В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Обязательно оставьте свой комментарий.
Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.
Всё очень индивидуально. Как текущая инвестиция, согласен, не актуально. Но для кого то это инвестиция в старость, понятная и простая (сдавать и получать +35К, по сегодняшним ценам к пенсии или продать и покутить по миру). Не все готовы вкладываться в ценные бумаги, здесь нужны знания. Банковский вклад уже не раз дискредетировал себя в нашей стране, валюта жмёт карман, если есть свободные деньги их всегда куда то хочется потратить. Так что альтернатив в наших реалиях не так уж много.
открывайте или развивайте бизнес
Рассказать вам, сколько процентов бизнеса выживает после старта? 5%. Я говорил, про инвестицию в старость.
правильно, поэтому лучшим вариантом является инвестирование с несколько крупных и качественных бизнесов сразу - то есть в акции, так и диверсификация появляется и риски управления не на вас
Комментарий недоступен
Инвесторы в жилую и коммерческую недвижимость в пенспективном и развивающемся Донецке в 2013 тоже так думали, к сожалению, что недвижимость - стабильность и ничего с ней не случится. А теперь за бесценое не продашь.
А при каких условиях рухнут все компании на всей планете? При ядерной войне? Тогда и на недвигу вам всё равно будет
Комментарий недоступен
то есть больше 200 лет всё работает, а сейчас должно обнулиться?
Вы путаете фондовый рынок с бинарными опционами или форексом.
Покупая акцию на фондовом рынке вы покупаете долю в компании, а ваше имя записывается в едином реестре держателей. Каким образом всё это во всех странах обнулится? Что, даже топ-менеджмент всех крупнейших компаний потеряет свои акции и все компании мигом закроются?
Комментарий недоступен
с вашим уровнем тревожности верить в то что недвига почему-то останется за вами - очень странно. Если обанкротится весь крупный и средний бизнес - вы чем будете платить по ипотеке или просто за ЖКХ? Долги накопили - вы на мороз и квартира с молотка. Всё в рамках вашей теории :)
Только физическое золото в укромном уголке запрятанное спасет вас.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
если ориентироваться на такие уровня риска когда валютой станет тушняк с патронами, то инвестировать надо в сколачивание многочисленной группы граждан с доступом к разнообразным вооружениям :) одиночки не выживут.
Комментарий недоступен
Землянку? нет смысла.
Какая-нибудь Кантемировская дивизия или Софринская бригада станут пупом земли окрестной без вариантов :) Но способов инвестиций в такой актив у среднего инвестора - я не вижу.
Вот и в военкомат пришли :)
что может быть материальнее золота :) раньше были еще алмазы, но искусственные стоят дешево, да и спрос падает вроде.
Комментарий недоступен
машина теряет четверть цены сразу, просто выезжая за порог дилера.
антиквариат обогащает в основном экспертную тусовку , к тому же хрупок и не очень пригоден к спешному бегству в отличие от золота.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Золото нужно не в сами черные деньки - в эти времена его с высоким шансом отберут у вас просто.
Уже после, когда или вы переберетесь в безопасные края, или там где и были опять начнет всё налаживаться и можно будет купить разное за недорого.
Тушенка - дело хорошее, но сколько в нее вложишь-то если бункер не строил свой :)
И треснул мир напополам, дымит разлом,
И льётся кровь, идёт война добра со злом.
я думал, алармизм в стиле Авантюриста остался уделом маргиналов
слышали уже эти песни - про призрак коммунизма, мировую революцию итд. Лет сто назад.
это какое-то фэнтези. Какие хакерские атаки уронят в ноль цену Газпрома? что, хакеры перекроют вентили по всем трубам? подломят Питерскую биржу? Емнип, именно на ней размещен Газпром изначально.
Те же вопросы про солидные бизнесы типа Кока-колы, J&J или BP - они что, потеряют клиентов и бизнес чтоль?
Уронить фонду в ноль можно только уничтожив все депозитарии (обнулив данные по владельцам) + логи бирж и брокеров (дабы не было возможности собрать по транзакциям хоть что-то) и всё равно останутся записи о владельцах акций у самих эмитентов емнип.
Комментарий недоступен
Почему нефть ушла в минус - это понятно.
почему встал тот трубопровод - тоже. На слушаниях в конгрессе (емнип) менеджменту задали вопрос, мол, ребята, у вас лет 7-8 назад была техническая проблема схожа и вы тогда смогли ее разрулить. На что менеджмент ответил что тот персонал, который умел крутить вентили вручную обеспечивая работу системы без автоматизации - уже вымер. Вангую что у газпрома пока еще такие люди есть :)
Я до сих пор не понимаю что заставит государство обанкротить принадлежащий ему доходный бизнес? Ну вот что сподвигнет РФ или Китай обнулить Роснефть или Синопек? Масоны и рептилоиды заставят зарезать курицу несущую золотые яйца?
