За последний год цены на недвижимость существенно выросли, в отдельных регионах выше, чем на 20%.
Льготная ипотека, страх за сбережения в пандемийно-инфляционные времена взорвали спрос на рынке. Низкая ключевая ставка, распространение эскроу-сделок окончательно убедили застройщиков не стесняться в установлении цен, но оставим обоснование причин и прогнозов рынка экспертам.
Нас же заинтересовало, насколько вообще рынок недвижимости является спекулятивным? Сколько недвижимости покупается для перепродажи, а не для собственного жилья/сдачи в аренду.
Методология исследования
Чтобы это понять, нужно выделить среди всего объема сделок с недвижимостью только те, которые были сделаны с целью дальнейшей перепродажи. И мы задались вопросом: чем кардинально отличается покупка квартиры для себя/сдачи в аренду от купи-продай… ответ был прост: в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую технику :)
Для исследования мы взяли статистические данные из Росстата (https://www.fedstat.ru) по розничным продажам холодильников, стиральных машин и их средней стоимости (учитываются продажи только новой бытовой техники, данные о продажах б/у техники не учтены (с сервисов Авито, Юла и др)). В таблицах ниже приведены данные в разбивке по годам для удобства представления, в самом исследовании использовались поквартальные данные.
Затем рассчитали, какое количество товаров было продано (розничные продажи/среднюю стоимость 1 шт):
С сайта Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893 (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии)) взяли данные по количеству зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений:
Уже на графике видно, что покупка недвижимости и бытовой техники движутся синхронно, но логично, что бытовой техники покупают больше, так как ее обновляют и владельцы уже существующего жилья.
Исключение составил разве что 3й квартал 2020 года, где резко возросли продажи холодильников, по словам экспертов-аналитиков, спрос на крупную и мелкую бытовую технику вырос из-за желания россиян подготовиться ко второй волне пандемии.
С сентября 2020 года в России зафиксирован резкий скачок спроса на крупную и мелкую бытовую технику.
Дальше мы рассчитали коэффициент корреляции между данными по продажам холодильников, стиральных машин и количеством зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений отдельно для Москвы, Санкт-Петербурга и остальной России.
По результатам получилось, что корреляция между покупками квартир и холодильников в регионах России очень высокая, поменьше – в Питере, а в Москве практически отсутствует. Это может свидетельствовать о том, что в регионах квартиры чаще покупают “для себя”, а в столицах - с инвестиционной целью.
Наконец, мы построили регрессию, объясняющую объем сделок с недвижимостью покупкой техники, результаты ниже:
Глядя на коэффициент детерминации (он показывает нам долю объясненной дисперсии), можем сделать вывод, что число купленных квартир на 50-66% обеспечено покупкой в нее бытовой техники, то есть эта доля квартир куплена для себя/для сдачи в аренду. Соответственно, оставшаяся доля не объясненной вариации - 34%-50% приходится на другого рода сделки, в частности, спекулятивные.
Вместо заключения
Конечно, для чистоты результата, хорошо было бы проводить корреляционно-регрессионный анализ со сдвигом временных рядов (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год), а также учесть рынок б/у бытовой техники. Но доступных данных пока накопилось не много, будем верить этому приближению.
Посмотрим, что произойдет с рынком в текущем году, оттолкнут ли повышенные цены инвесторов и увеличится ли значение корреляции.
Комментарий недоступен
Давай посчитаем, для примера возьмём Питер.
Средняя стоимость квадратного метра новостроек на 2022 год прогнозируют на 220-230 тысяч рублей. Окей. Средняя зарплата в Питере сейчас 73 тысячи рублей. Итого среднестатистическому человеку нужно работать 3 месяца и вообще не питаться ради одного квадратного метра жилья.
Если ты выпускник университета, тебе 21 год, и ты хочешь себе сраную однушку 33 квадратных метров, тебе нужно работать и вообще не тратить 8.5 лет. Очень круто, если человек умеет питаться воздухом, но среднестатистический человек вряд ли сможет откладывать больше половины своего дохода. Даже если взять половину, мы получаем срок в 17 лет. То есть к 38 годам, отказывая себе во всём, буквально выживая, человек сможет купить себе сраную однушку. Заметь, я сейчас намеренно опускаю инфляцию.
