера, который вожделел получить 300 тысяч рублей паушального взноса. Кроме того, в данном помещении по выводам эксперта в принципе невозможно было оказание услуг хостела, поскольку отсутствовал доступ к вентиляционной шахте. А чтобы организовать вентиляцию - пришлось бы тянуть вентиляционные короба снаружи здания с согласия всех собственников помещений и при наличии разрешения от муниципалитета. Надо ли говорить, что это равнозначно "невозможно". И надо ли говорить, что франчайзер перед заключением договора аренды не потрудился предупредить меня, что нужно заранее узнать, а есть ли в помещении доступ к вентшахте.
Суд
Поскольку франчайзер находился в Москве, а оба участника лицензионного договора - юридические лица, исковое заявление по законодательству надлежало предъявить в Арбитражный суд г. Москвы. Это совпадало и с договорной подсудностью. Подыскал через сайт-агрегатор юриста. В итоге консультаций и обсуждений пришли к выводу, что следует подать иск о признании лицензионного договора недействительным как заключенного под влиянием заблуждения для того, чтобы вернуть и паушальный взнос 300 000 рублей, и взыскать убытки, понесенные на оплату аренды 289 680 рублей.
Судом было возбуждено производство по делу № А40-32721/2020. Забегая вперёд, скажу, что были пройдены все четыре инстанции вплоть до Верховного Суда РФ и везде был проигрыш. Вкратце выводы судов: договор всего лишь лицензионный, "ноу-хау" тебе передали, дальше крутись как знаешь, а то, что помещение было выбрано изначально неверно - не ответственность франчайзера, ты сам должен был обратить внимание на соблюдение ГОСТ и СНиП. По правде говоря, с мнением судов я согласился. Действительно, мне следовало быть осмотрительнее и сильнее выстроить собственную защиту на этапе заключения договора, ведь доказать заблуждение в коммерческих отношениях крайне проблематично. Кому интересно - с текстами судебных актов можно ознакомиться по кликабельной ссылке на номере дела.
Советы
Что рекомендую учесть, чтобы избежать подобных ситуаций и защитить себя:
- Заключать не лицензионный договор (статья 1235 ГК РФ), а договор коммерческой концессии (глава 54 ГК РФ), который в большей степени соответствует понятию франшизы, ведь в данном случае законом прямо предусмотрено, что франчайзер обязан не просто передать "ноу-хау" на флэшке, но и несёт обязанности сопровождения своего франчайзи (статья 1031 ГК РФ), а также совместно несёт ответственность перед потребителями, если вдруг окажется 4 кровати на 15 кв. м. или выяснится, что в хостеле нет вентиляции (статья 1034 ГК РФ).
- При заключении что лицензионного, что концессионного договора - включить в договор обстоятельства, из которых вы исходите при заключении сделки и которые считаете важными, обозначив их (статья 431.2 ГК РФ). Например, в моём случае это была стоимость ремонта помещения и соответствие помещения требованиям российского законодательства для размещения хостела, а также некоторые другие важные, но менее существенные заверения. Если бы я потребовал включить их в договор, то добиться возврата паушального взноса и возмещения убытков было бы куда проще.
- В договор следует внести конкретные зоны ответственности и обязательства франчайзера, а также сроки их исполнения и санкции за нарушения, чтобы потом не вышло так: "Суд исходит из того, что, исходя из буквального толкования указанного пункта, предмета договора и предпринимательской цели, которой хотел достигнуть истец, ответчик обязался консультировать истца, однако не принимал на себя обязательства по проверке помещений под хостел на их соответствие ГОСТам". В общем, консультировать - не мешки ворочать.
- "Доверяй, но проверяй". Как и думать своей головой. Нужно собирать максимальное количество информации и несколько мнений. В моём случае, к примеру, я мог бы договориться ещё до заключения договоров с владельцем помещений о приходе на объект нескольких строителей, чтобы понять хотя бы примерный бюджет затеи по ремонту помещений исходя из их состояния и местных расценок. Тогда, возможно, я бы заранее осознал, что указанная франчайзером цифра очень далека от реальности и даже не стал бы в это ввязываться. Так же как и понял бы, что помещение не соответствует требованиям ГОСТ для организации хостела, что позволило бы усомниться в квалификации франчайзера ещё до заключения договора аренды.
- Проверять, так ли хорош бренд и нужен ли он вам в принципе. Франшиза прежде всего нужна для того, что воспользоваться силой и узнаваемостью бренда, что снимает часть вопросов потребителей на входе, а также чтобы опереться на реальный опыт организации и управления бизнесом. Если с франшизой сложнее, чем без неё - долой такую франшизу.
Потери
Итог моих расходов, не считая потери нервов и времени:
- паушальный взнос 300 000 рублей
- расходы на аренду 289 680 рублей
- судебные госпошлины 29 794 рубля
- юридические услуги 56 000 рублей
- экспертиза 20 000 рублей
- билеты на самолёт для участия в судебном заседании апелляционной инстанции 26 000 рублей
- Итого 721 474 рубля
Отделался малой кровью, в общем. Получается, вышло даже к лучшему, что процесс не дошёл до ремонта и начала деятельности, ведь проработать было бы суждено в лучшем случае полсезона, а дальше началась бы пандемия... Так что случай вышел неоднозначным: без хэппи энда и с ним одновременно.
Дальше расскажу, как вложил сначала около 200 тысяч, а затем 2 миллиона рублей в фермерские магазины и что из этого вышло. А также о том, что как мы с товарищем вкинули на двоих около 9 миллионов в производственный стартап и к чему это привело... Также я веду телеграм-канал "Прямой инвестор", где рассказываю о реальном личном опыте, удачах и провалах, а также делаю #разборки инвестпроектов, дабы коллективным разумом уберечь себя и подписчиков от необдуманных вложений. Если заметка понравилась - поставьте лайк для продвижения публикации. До скорого!
Автор. Поздравляю. Все шаги и решения ты делал осознанно, тебя никто не толкал и если ты ещё веришь в деда мороза/халяву" и что мама с папой(суд/полиция) за тебя накажут негодяя(на) то не рекомендую что-то делать самостоятельно. Реальность она немного другая, там работать надо а не ждать чуда. Если ты лез в франшизу и чувствительные узлы не проверил(не понял/знал) и удивился что тебя ***бали и до последнего отпирался от "теплого говна"(аж 4 инстанции)
Не стоит или при напролом но без удивления))
Но в тоже время ставлю огромный плюс что рассказали о фэйлах. Ваша история поможет начинающим франчайзи избежать ошибок до а не после.
Ну спасибо за поздравления и наставления, а то я раньше и не догадывался, что влип в этой истории как школьник ) А так да, написал, чтобы другим была наука
Но теперь будет опыт, но горизонт подвохов гораздо шире. Потому "семь раз отмерь один отрежь" - аксиома в любом НОВОМ начинании. И с такой энергией как у вас - все будет в шоколаде😏
Будет непременно, главное чтобы шоколад не оказался другой субстанцией с похожим цветом, но иным запахом :)