Сдача однушек в аренду — так ли это выгодно? Финансовый результат за 6 лет
На днях я разговаривал по видеосвязи со своим другом. У него в собственности есть несколько квартир в Москве и одна квартира в Черногории, которые генерируют ему ежемесячно некоторый полупассивный доход. На мой вопрос “почему ты не продаешь свою недвижимость или хотя бы часть её и не переложишь эти деньги в акции/облигации” последовал ответ: “Акции – это очень ненадежно. А квартиры, которые у меня есть, ежемесячно приносят мне копейку и они неплохо подросли в цене с того момента, как я их купил. Даже если убрать все риски из уравнения, то недвижимость все равно выгоднее, чем фондовый рынок”. На мой вопрос “брал ли ты в руки калькулятор и просчитывал ли ты оба варианта вложений (в квартиры и в фондовый рынок)” естественно последовал ответ “нет, и так все очевидно”.
Очень многие люди считают доходность в уме и не прибегают к помощи калькулятора (или Excel). Они просто берут стоимость квартиры сегодня и отнимают стоимость квартиры, которая была 10 лет назад. Полученная разница в рублях является для них железобетонным доказательством того, что они «выгодно вложились».
Я сейчас постараюсь быть максимально непредвзятым и просто открою Excel для расчета 2 сценариев: покупка квартир в Москве для сдачи в аренду и покупка индекса S&P500. Исходные данные будут частным случаем, а именно частным случаем моего друга. Все моменты и мелкие погрешности (комиссии брокера, налоги, комиссии риелтору, затраты на ремонт квартир и т.д.) я учитывать не стану, так как они сильно усложнят расчеты, но на итоговый результат повлияют незначительно. Итоговый результат мне неизвестен, как и моему другу. Тем интереснее будет производить расчеты.
Покупка квартир в Москве для сдачи в аренду
Исходные данные:
- В мае 2015 куплена квартира (32 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 5.800.000₽. Сдается за 34.000₽ / месяц.
- В июне 2017 куплена квартира (29 м2) у метро Бульвар Рокоссовского за 4.800.000₽. Сдается за 27.000₽ / месяц.
Вношу все данные в Google-таблицы и считаю сколько бы заработал мой друг в случае продажи 2-х этих квартир сегодня. Плюсую также доход от сдачи квартир в аренду за все это время. Со слов моего друга: простоев не было, стоимость аренды первой квартиры в разное время составляла: 31, 32 и 34 тысячи рублей в месяц. Для расчетов я взял максимальную стоимость в 34.000₽.
В случае продажи обеих квартир сегодня: вложенные в разное время в покупку квартир 10.600.000₽ принесли бы моему другу доход в размере 9.417.000₽. Действительно хороший результат, в минусе мой друг точно не остался. В рублях вложенные средства практически удвоились.
Кстати, если рост стоимости квартир в рублях кажется впечатляющим, то вот рост стоимости квартир в $ немного грустный, особенно это касается первой квартиры.
Зачем вообще считать в $, если мы живем в России и платим рублями?
В мире нет ничего более стабильного, чем рост курса доллара по отношению к рублю. Глупо игнорировать этот факт и продолжать верить заявлениям по ТВ, что надо избавляться от долларов, ведь вот-вот экономика США рухнет. Да, долларами мы не сможем расплатиться в магазине, но разве это важно когда мы рассматриваем покупку активов?
Любой актив (не важно к какой валюте он привязан) мы можем конвертировать в конечном итоге в рубли. Нам важен рост актива не в конкретной валюте, а в покупательской способности. Если купленная квартира в рублях подорожала в 2 раза, а цены в Пятерочке увеличились в 10 раз, то по факту мы в минусе.
Покупка индекса S&P500
Что ж, теперь я возьму те же суммы и в те же даты (виртуально) куплю на них ETF на индекс S&P500, а именно SPY. Этот ETF привязан к доллару, а значит для верности расчетов я должен перевести рубли в доллары, учитывая курс доллара в момент покупки.
Перевожу рубли, за которые покупались квартиры в 2015 и 2017 годах в доллары:
Далее использую сайт для тестирования и сравнения между собой инвестиционных портфелей portfoliovisualizer.com. Ввожу суммы покупки в долларах, выбираю соответствующие временные периоды (с мая 2015 и с июня 2017 по май 2021), а также указываю, что все дивиденды реинвестируются.
1. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в мае 2015 на сумму 5.800.000₽ (или 113.859$):
Итоговый результат: 256.086$
2. Покупка ETF на S&P500 (SPY) в июне 2017 на сумму 4.800.000₽ (или 84.611$):
Итоговый результат: 157.580$
Для наглядности свожу все полученные данные в единую Google-таблицу:
Результат инвестирования в индекс S&P500: доход в размере 19.953.371₽.
Подведение итогов
Я рассмотрел частный случай покупки 2-х квартир в Москве (реальные данные моего друга) и принял в расчетах идеальные условия их сдачи в аренду (без ремонтов, без простоев и по максимальной цене сдачи за весь период). Выходит, что если бы вместо покупки конкретно этих квартир в 2015 и 2017 годах мой друг купил бы ETF на индекс S&P500 и реинвестировал все полученные дивиденды, то его финансовый результат за это время оказался бы лучше на 10,5 млн. ₽! Вы только вдумайтесь – 10.500.000₽! На эту разницу можно купить ещё одну квартиру в Москве.
Я не призываю отказываться от покупки квартир и не ставлю своей целью доказать кому-либо, что долгосрочное инвестирование в индекс – лучшее инвестиционное решение. Во-первых, никто не знает что будет в будущем и предугадать это невозможно. Во-вторых, инвестирование в индекс – это определенный риск. Принимать этот риск на себя или нет – личное дело каждого.
Цель данного поста была проста: доказать прежде всего моему другу и всем тем, кто мыслит также, как и он, что калькулятор и Excel изобрели не просто так. Если вам кажется, что вы выбрали максимально правильный путь, то не поленитесь перепроверить свои предположения, подкрепив их расчетами. Возможно вы были правы, а что если нет?
Мне нравится проверять гипотезы, сравнивать различные подходы между собой и все это подкреплять хотя бы простыми расчетами. Когда я стал так делать, я перестал верить первому встречному, который, к примеру, считает золото/недвижимость/криптовалюту лучшим инвестиционным инструментом. Такие люди просто транслируют чужие мысли, при этом не проверяя их подлинность. Нельзя верить на слово никому: ни Герману Грефу, ни знаменитому блогеру, ни своему лучшему другу. Учитесь критически оценивать любую входящую информацию, ведь не всегда она является полезной и правдивой.
Я уже 1,5 года откладываю некоторую часть от своих доходов в надежде создать свой собственный мини-пенсионный фонд через 10-15 лет. При моих суммах купить квартиру в Москве для сдачи в аренду - нереально, а вот купить индексный фонд - вполне осуществимая задача. А как мы выяснили выше, этот способ экономически целесообразнее, чем покупка квартир. Практически о каждом своем шаге я пишу в своём скромном блоге, откуда был взят данный пост.
Возможно я старомодный и не бегу за трендом, но в одно время для себя вывел перечь.
Инвестиции:
1. Нагрузка на психо-эмоциональное здоровье.
2. Нужно постоянно мониторить дела в мире.
3. Твит может как обвалить так и поднять акции.
4. Возможны большие прибыли.
5. Огромный порог вхождения.
6. Много мошенников и махинаций.
Сдача в аренду:
1. Увеличение недвижимого имущества, которое всегда твоё.
2. Возможность плыть по течению и не отвлекаться на любой чих.
3. Дети... подарить квартиру детям, а акции могут завтра упасть и квартиру уже не купить.
4. Возможность получать ежемесячный доход, который можно реинвестировать в другое недвижеммое имущество, например торговое.
Как по мне инвестиции не для всех и рассматривать его как основной доход, лично мне - крайне тяжело. Максимум как дополнительный доход, который не жалко потерять.
Дополнительно уже тошнит от слов - инвестиции, трейдер, акции и прочее. Слишком уж большой тренд. Обвалы рынок бывают, история знает, а недвижеммое имущество нужно всём.
Да и сложно воспринимать статью - если бы, да кабы. Вот недавно друг "трейдер" вложил большой процент своего капитала в фарм компании и пролетел.
Личное имхо.
Комментарий недоступен
"Друг вложился в фарму" - взял на себя индустриальные риски и поиграл в маркет-тайминг. Молодец, чё. К тому же надо посмотреть, может через 5 лет он уже будет в выигрыше.
У меня знакомая вложилась в квартиру в новостройке для личного пользования - слышит разговоры у соседей с точностью до отдельных слов. Тоже удачненько. Попробуй продай такое без вранья покупателю. Хочешь - можешь детям подарить зато )))
Другие взяли хату, а сосед - реальный наркоман, слушает страшный музон круглосуточно и орёт что-то непонятное страшным голосом не переставая. Полиция разводит руками. Тоже "хорошо") это называется неотъемлемые риски актива :D
На единичных примерах смотреть - дело неблагодарное. Надо на статистике.
