За последний год цены на недвижимость существенно выросли, в отдельных регионах выше, чем на 20%.
Льготная ипотека, страх за сбережения в пандемийно-инфляционные времена взорвали спрос на рынке. Низкая ключевая ставка, распространение эскроу-сделок окончательно убедили застройщиков не стесняться в установлении цен, но оставим обоснование причин и прогнозов рынка экспертам.
Нас же заинтересовало, насколько вообще рынок недвижимости является спекулятивным? Сколько недвижимости покупается для перепродажи, а не для собственного жилья/сдачи в аренду.
Методология исследования
Чтобы это понять, нужно выделить среди всего объема сделок с недвижимостью только те, которые были сделаны с целью дальнейшей перепродажи. И мы задались вопросом: чем кардинально отличается покупка квартиры для себя/сдачи в аренду от купи-продай… ответ был прост: в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую технику :)
Для исследования мы взяли статистические данные из Росстата (https://www.fedstat.ru) по розничным продажам холодильников, стиральных машин и их средней стоимости (учитываются продажи только новой бытовой техники, данные о продажах б/у техники не учтены (с сервисов Авито, Юла и др)). В таблицах ниже приведены данные в разбивке по годам для удобства представления, в самом исследовании использовались поквартальные данные.
Затем рассчитали, какое количество товаров было продано (розничные продажи/среднюю стоимость 1 шт):
С сайта Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893 (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии)) взяли данные по количеству зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений:
Уже на графике видно, что покупка недвижимости и бытовой техники движутся синхронно, но логично, что бытовой техники покупают больше, так как ее обновляют и владельцы уже существующего жилья.
Исключение составил разве что 3й квартал 2020 года, где резко возросли продажи холодильников, по словам экспертов-аналитиков, спрос на крупную и мелкую бытовую технику вырос из-за желания россиян подготовиться ко второй волне пандемии.
С сентября 2020 года в России зафиксирован резкий скачок спроса на крупную и мелкую бытовую технику.
Дальше мы рассчитали коэффициент корреляции между данными по продажам холодильников, стиральных машин и количеством зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений отдельно для Москвы, Санкт-Петербурга и остальной России.
По результатам получилось, что корреляция между покупками квартир и холодильников в регионах России очень высокая, поменьше – в Питере, а в Москве практически отсутствует. Это может свидетельствовать о том, что в регионах квартиры чаще покупают “для себя”, а в столицах - с инвестиционной целью.
Наконец, мы построили регрессию, объясняющую объем сделок с недвижимостью покупкой техники, результаты ниже:
Глядя на коэффициент детерминации (он показывает нам долю объясненной дисперсии), можем сделать вывод, что число купленных квартир на 50-66% обеспечено покупкой в нее бытовой техники, то есть эта доля квартир куплена для себя/для сдачи в аренду. Соответственно, оставшаяся доля не объясненной вариации - 34%-50% приходится на другого рода сделки, в частности, спекулятивные.
Вместо заключения
Конечно, для чистоты результата, хорошо было бы проводить корреляционно-регрессионный анализ со сдвигом временных рядов (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год), а также учесть рынок б/у бытовой техники. Но доступных данных пока накопилось не много, будем верить этому приближению.
Посмотрим, что произойдет с рынком в текущем году, оттолкнут ли повышенные цены инвесторов и увеличится ли значение корреляции.
Комментарий недоступен
Давай посчитаем, для примера возьмём Питер.
Средняя стоимость квадратного метра новостроек на 2022 год прогнозируют на 220-230 тысяч рублей. Окей. Средняя зарплата в Питере сейчас 73 тысячи рублей. Итого среднестатистическому человеку нужно работать 3 месяца и вообще не питаться ради одного квадратного метра жилья.
Если ты выпускник университета, тебе 21 год, и ты хочешь себе сраную однушку 33 квадратных метров, тебе нужно работать и вообще не тратить 8.5 лет. Очень круто, если человек умеет питаться воздухом, но среднестатистический человек вряд ли сможет откладывать больше половины своего дохода. Даже если взять половину, мы получаем срок в 17 лет. То есть к 38 годам, отказывая себе во всём, буквально выживая, человек сможет купить себе сраную однушку. Заметь, я сейчас намеренно опускаю инфляцию.
Комментарий недоступен
Я не знаю где вы там пробегались. Я зашел на Zillow, ввел в фильтре 150-250 k$, площадь от 500 до 750 и мне выдало 620 предложений по NYC. Если с меньшей площадью, то 1100 предложений.
А теперь сравните среднюю зарплату в США и в том же Питере и МСК. Конечно Росстат считает что у нас тут по 100к даже дворники получают, но то, что я вижу своими глазами говорит о том, что основная масса пролетариев получает в лучшем случае на руки 40-55к.
Зайдите на HH и пробегитесь по вакансиям. Там либо курьеры-упаковщики-мерчендайзеры, либо лохотрон типа риэлтеров-механиков-водителей с зарплатами по 200к.
Основная причина роста цен на недвижимость в Москве, СПб и еще паре-тройке городов РФ состоит в том, что только там имеется неплохой рынок труда, условия жизни и наборы социальных благ. Поэтому переехать туда стремится вся остальная Россия. При таком раскладе, когда коренному жителю Москвы или СПб приходится конкурировать на рынке жилья со 100 млн. жителей остальной России - цены вообще могут быть совершенно любыми.
Самый захудалый чиновник районной администрации в Усть-Задрищенске, получающий поллимона взяток в месяц от лесозаготовителей практически на первые же коррпупционные доходы прикупает сыну или дочери квартиру в Москве или СПб. Местным наемным работникам в столичных городах конкурировать с ними на рынке жилья вряд ли будет возможно. Уровень доходов не тот.
По этой же самой причине в СПб, к примеру, ежегодно вводятся в строй новые миллионы кв.м. жилья, которые были бы совершенно не нужны при отсутствии массовой внутренней миграции в мегаполисы.
Вот это по делу. Общаясь некоторый период с крупными региональными чиновниками/госбизнесменами (там это неразделимо), убедился в железной установке, что московская недвижимость это Вечная Ценность (позднее, перейдя в статус "московской элиты", немногие -наиболее везучие - из них уже кладут глаз на Европу и Америку. Штук 1-5-10 столичных квартир для таких персонажей это обычное дело