Комментарий недоступен
а откуда новые деньги возьмутся у людей? старая элита, "старые деньги" - ведь тоже обнищают т.к. их бизнесы разорит государство. Кто будет на приватизации покупать и на какие шиши? :)
Комментарий недоступен
Руководители - это совсем не владельцы. ни в бизнесе, ни в политике западной. Т.е. "старые деньги" что, будут смотреть на то как их обдирают как липку ими же посаженные в кресла сенаторы и президенты? Если "старые деньги" сами в доле, то вообще не понимаю - на кой черт, они и так владельцы :) только ради того чтобы обнулить Эпл и Амазон? с этим отлично справляются карманные политики всегда: вспоминаем антимонопольные решения государства по Стандарт Ойл, Микрософт и т.п.
У нас и в китае, конечно, чуть иначе, власть важнее бабла, тут это имело бы смысл - добавить к власти еще и собственность. Но такой мировой заговор даже китайская КПК не осилит :)
Комментарий недоступен
вопросов больше не имею.
когда мне говорят про такие же теории то мне думается, всю эту сложнейше-вымерянно-продуманную схему завалит обычный Вася, которому поручат напечатать закон в word и собрать подписи в конгломерате, и он ошибочно поставит запятую не там.
да банально пересрутся между собой условные украинский и белорусский президенты из-за фигни или армянский с азербайджанским и привет, масонская ложа рассыпалась в драке.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Это и есть классическая теория заговора.
Где вы такую траву берете?
Комментарий недоступен
там уже такой нет)) уже разобрали давно, качественный товар)
Вы прекрасно находите причины неинвестировать. Это не плохо, мозг так устроен, находить причины.
Только вот спустя 10-30 лет вы такими темпами не будете иметь капитала, а кто-то будет жить с него, или хотя бы не питаться макаронами с тушенкой.
Смотрите, на одной чаше весов урезать расходы на 10-15%. От этого не сильно страдает качество жизни.
На другой чаше весов с высокой вероятностью в некоторой степени(!) пассивный доход.
Но рассуждать одно, а вот у вас есть дом в сибири и запас продуктов на несколько лет? Если нет тогда это все слова.
А вот мой знакомый который берет в расчет такой риск так и сделал. Часть у него в ценных бумагах, часть в металическом золоте, и домик есть, там, где пешком или на машине не добраться.
Комментарий недоступен
Ваш уровень осведомленности о поведении фондового рынка заставляет задуматься: не вы ли его обвалите?) Других объяснений, откуда вы можете это знать, у меня нет.
Комментарий недоступен
Ни в одну конспирологическую теорию я не верю. Всерьез это можно обсуждать только в позиции психиатрии - у кого из авторов какой диагноз.
Комментарий недоступен
"Это не конспирология" говорите вы и дальше описываете чистой воды конспирологию. Проблема в том, что все эти теории основаны на домыслах и притянутых за уши аналогиях про магазины на районе. Представьте, что я не хочу открывать магазин на районе. А так оно и есть. По вашей логике, это надо экстраполировать на весь мир. Вуаля, во всем мире вообще нет ни одного магазина. Но, т.к. реальность немного выходит за рамки моего сознания и моих суждений, такая логика внезапно не работает.
Комментарий недоступен
э-э, как, в виде мумии или зомби?
или вы хотите сказать что она жива?
Комментарий недоступен
э-э, а она-то как попадет на престол? Наследник - Чарльз, и он уже женат заново ведь?
Интересный казус :)
Комментарий недоступен
вместе с женой второй?
Впервые, анонс возвращения ее на престол, был показан в фильме Спортлото 82, хотя там вообще была зашифрована вся эта липовая катастрофа полностью.После него же дети наследуют, не Диана?
всплакнул :)
Комментарий недоступен
наплевать на закон о престолонаследии не может никто кмк.
Будьте добры, поделитесь источниками информации. Очень интересная тема.
Комментарий недоступен
с пузырём я согласен, но каждый лопнувший пузырь отрастает обратно через 5-10 лет. Мне такой горизонт удобен. Я не собираюсь ничего продавать в этот срок, а даже наоборот, буду покупать просевшее всё
не каждый. япония, европейские индексы (большинство) - до сих пор не отошли от 2001.
А если пересчитать СП500 не в баксах, а в унциях золота, то и этот светоч после падения после 2008 еще не отрос до прежних значений.
Во-первых, то что европейские и японские не вернулись, нет ничего страшного. У них продлевается распродажа. Потом всё откупят.
Насчёт золота - так оно же выражено в долларах. Что конкретно поменяется, если вместо доллара подставить золото?
График. Ценник на золото же меняется. И картинка изменится, станет как с московской недвигой если переключиться с рублей на бакс.
