Почему инвестирование по Кийосаки не работает
Роберт Кийосаки — известный бизнес-тренер, мотиватор, в своих книгах рассказывает об одной стратегии по инвестированию в недвижимость. В этой статье я на примере расскажу, почему в наших реалиях ее применение весьма сложно.
Стратегия называется “эффектом финансового рычага” и заключается в следующем:
- Вы находите объект недвижимости по выгодной цене. Сам Роберт рассказывает о том, что он работает с жилой недвижимостью, поэтому для примера возьмем самую обычную однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 5 миллионов рублей.
- Берете ипотеку, разделяя стоимость квартиры с банком в пропорции 1:10. Проще говоря, первый взнос составит 500 тысяч, а останетесь вы должны 4,5 миллиона.
- Рассчитываете все так, чтобы арендная плата покрывала ежемесячные платежи по ипотеке.
И к концу срока ипотеки вы получаете квартиру, заплатив не 5 миллионов, а 500 тысяч!
Однако на практике все оказывается не так сладко…
Давайте воспользуемся ипотечным калькулятором, чтобы понять, что не так
Наша квартира стоит 5 млн рублей. Первоначальный взнос 500 тысяч. Итого нам остается выплатить 4,5 миллиона с помощью аренды. В данный момент минимальная ставка по ипотеке составляет около 8 процентов, однако возьмем для расчетов более реальную цифру- 9. Выберем аннуитетный платеж, так как дифференцированный для данной стратегии не подходит.
Что мы имеем в итоге:
Получается, что нам нужно сдать однушку в Москве стоимостью 5 миллионов минимум за 55 тысяч рублей в месяц! Даже самый опытный риелтор вряд ли сможет это сделать, ведь средняя арендная плата за такое жилье составляет 30-35 тысяч в месяц.
Давайте теперь попробуем пересмотреть условия, на которых мы берем ипотеку.
Теперь мы внесем не 10 процентов, а 50. Оставим сумму кредита, вид платежа и срок погашения тем же.
Теперь погашение долга за счет арендатора стало вполне реальным.
Однако имеет ли смысл инвестировать с помощью стратегии финансового рычага?
Все во многом зависит от конкретной ситуации. Допустим у вас есть 5 миллионов рублей на покупку квартиры. В данной ситуации вы можете купить одну квартиру, либо две, воспользовавшись ипотекой. Давайте посчитаем, что же будет выгоднее.
За десять лет мы выплатим ипотеку за обе квартиры, тем самым мы заработаем 5 миллионов рублей (если не учитывать колебания цен на недвижимость). При покупке квартиры мы будем ежемесячно получать доход в размере 32 тысяч. Через 10 лет мы получим 3 миллиона 840 тысяч.
Однако, если не просто откладывать деньги, а ежегодно реинвестировать их хотя бы во вклад в банке под 6% годовых, то можно увеличить доход до 5,8 миллионов рублей.
Калькулятор для вычисления сложного процента
А если использовать более доходные инструменты, например высококачественные облигации, которые без проблем подберет вам любой опытный брокер, то можно получить доходность 7-7,5%.
Таким образом, при данных условиях оказалось выгоднее обойтись без стратегии финансового рычага.
Но есть ли ситуации, в которых было бы выгоднее взять ипотеку?
Во-первых, у вас может не оказаться пяти миллионов рублей. Случается такое, что вы находите очень привлекательный объект для инвестиций, доход по которому с легкостью покроет ежемесячный платеж, и вы даже сможете погасить кредит досрочно. В данном случае долговое обязательство станет для вас благом.
Во-вторых, не для кого ни секрет, что цены имеют свойство падать и расти. И в момент очередного падения рынка недвижимости имеет смысл купить, как можно больше объектов по привлекательной цене(когда рынок придет к нормальным ценам вы можете их продать, но если вас устраивает денежный поток, то можете оставить недвижимость у себя).
Суммируя выше сказанное, можно сделать вывод, что стратегия финансового рычага является полезной в случаях, когда вам не хватает собственных денег на привлекательную покупку. Грамотное использование этого несложного инструмента может помочь вам в ваших инвестициях!
Эту и другие статьи вы можете найти в моем телеграмм канале:
Давайте еще разберем почему не разбогатеть на продаже халифу оливкового масла а народу - индульгенций. Вы бы еще более древнюю и давно раскрытую схему разгромили.
Спасибо за комментарий!
Я встречаю слишком много людей, которые этого не понимают, поэтому думаю, что это сейчас не повредит)
Кстати, заказать упоминание человека на молитве (за здравие или типа того) в храме Христа Спасителя стоит 5 тыс. рублей. Так что с индульгенциями всё не так однозначно.
Комментарий недоступен
Ну почему же, все таки некоторым главным основам финансовой грамотности он все же учил. Например - что работа это прежде всего деньги а не плюшки, хороший коллектив и уважение окружающих.
