Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции? Часть 2

Данный пост является логическим продолжением предыдущего поста: Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции? Ранее я постарался сравнить 2 варианта покупки своего жилья: через ипотеку и через инвестиции в индекс МосБиржи.

Что произойдет, если вместо покупки своего жилья в ипотеку мы будем жить в съемной квартире, а разницу в цене (ежемесячный платеж по ипотеке – стоимость аренды) будем инвестировать не в российский фондовый рынок, а в американский индекс S&P500?

За основу возьмем ту же самую квартиру за 7.000.000 ₽ и данные по росту недвижимости и индекса S&P500 за последние 10 лет.

В предыдущей статье мы смотрели на график роста цены 1м2 в Москве в рублях. На том же сайте можно посмотреть график роста цены за 1м2 в долларах.

1м2 (в Москве) в 2010 году стоил 4500$. Сегодня тот же 1м2 стоит 2500$. Вот вам и инвестиции в бетон: “стабильность”, “надежность” и “безупречный рост”.

Расчеты в Excel показывают, что недвижимость в Москве дешевела в среднем на 5,4% в год (в долларах).

Давайте посмотрим какая доходность у индекса S&P500 за последние 10 лет с учетом реинвестирования дивидендов:

Доходность в 13,05% годовых – довольно неплохо, особенно в долларах.

В предыдущей статье мы условились на том, что ежемесячно будем направлять на инвестиции 24.700 ₽ (разница между ежемесячным платежом по ипотеке и стоимостью аренды подобной квартиры в том же районе).

С помощью возможностей Google Finance я учел тот факт, что доллар в 2010 году стоил 30 рублей и постепенно рос (ссылка на табличку Google).

Инвестируя по 24700 рублей ежемесячно на протяжении 10 лет, мы бы инвестировали разные суммы в $:

• 10 лет назад – 840$
• Сегодня – 320$

Ещё до начала расчетов я даже не сомневался в том, что инвестиции в индекс S&P500 окажутся наиболее выгодным вариантом из всех рассматриваемых.

Экстраполируя данные за последние 10 лет, мы получаем следующие результаты:

Рост курса доллара и индекса S&P500 в совокупности с падением цен на недвижимость (в долларах) дали бы нам возможность накопить на свою квартиру за 7 лет! Да, пришлось бы эти 7 лет жить в арендованной квартире, но сравните 7 лет жизни на съемной квартире и 20 лет ипотеки. Что для вас меньшее зло?

Многие задают вопрос: "Почему ты не учитываешь рост стоимости аренды квартиры за этот срок". На самом деле я много факторов не учитываю, например возможные налоговые вычеты, инфляцию, индексацию зарплат. Даже если постараться учесть все эти факты - это не даст точного прогноза на будущее. Поэтому воспринимайте данные расчеты не как призыв к действию или аксиому, а как повод задуматься и взвесить лично для себя все плюсы и минусы выбранного варианта.

Сколько я встречал людей, у которых главный аргумент в пользу ипотеки: лучше я возьму ипотеку и буду платить банку за свое жилье, чем платить арендодателю за съемное.

Я не убеждаю никого в том, что инвестиции в акции – это волшебная таблетка для всех. Нет, это далеко не так. Здесь есть риски и нужно это понимать. Но теперь когда люди будут говорить мне, что ипотека – это единственный вариант купить своё жилье, я смогу с ними поспорить, показав им свои расчеты, основанные на истории. А с цифрами сложнее спорить, чем просто с абстрактными рассуждениями.

Выплачивать ипотеку 20 лет или снимать жилье и копить, используя инвестиции – личный выбор каждого. В случае с ипотекой – вы можете ее погасить досрочно. С инвестициями та же история – вы можете инвестировать чуть больше и ещё раньше накопить на свою квартиру.

Зачем я вообще провожу такие сравнения и интересуюсь инвестициями? Дело в том, что некоторое время назад я вместе со своей женой принял решение копить на собственную пенсию самостоятельно, откладывая ежемесячно некую часть своей зарплаты. Банковские вклады дают достаточно маленькую доходность, которой не хватает, чтобы покрыть хотя бы инфляцию. Квартира (если её покупать для сдачи) - тоже не самый выгодный актив, и к тому же требующий хлопот.

Покупка акций крупных американских компаний видится мне наиболее оптимальным вариантом сохранения и приумножения своих накоплений по соотношению доходность/риск. Если всё будет ок, то я могу выйти на пенсию (обеспечить своей семье доход от капитала) в возрасте 40-45 лет. О своем опыте достижения этой амбициозной цели я пишу в своем блоге (и иногда дублирую свои посты на Пикабу). Если вам интересна эта тема, можете почитать множество интересных статей у меня в блоге, который я веду в Телеграм (можно найти в поиске, вбив @wkpbro).