Плыть по течению, говоришь?
У тебя реальный опыт сдачи квартиры в аренду есть? Или так, теоретизируешь?
Спойлер: как раз все наоборот, сдача квартиры - ещё какое напряжение, а вот портфель ЦБ, особенно индексов - расслабленное "плытие" по течению.
Да и риски-то он во внимание не берёт. Рухнул рынок - нет денег. А квартира, вот она, стоит, никуда не денется. Просто опять из серии, если бы бабушка была дедушкой. А если б друг биток купил, так вообще бы миллионер долларовый был.
Только если у тебя недвижимость не в Сочи, где наметили Олимпиаду, и тогда твою недвижимость просто забирает себе государство.
2. Возможность плыть по течению и не отвлекаться на любой чих.Когда съёмщики тебе за полгода квартиру ушатают так, что даже застройщик не узнает, выводы будут немного другие
3. Дети... подарить квартиру детям, а акции могут завтра упасть и квартиру уже не купить.Или рубль завтра обвалится, и на цену квартиры акции (в том объёме) уже не купить
Недвижимость, как инструмент инвестиции, показывает весьма скромные результаты. Пик цен на недвижимость в России в валюте был в 2008 году. Если бы вы купили квартиру в 2008, вы были бы в минусе уже 13 лет. И чёрт знает сколько ещё будете в минусе. Помните об этом, когда подумаете купить недвижимость в России для инвестиций.
Согласен, заходишь в терминал, а там все красное... и не исключено, что на пару лет.
Есть инструменты которые не надо мониторить каждый день, если вам это не нравится. Да, если вам это не по душе, то наверно недвига это выход. 4-5% доходностей, плюс рост цены. Наверноето выход.
Пример так себе, определенно фондовый рынок гораздо более рискованный инструмент, чем квартира, хотя очевидно что за 6 лет сдачи этой квартиры в аренду - она просто убита в хлам, а средненький ремонт сейчас в районе 1.5 млн руб
Сп500 почти без риска, если хотя бы на три года про них забыть. Квартиры конечно меньший риск, но просто удивительно, насколько у нас народ не умеет считать. Вложение капитала в квартиры для сдачи в Аренду-самый неэффективный способ. Обычно есть проблемы с арендаторами, с ремонтом и тд. Там доходность 3-4% в год, почти как у депозита. Выше у коммерческой недвижимости, обычно 12%, но там нужен больший капитал и Обьекты по сравнению с квартирами неликвидны. То есть хату ты сможешь продать быстро, а вот коммерческую не всегда. Облигации дадут чуть больше депозита и квартиры, но меньше чем коммерческая, в районе 6-7%. Зато суперликвидность и капитвл минимальный. То же самое акции, чуть рискованнее, зато прибыльнее. Если забыть и не нервничать при просадках, которые случаются. Соответсвенно акции то же не очень ликвидны, ибо продавать при коррекции можно выйти в убыток. Итого есть табличка- ликвидность и доходность. Если готов купить и забыть, то лучший вариант акции. Если капитал большой то коммерческая для диверсификации. Если нужны ликвидные вещи, то вариант-облигации. Квартира как и депозит дают меньше инфляции, кто не умеет считать как раз и держат в банках стеклянных и банках обычных. Квартира в Аренду ещё хуже ибо надо заниматься и решать проблемы с ее обслуживанием
Комментарий недоступен
В квартире есть тоже риски. Которые может и небольшие, но на горизонте 10 лет вероятность их срабатывания высокая. Затопили соседи, пожар, падение стоимости квартиры в 2 раза.
А теперь посчитайте то же самое, но если бы вы сдавали бы с 2000 года по 2010 и сравните сколько вы заработали(потеряли) бы на SnP500 за тот же период.
10 лет это короткий срок для фондового рынка.
Одно десятилетие может проиграть недвижимости - это факт. Правда, вероятность этого невелика.
Срок окупаемости недвижимости - 15-20 лет, с другой стороны. Примерно столько же занимает возврат ипотеки для среднестатистического должника.
Теперь сравните доходности недвижки и S&P500 за 20 лет. Вероятность, что индекс проиграет недвижке - невелика. Но она есть. За повышенную премию - повышенный риск. Добро пожаловать в инвестиции.