Давайте начнем с того, что так называемый "богатый" папа был специалистом в области недвижимости. И не просто скупал все по среднерыночной цене, а был настоящим охотником. А если ты овечка, то тебе ничего не поможет...
Я с вами согласен. Этой статьёй я хотел показать, что недостаточно просто взять ипотеку и выплачивать, ведь иногда даже простой вклад в банке будет выгоднее.
Мне кажется многие просто не поняли посыл самого Кийосаки. Суть не в копировании его метода, а в мышлении на уровне бизнесмена/инвестора. Он показал лишь свой собственный путь, череду ошибок и трудностей которые ему пришлось преодолеть на пути к успеху...причем я не исключаю того, что некоторые факты могут быть приукрашены или малодостоверны - в любой книге не нужно верить на 100% автору (впрочем как и в жизни)). Мы же читаем Кийосаки, Баффета, Грэма, Далио, Тинькова, Чичваркина и тп. не для того чтобы бежать скупать недвижимость, вкладывать в акции, лепить пельмени/варить пиво, продавать телефоны)))
Давайте начнем с того, что он объявил себя банкротом)))
Именно так. Прежде чем купить нужно просмотреть, условно, 100 объектов, выбрать 10 и сделать им предложение по покупке. Если положительно ответили 5 из них, то все хорошо. Если больше 5, то условия были слишком мягкими и можно было бы снизить цену. Купить, соответственно один объект (из 100 оцененных). Игра на том, чтобы покупать у тех, кому продать нужно срочно — ниже рынка.
ваш расчёт не учитывает роста цен на недвижимость. если посмотреть насколько выросли цены за последние 10 лет и умножить 5 млн на этот коэффициент, то вероятно окажется что это наиболее выгодное вложение
а статья, написанная исходля из того, что облагации и даже вклады будут приносить доход и только цена недвижимости застынет - просто дешёвая манипуляция читателями
Комментарий недоступен
Хорошая альтернатива этой книге - "Великое искусство пофигизма". Прочтешь один раз и вся дурь с инвестициями в золотую недвижимость при нуле в кармане - как рукой снимет.
Тонкое искусство пофигизма, а не великое
можешь раскрыть мысль?
Ну он как бы не первую попавшуюся квартиру покупал и не в любой момент времени. Почитайте внимательно его книги. Он целенаправленно искал недооцененные дома, часто во время кризисов.
Комментарий недоступен
Знаю такого же, только там было 16 миллионов, потом выкрутился, смог вернуть долги и сейчас имеет достойный профит от бизнеса
Трудности делают сильнее
Земля ему пухом.
Знаю много таких, один был гением - после того, как все поняли, что чел никому ничего не вернет, он создал коллекторское агентство и предложил выкупить свои же долги за Х(пусть будет 70)%!
Нормальная книга, для нормальных стран где %% по ипотеке 0,5 - 1%.
На дальнем востоке уже 2% вполне реальные. Снова плохо?
Планирую переезд и думал, что делать с квартирой. Все посчитав не понял как вообще работает рынок аренды.
Если продать квартиру и все вложить в депозит, то доход значительно выше, чем от аренды. И без рисков, что квартиру пересдадут, сожгут, затопят соседей или еще что-то такое.
Тут такая штука, арендной платой собственник актива может управлять, а процентной ставкой по депозиту – нет.
секрет в том, что рубль периодически тонет. смотрите на депозиты в валюте
Финансовый рычаг при успехе увеличивает размер инвестиций в 10 раз. Если есть 5 миллионов и желание, то стоит смотреть в сторону объектов стоимостью 50 миллионов
Потому что он инфоциган и родного отца оскорбил на весь мир))
На плечах Кийосаки держится 99,999% сетевого наебизнеса. Настоящий атлант
Прикинул по своему городу. Если 1к квартира 1800₽, ставка 9%, взнос 20%, срок 20 лет, то сходится. Но есть же ещё нюансы: страховка, ремонт, мебель, простой квартиры и т.д.
... коммуналка, налоги.
Согласен. Простой квартиры и общая амортизация уже сьедает 15-20% от дохода.
Знаете, эти книги могут быть полезны на начальном этапе,
однако я сомневаюсь, что условный Дональд Трамп станет читать, как разбогатеть на недвижимости.
А у Дональда всё ещё остались вопросы по поводу инвестиций?)
....
Чем больше таких статей, тем лучше! Забудьте вы этого Кийосаки и идите жить ко мне в студии/квартиры не дорого! Да, ещё есть гаражи в Москве в аренду - под склад. А сами вкладывайте свои кровные в банковские депозиты.
Гараж в аренду - определённо, это успех.
Комментарий недоступен
Много раз слышал, что есть больше 6, то уже хорошо.
5