Но это так, мысли вслух, практического смысла в текущей беседе не имеет.
😄 ну да))
Комментарий недоступен
Вы о чем вообще говорите? Обвал и переформатирование чего?
Комментарий недоступен
Тогда мне не страшно, я дивидендный инвестор)
Комментарий недоступен
Откуда информация, товарищ?
Комментарий недоступен
Что это за источники, близкие к достоверным? Это не из мертвой воды и мирового правительства история?
Переформатирование чего?
Комментарий недоступен
А что есть из себя "новые деньги"?
Комментарий недоступен
Евро #2?
Амеро в контексте нафта вообще не котируется. Слишком малы экономики Канады и Мексики. Т.е фактически тот же доллар с обременением.
Это без учёта проблем, которые это вызовет.
Ну и рубль....
Извините, но в контексте политики России это вообще не валюта. Тогда уж юани...
а Украина, Украина? :) ну или Туркмения. Они не ЕАЭС, не ЕС - им что достанется?
Комментарий недоступен
что за союз такой?
Комментарий недоступен
"рухнет неминуемо"
"ничего не случится"
фин грамотность из СССР
Акции хорошо, но только часть бюджета, и лучше всего в начале суперцикла.
согласен, для полной диверсификации надо использовать разные классы активов.
а насчёт суперцикла - если бы вы с точностью могли предсказывать начала суперциклов, цены бы вам не было) Платил бы вам деньги за это)
Актива-хуяктива.
Те кто думает что чето понимают в фондовом рынке, трейдинге ценными бумагами, криптой и вот этим всем - нихера не понимают.
Даже крутейшие инвестфонды с десятилетиями опыта, инсайдерской инфой, доступом к политикам и тп - показывают доходность на уровне 15%.
А Вася который возомнил себя крутым финансистом, сегодня заработает плюс 30 завтра минус 90
а я где-то говорил, что я зарабатываю сильно больше инвестфондов?)) читайте внимательнее, или вы веткой ошиблись? Я тоже придерживаюсь мнения, что зарбатывать на несколько десятков процентов ежегодно нереально. Так что сначала ознакомьтесь подробнее с вопросом, прежде чем оскорблять. Спасибо)
Это я про то что вы от вопроса «куда закинуть бабла чтобы было спокойно» ушли к ценным бумагам и прочему. Это же тоже РАБОТА, даже максимально консервативные стратегии требуют анализа и затрат времени и энергии. Может даже больше чем квартира которую надо сдавать
Если вы под максималоно консервативными стратегиями подразумеваете лудоманию ежедневную купи/продай, то нет, таким я не занимаюсь. Если рассматривать с точки зрения постоянно покупаешь и забываешь на 10 лет, то 95% компаний (это статистика) показывают рост. Поэтому самое простое и самое нерискованное (не равно самое прибыльное) - берешь 10-15 голубых фишек и ежемесячно какую-то денежку докидываешь. Дивиденды реинвестируешь. В результате никакой такой уж работы. Уделил время, просмотрел показатели 10 бумаг и всё. Ну раз в год пересмотрел и перераспределил и то, если понадобится.
А ну может быть. Но это все тоже требует знаний и понимания предметной области. А хату сдавать даже обезьяна может
Конечно, поэтому и доходность хаты ниже) не надо разбираться, купил и сдавай
Крупным фондам зарабатывать мешает размер. Вася моет позволить себе купить акции лавочки Ашота с потенциалом роста 100%, а фонд нет, он даже не разглядит последнюю в силу разницы размеров. Сам Баффет говорил что обогнать на 50% рынок он бы смог. Да он и мог пока управлял небольшим фондом.
мейнстримные финансовые СМИ уже почти все отписалисьь о том что новые суперцикл начался как раз сейчас, про ресурсные цены.
Так что можно без предсказаний обойтись :)
я ещё в апреле 20 это понял))
Комментарий недоступен
Спорим что нет?
Комментарий недоступен
Кто-то и биткоины купил-продал-заработал
С введение эскроу счетов это работать перестало.
Давно уже нет(
Ага, особенно в регионах, где застройщики бегут на всех стадиях, но чаще чуть позже, чем на стадии котлована. И бегаешь ты лет 5 за ними, чтобы деньги вернуть или объект забрать.
Комментарий недоступен
Лучшим для кого? Риск-профиль и горизонты инвестирования у всех разные. Акции - рискованный актив, поэтому брать и говорить что мол берите и вкладывайте в акции, ну так себе инвестиционный совет. Они подойдут далеко не всем. Имхо. А если и вкладывать, то как и в какие акции : сидеть индивидуально анализировать компании, вложиться в etf, в индекс, или послушать "просвещенных" и последовать их совету?
Очень много вопросов....