Да всё эти sp500 заработали только как пару тройку лет в РФ, я имею в виду для широкого круга инвесторов. Ранее этим инструментом пользовались только избранные. На памяти моё обращение в один из банков по брок.обслуживанию в 2005г.Мне обозначили условия открытия счёта как наличие 50т$и опыт работы с ценными бумагами не менее 5лет.Скажу больше, вся эта популяризация инвестиций сейчас, так же носит определёный характер, целью которого является, приучить народ формировать себе пенсионные накопления, ещё и брать налог с дохода при формировании НДФЛ13%(пока 13)тем самым государство полностью или частично, хочет освободить себя от соц. обязательств. Это особенно видно по Условиям закрытия информации реформирования гос. пенсионной системы в последнее время,(если закрыли, значит ничего хорошего ждать не стоит, учитывая последние кульбиты в законодательстве по пенс. реформе), но отнюдь,никак не с целью повышения уровня дохода граждан, с которым традиционно в РФ всегда боролось государство .
Можете посчитать за этот период и поделиться ссылкой на исследование :) С удовольствием ознакомлюсь ) Я хотел доказать другу, что недвижимость далеко не самый лучший инвестиционный инструмент и взял за основу его реальные данные.
Вот ещё пара исследований на тему "квартиры vs фонда":
https://vc.ru/finance/159710-chto-vygodnee-kupit-zhile-v-ipoteku-ili-kopit-cherez-investicii
https://vc.ru/finance/161521-chto-vygodnee-kupit-zhile-v-ipoteku-ili-kopit-cherez-investicii-chast-2
Тоже хотел сказать, что всё зависит от периода. Попал на кризис и плакали все твои инвестиции.
Мораль проста - сбережения и инвестиции лучше всего диверсифицировать, не класть все яйца в одну корзину.
Понятно, что все эти блогеры с нами не согласятся, но мы то знаем что они тут рекламируют.
На редкость глупый и вредный пост
1. На ежемесячные платежи за аренду квартиры можно жить, покупать себе покушать. А на ваш индекс только наяривать всухую, сложив зубы на полку
2. Дружно забили на все налоги, связанные с инвестированием в валюте (переоценка, ндфл)
3. что делать, если индекс рухнет, как в год назад, а жрать бует хотеться по прежнему? квартиру хотя бы можно пересдать
в общем, безграмотный пост
я часть средств держу в недвиге
Сохранение капитала и извлечение ежемесячного дохода - разные задачи.
При второй задаче нужно брать не индекс, а дивидендные акции и (или) облигации.
Согласен с вами
Да в том-то и беда, что предсказать, как себя поведет фондовый рынок никто не может. Ну прекрасно, что за этот период S&P так подрос, но он же мог и рухнуть... Недвижимость, все же, намного более консервативный инструмент. Конечно, доход ниже, но и риск ниже...
Неправда. Сп500 на дистанции 12 лет даёт 100% гарантию роста, даже если купил акции методом тыка. При 7 годах, посчитано что 75% вероятность роста. В первые три года можно действительно не заработать. Но как правило, те кто покупают и забывают об акциях потом снимают сливки. Не надо трейдерить, не надо тратиться на комиссию и налогах, зато доход в долларах, а не в рублях которые поедает инфляция. Ну и все говорят о риске, но СП500 неизменно год от года растет
Когда рухнет S&P, квартиры рухнут еще больше)
Чушь не городите, перечитайте заново. На длинном таймфрейме.Индекс всегда растёт
Да, статья прошла мимо…
У вас брешь в расчете: в индексе прибыль реинвестируется, а при сдаче квартиры - проедается.
Сдавать помесячно - иметь не более 5% рублевой доходности. Можно перейти на airbnb и авито с посуточной сдачей, но тогда квартира превратится в полноценную работу.
а где же ставка дисконтирования?)
Комментарий недоступен
1. Открываете брокерский счет в одном из банков (ВТБ, Сбербанк, Тинькофф, Открытие).
2. Покупаете один из этих тикеров (после того как сравните комиссии за управление): FXUS от FinEx, AKSP от Альфа Капитал, TSPX от Тинькофф, SBSP от Сбербанк, VTBA от ВТБ Капитал.
Я бы выбрал FXUS, хоть он и отслеживает индекс Solactive GBS United States Large & Mid Cap. Но по составу и доходности он практически идентичен S&P500.
Если смотреть индексы, то сейчас более разумно вкладывать как раз в индекс московской биржи IMOEX. Он стабильно растёт не хуже СП 500. И вообще Россия это супер-перспективный рынок для всего, мы только сейчас начали выходить на новый уровень производительности труда (лет 25 лет занимались тем что убирали строительный мусор от разрухи 90-х).
