Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Всё очень индивидуально. Как текущая инвестиция, согласен, не актуально. Но для кого то это инвестиция в старость, понятная и простая (сдавать и получать +35К, по сегодняшним ценам к пенсии или продать и покутить по миру). Не все готовы вкладываться в ценные бумаги, здесь нужны знания. Банковский вклад уже не раз дискредетировал себя в нашей стране, валюта жмёт карман, если есть свободные деньги их всегда куда то хочется потратить. Так что альтернатив в наших реалиях не так уж много.
открывайте или развивайте бизнес
Рассказать вам, сколько процентов бизнеса выживает после старта? 5%. Я говорил, про инвестицию в старость.
правильно, поэтому лучшим вариантом является инвестирование с несколько крупных и качественных бизнесов сразу - то есть в акции, так и диверсификация появляется и риски управления не на вас
Комментарий недоступен
Инвесторы в жилую и коммерческую недвижимость в пенспективном и развивающемся Донецке в 2013 тоже так думали, к сожалению, что недвижимость - стабильность и ничего с ней не случится. А теперь за бесценое не продашь.
А при каких условиях рухнут все компании на всей планете? При ядерной войне? Тогда и на недвигу вам всё равно будет
Комментарий недоступен
это какое-то фэнтези. Какие хакерские атаки уронят в ноль цену Газпрома? что, хакеры перекроют вентили по всем трубам? подломят Питерскую биржу? Емнип, именно на ней размещен Газпром изначально.
Те же вопросы про солидные бизнесы типа Кока-колы, J&J или BP - они что, потеряют клиентов и бизнес чтоль?
Уронить фонду в ноль можно только уничтожив все депозитарии (обнулив данные по владельцам) + логи бирж и брокеров (дабы не было возможности собрать по транзакциям хоть что-то) и всё равно останутся записи о владельцах акций у самих эмитентов емнип.
Комментарий недоступен
Почему нефть ушла в минус - это понятно.
почему встал тот трубопровод - тоже. На слушаниях в конгрессе (емнип) менеджменту задали вопрос, мол, ребята, у вас лет 7-8 назад была техническая проблема схожа и вы тогда смогли ее разрулить. На что менеджмент ответил что тот персонал, который умел крутить вентили вручную обеспечивая работу системы без автоматизации - уже вымер. Вангую что у газпрома пока еще такие люди есть :)
Я до сих пор не понимаю что заставит государство обанкротить принадлежащий ему доходный бизнес? Ну вот что сподвигнет РФ или Китай обнулить Роснефть или Синопек? Масоны и рептилоиды заставят зарезать курицу несущую золотые яйца?
Комментарий недоступен
а откуда новые деньги возьмутся у людей? старая элита, "старые деньги" - ведь тоже обнищают т.к. их бизнесы разорит государство. Кто будет на приватизации покупать и на какие шиши? :)
Комментарий недоступен
Руководители - это совсем не владельцы. ни в бизнесе, ни в политике западной. Т.е. "старые деньги" что, будут смотреть на то как их обдирают как липку ими же посаженные в кресла сенаторы и президенты? Если "старые деньги" сами в доле, то вообще не понимаю - на кой черт, они и так владельцы :) только ради того чтобы обнулить Эпл и Амазон? с этим отлично справляются карманные политики всегда: вспоминаем антимонопольные решения государства по Стандарт Ойл, Микрософт и т.п.
У нас и в китае, конечно, чуть иначе, власть важнее бабла, тут это имело бы смысл - добавить к власти еще и собственность. Но такой мировой заговор даже китайская КПК не осилит :)
Комментарий недоступен
вопросов больше не имею.
когда мне говорят про такие же теории то мне думается, всю эту сложнейше-вымерянно-продуманную схему завалит обычный Вася, которому поручат напечатать закон в word и собрать подписи в конгломерате, и он ошибочно поставит запятую не там.
да банально пересрутся между собой условные украинский и белорусский президенты из-за фигни или армянский с азербайджанским и привет, масонская ложа рассыпалась в драке.
Комментарий недоступен