Среди читателей моих блогов, инвест-консультантов, и если брать шире — в народе, распространен стереотип что недвижимость это плохая инвестиция, которая в лучшем случае приносит 4-6% годовых. Так ли это? Привожу реальный пример дохода инвестора в новостройку по стратегии “ранний вход на инсайде”. От покупки до продажи — ровно год.
Это не мой объект, это сделка которую провернул товарищ и эксперт моего клуба по инвестированию. Человек инвестирует 20 лет, знает почти все объекты первички Москвы, работает в инвестиционно-строительном консалтинге, приложил руку к разработке и запуску таких проектов ЖК Настоящее, ЖК Фестиваль Парк, ЖК Форест, ТПУ, общественных пространств. Худощав, самоироничен. Эмигрант на 70%. Инвестор от природы. Примерный семьянин. Старается продать минимум две квартиры в год. Однажды наши пути пересеклись и мы решили объединить усилия в поиске самых доходных схем инвестирования в недвижимость.
Идея
Проста: купить самую ликвидную квартиру на закрытом старте продаж, подержать 1 год, продать за 1 год до сдачи дома(чтобы у покупателя действовала льготная ипотека). Я уже рассказывал про этот объект. Для увеличения доходности использовать ипотечный кредит, так своих средств потребуется только миллион, а остальные даст банк под 9%.
Финансовая модель и расчёт доходности в реальной сделке
Выкладываю финмодель с исходными данными и методикой расчёта. Можете скопировать к себе и посмотреть расчёты, проверить свои объекты.
Из-за рекордного роста недвижимости в 2021 году реальная доходность оказалась даже больше запланированного:
134% годовых или 1,4 млн. ₽ за год получил инвестор с помощью 1,1 млн. ₽ вложений и кредита под грабительские 9%.
Для зануд:
В расчете выше, я отнес ипотечные платежи в размере 48 тысяч в месяц, к расходам в конце сделки, (кстати, за тот год пока инвестор платил кредит они обесценились на 8,4% с 47 800 до 43 830) Реальная доходность на этой сделке будет немного меньше, ведь ее нужно считать с учетом того что деньги мы вносим и получаем в разные моменты времени. Без длинных объяснений нам поможет метод XIRR: 1427 тысяч ₽ или 113%:
Продажа ровно через год, на миллион дешевле чем у застройщика:
Такой высокий доход? Просто повезло!
Если вы считаете что это просто везение, и не будь роста рынка, дохода бы не было вы заблуждаетесь. Конечно, доход был бы ниже, но исход был предрешен, ожидалось минимум 45%:
- максимально ликвидный и востребованный ЖК(5 минут у метро, с двух сторон окружен лесом, своя школа и парковка)
- вход ниже рынка (а что в начале 2021 можно было купить квартиру с отделкой за 7 миллионов? Покажите?)
- ранний вход на инсайде (покупка на закрытом пуле продаж) соседние квартиры купили Родные и Знакомые Застройщика Кролика, и другие полезные люди
- максимально ликвидная и востребованная планировка, отделка
- другие соображения, тысячи их
Эта квартира обречена была подорожать, покупалась за два года до сдачи дома, а значит впереди у нее было 2 целых два года для роста цены, а до сдачи дома квартиру можно легко продать по договору переуступки по льготной ипотеке поставив цену ниже чем у застройщика. В результате инвестор так и сделал.
Мораль этой истории:
На недвижимости можно и нужно зарабатывать до 100% годовых и более. Для этого надо знать места и хорошо уметь в математику и мат. модели. А инсайд может помочь получить сверхдоходность. Я буду делится с вами своей коллекцией инсайдов. Например сейчас есть схема как получить кредит под 4,5% на коммерческую недвижимость с доходом 217% за три года. (или 74% если случится падение рынка на 25%). Отправлю финмодель для проверки в личку.
А сколько вы зарабатываете на недвижимости? Какими моделями пользуетесь?
Это не инвестирование ни разу. Это обычная спекуляции по блату, прикрытия модными словечками типа "инсайд", "майнила" и пр.
Пардоньте, а что по вашему инвестирование? "Инвестиции - это вложения денег во что-либо с целью их приумножения, или сохранения." То есть если я купил актив, он через три года вырос, я инвестор. Я горд собой. А если я купил актив, он вырос за три месяца, я знаю что он больше не прирастет. Я его продал и фиксанул прибыль. То я спекулянт?
Неть. Вот если вы купили актив наравне с другими, не знаете, что случится с рынком, но при этом спрогнозировали конкретные сценарии на основе анализа рынка, выросли, то вы молодец.
А вот когда у вас тропинка к застройщикам, которые вхожи в администрацию Москвы, которые придерживают лоты и позволяют вам купить парочку за закрытыми дверьми, то вы спекулянты, ибо для вас создали тепличных условия.
То же самое касается всех наших ресурсных олигархов. Они ни разу не бизнесмены и не предприниматели, ибо как наркоманы сидят на игле нефтегазовой. И тупо гонят по трубам ресурс куда угодно. Вот Гончаров, запиливший "Самокат", бизнесмен, ибо работал на открытом рынке.
Так что операции с жильём не есть инвестиции. Так, спекуляции с душком коррупции.
воу-воу-воу... полегче, с "душком коррупции" это на другие ресурсы, типа ВЧК-ОГПУ.
Вы просто не совсем представляете, как организована механика первичного рынка. Здесь не идет совсем речь о неких "тепличных условиях". Это как с покупкой валюты. Все могут пойти в банк и купить в обменнике. Но люди понимающие технологию - открывают брокерский счет и покупают ее гораздо дешевле на бирже.
Здесь так же. Если вы понимаете, что такое закрытый старт, бронирование на этапе получения ИРД, умеете профессионально общаться с Руководителями отдела продаж, вас запросто могут включить в пул инвесторов. И, поверьте, здесь не надо быть чьим то родственником и упаси боже, никаких взяток и откатов. Просто взаимовыгодный рынок.
Но это тоже большая работа, мониторинг профильных ресурсов, постоянное общение со специалистами и иногда просто удача оказаться в нужном месте, в нужное время и банально - не зассать! ))))
Вот тут https://vc.ru/finance/645052-skolko-zarabatyvayut-investory-v-novostroyki-moskvy-realnyy-keys-134-za-god?comment=5794089&from=copylink&type=quick я привел пример, когда ЛЮБОЙ мог купить в октябре 22-го в ПИКах квартиру, и получить в сейчас больше 40% годовых продав с дисконтом в 10% от цены застройщика. Без "душка" и "коррупции". И это если тупо в полные деньги. Считать сколько процентов при кредитном ипо-плече мне просто лень. ПВ-15%. Думаю соспоставимо с тем порядком, что писал автор поста.
Ок, допустим, я погорячился. И, как вы говорите, рынок открыт. Но нет. Ведь слоты у автора по его признанию закрытые были. Ну не станет застройщик закрытую распродажу среди своих устраивать, если не уверен в высокой доходности объекта.
Любой инвестор должен будет сейчас пойти и заключить договор по 214-ФЗ, подождать, достроят ли дом, соблюдены ли будут сроки. И потом уже держать хату в ожидании роста цены. Вот это рынок со всеми его рисками, когда покупатель не знает, будет дом готов или нет, будет ли он через эскроу счета выбивать вложенные средства, теряя суммы из-за инфляции. И вот тут, да, инвестиция.