Для многих россиян, особенно старшего поколения, недвижимость - это ощущение стабильности, и они готовы его покупать даже за такую альтернативную стоимость.
инфляция в долларах тоже есть.
и немаленькая.
Насколько это принципиально если вы живёте в стране с ещё более высокой инфляцией.
В некоторых городах-миллиониках стоимость квартир с 2008 года выросла ровно на ноль %%... В рублях...
Мы смотрим на десятилетие роста, но недвижимость - это про невысокие риски и стабильность. Дико интересно увидеть эту же таблицу в конце этого года.
А если вы берете ETF - обычно еще там комиссия за управление, у Тинькофф для ETF Nasdaq - 0.79% годовых.
Как инвестора, по большому счету, вас должна интересовать только декларируемая прогнозная доходность. Какое вам дело до внутренней комиссии?
Комментарий недоступен
Речь не о сверхприбылях, а об элементарной защите сбережений от инфляции + защите от постоянного падения рубля по отношению к $. Квартиры в данном случае показали результат хуже, чем индекс.
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Суровая у вас реальность.А когда-то читали у кийосаки как все просто 🤑🤣😱 Квартира окупается 15 лет? А с учётом ремонтов лет 19?..
Они показали это только в вашем теоретическом расчёте. Не нужно говорить, что люди считать не умеют. Просто каждый сам определяет как ему удобнее.
Недвижимость под аренду и облигации имеют небольшие риски на небольшом горизонте, но с увеличением времени инвестиций риски возрастают. Широкие фонды акций имеют большую волатильность в коротком таймфрейме, но с увеличением дистанции риски уменьшаются. 10 лет это слишком короткий промежуток для инвестирования, полезно думать на 20-30 лет вперёд.
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Я против таких сравнений. Это, как привлечение новых людей в казино или ставки на спорт, с приведением статистики за прошлые года. Вы привели в пример один фонд, который вышел в плюс. Ну, а приведите пример, которые вышли в минус. Если куда-то деньги пришли, значит откуда-то они ушли, а на рынке уходят из карманов других инвесторов.
Считаю, что хайп роста скоро завершиться и настоящие инвесторы, которые читают отчеты компаний и следят за развитием компаний из ETFок, будут в плюсе, а хапоследователи выхватят сполна. Справедливости ради напишу, что и жилая недвижка фуфло редкостное и если экономическая ситуация в регионе ухудшится(работа, социальная доступность, инвестиции, например: столицу перенесут из Москвы, как этого хотели лет 10 назад или, как сейчас дела обстоят с некогда дорогим промышленным городом - Детройтом.), стоимость жилья пойдет вниз. Рост основан на спросе, а в условиях экономического спада ожидать роста не стоит.
Комментарий удален модератором
Я вротимел все эти индексы. Это нервы и расчет сделан исходя из известных величин. Квартира-это железобетонно. Причем от сдачи хаты полученные бабки можно было тоже вкладывать, а не прожирать. Например гаражи в новостройках..
А есть реальные примеры, кто без опыта инвестирования, инвестирует 10 млн в фондовый рынок на 5 лет, и радуется что перегнал рынок недвижимости?)
В основном этим могут похвастать только крупные владельцы капиталов с диверсифицированным портфелем. Небольшому владельцу проще купить какое-нибудь СТО, которое в год будет приносить от 30% и выше.
Это выгодно, я считаю. У меня есть 1 квартира, и вот планирую еще одни апартаменты купить под сдачу. Тут главное выбрать застройщика хорошего, что со сроками не подвел и само качество было на уровне. Тот же Coldy, хоть не очень известен но строят круто, плюс реставрируют старые здания...
Вы посчитайте доходность за несколько лет (в долларах), а затем уже делайте вывод насколько это выгодно. То что квартира приносит некоторый доход - это хорошо, но это не означает, что это выгоднее тех же облигаций или индексных фондов.
А лучше иметь часть активов в недвижимости, часть в инвестициях.
интересно думаете ли вы также после 24.02.22 ?
Акции это просто )), пишу из 2022 года. Российский фондовый рынок обрушился на 50%, а иностранные акции заморожены на неопределенный период. Тех кто покупал расписки российских компаний за доллары вообще походу кинули на деньги наши иностранные коллеги. Вот и думайте ребята )
Бадабум бадабинг! Круто уметь вкладывать на левой части графика. Теперь попробуй сделать это на правой
Комментарий удален модератором