тут диверсификация только - золото (физическое в т.ч.), ликвидная недвижимость и земля, бизнес (как вариант доля), свободно конвертируемые валюты в разных банках и странах, ETF, ликвидные предметы искусства, антиквариат.
так там и потенциальная прибыль выше
Комментарий недоступен
что мешает ему сейчас продать бизнес?
Комментарий недоступен
И теряйте всё в 99% процентах случаев. Недвижимость всегда была, есть и будет лучшим вложением денег. Деньги это просто бумага. А про вклады так вообще смешно. Как только отнесли в банк это уже деньги банка 🤣
если вы предпенсионер или не хотите ни в чём разбираться, то да. Как банковский вклад себя дискредитировал себя много раз? Помню только один.
А еще - помнится, что Донецк был перспективным регионом для покупки жилой и коммерческой недвижки. Результат - обнуление инвестиций
Я могу вам рассказать, сколько раз люди теряли обращаясь к специалистам с вашим ник нэймом. Без обид, возможно вы честный консультант, а возможно нет...
знаю, что теряют. Так же, как и везде есть люди, которые живут по принципу "не *обведёшь*, не проживешь". От этого грустно
Наверное вы очень молоды. На моей памяти было не раз! Кроме того банки лопаются а страховка только на 1,4млн. И еще налоги на проценты в этом году объявили....
в чём проблема распределить вклады между 10 банками, входящим в асв? зачем держать всё в 1 месте? точно так же вы голосуете за то, чтобы держать всё в одном месте - недвижке
Налоговая суммирует все проценты по всем вашим вкладам. Да и банков столько в округе нет.
при чем тут проценты? вы пишете про страховой лимит 1,4 млн руб, я к этому и ответил.
сейчас полно банков с онлайн вкладами, проблем не вижу. Если очень захотеть, то можно всё:)
ну в Крыму вклады тоже посгорали у вкладчиков в украинские банки
На самом деле нет.
Гражданин Украины в отделении на территории Украины спокойно снимет вклад сделанный на территории Крыма до его оккупации.
Ага, плавали - знаем. Вклад выдается единицам которые готовы пройти ради этого десять кругов унижений.
Комментарий недоступен
Так я же писал - я привёт максимально выгодные условия для арендодателей, опуская сопутствующие расходы.
это сделано для того, чтобы мне не впихивали - а я без налога сдаю, а я не страхую, а я вместе с бабушкой в соседней комнате сдаю и т.п.)
Чистые цифры выходят ущербные, а если еще добавить налог, страховку, простой пару месяцев из-за того, что с бабушкиным ремонте мало желающих снять, затраты на ремонт, на сопровождение сделки и т.п. выйдет вполовину меньше
А еще не учли в статье по вкладам нужно будет разнести эти 9 млн по разным банкам, чтобы в случае чего по страхованию получить выплату. А также от доходности такой большой суммы нужно вычесть налог, который в этом году выставят обладателем вкладов кто получил доход больше определенной суммы.
Не забываем про дефолт.
Инвестиции это всегда риск, можно как выиграть, так и потерять и оказаться в минусе.
С квартирой доходность меньше, но те кто так делают врядли выйдут в минус. В договоре аренды все условия прописываются и в случае чего через суд можно свои деньги вернуть.
Сложно объективно все это сравнивать, во всех способах "инвестирования" есть свои плюсы и минусы.
разнос по разным банкам обязательно надо учитывать? Это как-то влияет на доходность?
про налог: да, он не учтён, но результат не изменяется.
во-первых, в 2021 году налог взимается с дохода от вклада, превышающего 42 500 рублей.
Доход с 9млн пр ставке 5% составляет 9 000 000*0,05=450 000
450 000 - 42500 = 407 500 - с этой суммы вычтем налог
407 500*0,87 = 354 525 рублей - это доход, который мы получим с облагаемой налогом суммы
354 525 + 42 500 = 397 025 - это сумма, которую мы получис итого чистыми
Теперь рассчитаем эффективную процентную ставку:
397 025/9 000 000 = 4,4%
Выше доходности от квартиры всё равно.
Где ставка на валютный вклад выше 4%?
Альтернатива построить дом за 10кк и сдавать его за 100к/месяц минимум.
Чтобы сдать дом за 100т, он должен стоить далеко за 10миллионов
Ну я построил за 15, сдаю за 150, а ты дальше летай в своих фантазиях
А потом ты просыпаешься.
Полируй дальше матрас
В каком месте дом, кому и сколько месяцев в году он сдается по такой цене?
Ну так математика же таже самая, 1% от стоимости, че агрессивный такой?
В годовых - не 1%))
ну если построить дом в ЦАО))
Комментарий недоступен
Посмотрите на евробонды. Доходность выше в долларах, риска меньше, чем по банковским вкладам многих российских банков (имхо)