Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Всё очень индивидуально. Как текущая инвестиция, согласен, не актуально. Но для кого то это инвестиция в старость, понятная и простая (сдавать и получать +35К, по сегодняшним ценам к пенсии или продать и покутить по миру). Не все готовы вкладываться в ценные бумаги, здесь нужны знания. Банковский вклад уже не раз дискредетировал себя в нашей стране, валюта жмёт карман, если есть свободные деньги их всегда куда то хочется потратить. Так что альтернатив в наших реалиях не так уж много.
открывайте или развивайте бизнес
Рассказать вам, сколько процентов бизнеса выживает после старта? 5%. Я говорил, про инвестицию в старость.
правильно, поэтому лучшим вариантом является инвестирование с несколько крупных и качественных бизнесов сразу - то есть в акции, так и диверсификация появляется и риски управления не на вас
Комментарий недоступен
Инвесторы в жилую и коммерческую недвижимость в пенспективном и развивающемся Донецке в 2013 тоже так думали, к сожалению, что недвижимость - стабильность и ничего с ней не случится. А теперь за бесценое не продашь.
А при каких условиях рухнут все компании на всей планете? При ядерной войне? Тогда и на недвигу вам всё равно будет
Комментарий недоступен
это какое-то фэнтези. Какие хакерские атаки уронят в ноль цену Газпрома? что, хакеры перекроют вентили по всем трубам? подломят Питерскую биржу? Емнип, именно на ней размещен Газпром изначально.
Те же вопросы про солидные бизнесы типа Кока-колы, J&J или BP - они что, потеряют клиентов и бизнес чтоль?
Уронить фонду в ноль можно только уничтожив все депозитарии (обнулив данные по владельцам) + логи бирж и брокеров (дабы не было возможности собрать по транзакциям хоть что-то) и всё равно останутся записи о владельцах акций у самих эмитентов емнип.
Комментарий недоступен
Почему нефть ушла в минус - это понятно.
почему встал тот трубопровод - тоже. На слушаниях в конгрессе (емнип) менеджменту задали вопрос, мол, ребята, у вас лет 7-8 назад была техническая проблема схожа и вы тогда смогли ее разрулить. На что менеджмент ответил что тот персонал, который умел крутить вентили вручную обеспечивая работу системы без автоматизации - уже вымер. Вангую что у газпрома пока еще такие люди есть :)
Я до сих пор не понимаю что заставит государство обанкротить принадлежащий ему доходный бизнес? Ну вот что сподвигнет РФ или Китай обнулить Роснефть или Синопек? Масоны и рептилоиды заставят зарезать курицу несущую золотые яйца?
Комментарий недоступен
а откуда новые деньги возьмутся у людей? старая элита, "старые деньги" - ведь тоже обнищают т.к. их бизнесы разорит государство. Кто будет на приватизации покупать и на какие шиши? :)
Комментарий недоступен
Руководители - это совсем не владельцы. ни в бизнесе, ни в политике западной. Т.е. "старые деньги" что, будут смотреть на то как их обдирают как липку ими же посаженные в кресла сенаторы и президенты? Если "старые деньги" сами в доле, то вообще не понимаю - на кой черт, они и так владельцы :) только ради того чтобы обнулить Эпл и Амазон? с этим отлично справляются карманные политики всегда: вспоминаем антимонопольные решения государства по Стандарт Ойл, Микрософт и т.п.
У нас и в китае, конечно, чуть иначе, власть важнее бабла, тут это имело бы смысл - добавить к власти еще и собственность. Но такой мировой заговор даже китайская КПК не осилит :)
Комментарий недоступен
вопросов больше не имею.
когда мне говорят про такие же теории то мне думается, всю эту сложнейше-вымерянно-продуманную схему завалит обычный Вася, которому поручат напечатать закон в word и собрать подписи в конгломерате, и он ошибочно поставит запятую не там.
да банально пересрутся между собой условные украинский и белорусский президенты из-за фигни или армянский с азербайджанским и привет, масонская ложа рассыпалась в драке.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Это и есть классическая теория заговора.
Где вы такую траву берете?
Комментарий недоступен
там уже такой нет)) уже разобрали давно, качественный товар)
Вы прекрасно находите причины неинвестировать. Это не плохо, мозг так устроен, находить причины.
Только вот спустя 10-30 лет вы такими темпами не будете иметь капитала, а кто-то будет жить с него, или хотя бы не питаться макаронами с тушенкой.
Смотрите, на одной чаше весов урезать расходы на 10-15%. От этого не сильно страдает качество жизни.
На другой чаше весов с высокой вероятностью в некоторой степени(!) пассивный доход.
Но рассуждать одно, а вот у вас есть дом в сибири и запас продуктов на несколько лет? Если нет тогда это все слова.
А вот мой знакомый который берет в расчет такой риск так и сделал. Часть у него в ценных бумагах, часть в металическом золоте, и домик есть, там, где пешком или на машине не добраться.
Комментарий недоступен