Комментарий недоступен
Я не знаю где вы там пробегались. Я зашел на Zillow, ввел в фильтре 150-250 k$, площадь от 500 до 750 и мне выдало 620 предложений по NYC. Если с меньшей площадью, то 1100 предложений.
А теперь сравните среднюю зарплату в США и в том же Питере и МСК. Конечно Росстат считает что у нас тут по 100к даже дворники получают, но то, что я вижу своими глазами говорит о том, что основная масса пролетариев получает в лучшем случае на руки 40-55к.
Зайдите на HH и пробегитесь по вакансиям. Там либо курьеры-упаковщики-мерчендайзеры, либо лохотрон типа риэлтеров-механиков-водителей с зарплатами по 200к.
Основная причина роста цен на недвижимость в Москве, СПб и еще паре-тройке городов РФ состоит в том, что только там имеется неплохой рынок труда, условия жизни и наборы социальных благ. Поэтому переехать туда стремится вся остальная Россия. При таком раскладе, когда коренному жителю Москвы или СПб приходится конкурировать на рынке жилья со 100 млн. жителей остальной России - цены вообще могут быть совершенно любыми.
Самый захудалый чиновник районной администрации в Усть-Задрищенске, получающий поллимона взяток в месяц от лесозаготовителей практически на первые же коррпупционные доходы прикупает сыну или дочери квартиру в Москве или СПб. Местным наемным работникам в столичных городах конкурировать с ними на рынке жилья вряд ли будет возможно. Уровень доходов не тот.
По этой же самой причине в СПб, к примеру, ежегодно вводятся в строй новые миллионы кв.м. жилья, которые были бы совершенно не нужны при отсутствии массовой внутренней миграции в мегаполисы.
Это уже больше похоже на реальность.
Вот это по делу. Общаясь некоторый период с крупными региональными чиновниками/госбизнесменами (там это неразделимо), убедился в железной установке, что московская недвижимость это Вечная Ценность (позднее, перейдя в статус "московской элиты", немногие -наиболее везучие - из них уже кладут глаз на Европу и Америку. Штук 1-5-10 столичных квартир для таких персонажей это обычное дело
за 750 в NY вы купите хибаринг в нормальном месте.
В бруклине норм дом стоит 1,5млн$, а сейчас навернрое еще больше.
Если что вы не забывайте что дачный кооператив СССР по качеству строительство даст 100 очков вперед качеству домов в NY.
Не знаю как и где, но в мск 250к относительно невысокая ЗП, муж 250, жена 150 вот и уже 400к.
Никто в белую полностью не работает.
Тут покупал продавал недвигу, в мск один и тот же объект с декабря по февраль +1 млн с 11 до 12 млн и от сделок отбоя нет.
Сейчас недвига показывает даже долларовый рост.
40-55к в мск это уровень складского работника икеи или какого-нить фасовщика.
Я конечно могу написать вам сколько реально получают складские работники, кассиры, продавцы и т.п. в МСК, но вы скорее всего возразите, что типа это профессии лохов и т.п., мол надо учиться, это низкоквалифицированные работы и т.п.
Авиатехник в Московском аэропорту, который занимается обслуживанием Боингов, с профильным образованием, со знанием иностранного языка для чтения техлитературы, допусками, опытом работы 3-5 лет - получает сотку.
Слесари-механики-электрики ГУП Мосгортранс это 35-40к. Старший инженер в московских РосСетях это 50к. Слесари на всяких авиационных-космических заводах в МСК это 40-45к.
Я вам привожу реальный пример московских зарплат, требующих определенной квалификации, на которых работают знакомые.
Я понимаю, что многие любят кивать в сторону IT отрасли или менеджмента госкомпаний, но медианная зарплата в МСК именно такая.
Про лоховские профессии я писать никогда не буду, труд важен, нужен и должен быть оплачен.
А кто все эти люди, кто покупают дорогие машины, квартиры?
Сейчас не грезит залезть в ипотеку, двушка в Мск за мкадом стоит, 12млн, пик с начала года поднял на 1,5 цены и они не успевают обрабатывать заявки.
Кто все эти люди? при том что 12 млн это как бы совсем небольшие деньги, если ехать хотябы пару станций от ТТК, то там ценник x2 моего, 24 млн реально приличные деньги и недвигу строят и берут.
много знакомых у кого ЗП 100-150-200