Среди читателей моих блогов, инвест-консультантов, и если брать шире — в народе, распространен стереотип что недвижимость это плохая инвестиция, которая в лучшем случае приносит 4-6% годовых. Так ли это? Привожу реальный пример дохода инвестора в новостройку по стратегии “ранний вход на инсайде”. От покупки до продажи — ровно год.
Это не мой объект, это сделка которую провернул товарищ и эксперт моего клуба по инвестированию. Человек инвестирует 20 лет, знает почти все объекты первички Москвы, работает в инвестиционно-строительном консалтинге, приложил руку к разработке и запуску таких проектов ЖК Настоящее, ЖК Фестиваль Парк, ЖК Форест, ТПУ, общественных пространств. Худощав, самоироничен. Эмигрант на 70%. Инвестор от природы. Примерный семьянин. Старается продать минимум две квартиры в год. Однажды наши пути пересеклись и мы решили объединить усилия в поиске самых доходных схем инвестирования в недвижимость.
Идея
Проста: купить самую ликвидную квартиру на закрытом старте продаж, подержать 1 год, продать за 1 год до сдачи дома(чтобы у покупателя действовала льготная ипотека). Я уже рассказывал про этот объект. Для увеличения доходности использовать ипотечный кредит, так своих средств потребуется только миллион, а остальные даст банк под 9%.
Финансовая модель и расчёт доходности в реальной сделке
Выкладываю финмодель с исходными данными и методикой расчёта. Можете скопировать к себе и посмотреть расчёты, проверить свои объекты.
Из-за рекордного роста недвижимости в 2021 году реальная доходность оказалась даже больше запланированного:
134% годовых или 1,4 млн. ₽ за год получил инвестор с помощью 1,1 млн. ₽ вложений и кредита под грабительские 9%.
Для зануд:
В расчете выше, я отнес ипотечные платежи в размере 48 тысяч в месяц, к расходам в конце сделки, (кстати, за тот год пока инвестор платил кредит они обесценились на 8,4% с 47 800 до 43 830) Реальная доходность на этой сделке будет немного меньше, ведь ее нужно считать с учетом того что деньги мы вносим и получаем в разные моменты времени. Без длинных объяснений нам поможет метод XIRR: 1427 тысяч ₽ или 113%:
Продажа ровно через год, на миллион дешевле чем у застройщика:
Такой высокий доход? Просто повезло!
Если вы считаете что это просто везение, и не будь роста рынка, дохода бы не было вы заблуждаетесь. Конечно, доход был бы ниже, но исход был предрешен, ожидалось минимум 45%:
- максимально ликвидный и востребованный ЖК(5 минут у метро, с двух сторон окружен лесом, своя школа и парковка)
- вход ниже рынка (а что в начале 2021 можно было купить квартиру с отделкой за 7 миллионов? Покажите?)
- ранний вход на инсайде (покупка на закрытом пуле продаж) соседние квартиры купили Родные и Знакомые Застройщика Кролика, и другие полезные люди
- максимально ликвидная и востребованная планировка, отделка
- другие соображения, тысячи их
Эта квартира обречена была подорожать, покупалась за два года до сдачи дома, а значит впереди у нее было 2 целых два года для роста цены, а до сдачи дома квартиру можно легко продать по договору переуступки по льготной ипотеке поставив цену ниже чем у застройщика. В результате инвестор так и сделал.
Мораль этой истории:
На недвижимости можно и нужно зарабатывать до 100% годовых и более. Для этого надо знать места и хорошо уметь в математику и мат. модели. А инсайд может помочь получить сверхдоходность. Я буду делится с вами своей коллекцией инсайдов. Например сейчас есть схема как получить кредит под 4,5% на коммерческую недвижимость с доходом 217% за три года. (или 74% если случится падение рынка на 25%). Отправлю финмодель для проверки в личку.
А сколько вы зарабатываете на недвижимости? Какими моделями пользуетесь?
Просто повезло. Удачно воспользовались моментом на рынке недвижимости.
Сейчас такая схема не прокатит, нет смысла покупать квартиру на этапе котлована.
Сейчас квартиры на котловане можно купить в льготную ипотеку, сдавать, перекрывая ипотечный платеж, да еще и останется сверху: https://t.me/karimov_invest1/20
А данному товарищу, про которого пост - везет дважды в год)))) Я бы назвал это системой, а не везением.
Сейчас нет смысла покупать квартиры на котловане, они не дешевле, чем уже готовое жилье.
Это оценочное суждение. И даже не "средняя температура по больнице". И надо уточнять термины "готовое" и "на котловане". Например, сравнение старый жилфонд и рядом строящийся современный дом - явно не корректное. Конечно, я и сам смогу вам дать пример цены кв. м на старте дороже, чем на более готовой стадии в одном и том же проекте. Но это нюансы динамического ценоообразования в целом по проекту. Этот дисконт у застройщика компенсирован наценкой в других квартирах.
Смысл огромный, за новостройку можно платить 35 тыс. в месяц, и сдавать за 40, а за такую же квартиру во вторичке нужно будет платить 70 тысяч в месяц.
Посмотрите на таблицу "сравнение ставок" из этого поста:
https://vc.ru/finance/642808-moy-kredit-na-investicionnuyu-odnushku-kupil-kvartiru-sebe-i-kvartiru-banku
Можно купить готовое жилье у застройщика.
Поскольку оно готовое оно стоит значительно дороже уже.
Не стоит оно дороже. Застройщики уже не дают дисконт на котлован покупателям.
Просто, если вы не в курсе, то жилье строится на деньги банков, а не физиков-дольщиков.
Вы упускаете тот нюанс, про который топикстартер писал. Что в новострое можно покупать квартиры по переуступке со значительным дисконтом от цены застроя. В данном кейсе это был миллион. Конкретный пример сейчас - ЖК VERY от Основы. Студии от застроя 13 млн. По переуступу 12 млн. (ЦИАН вам в помощь). В хорошие времена такой дисконт был 5-10%. Сейчас доходит до 20%.
По хорошему не должно быть такой ситуации что цены на вторичке ниже чем цена старта продаж. Если правильно выбран ЖК, такого не будет и тогда инвестор сможет заработать в любом случае. Про это и статья...
Если такая ситуация есть, это показывает проблемы конкретного объекта. Что на него застрой изначально завысил цены. Это не наш бро.
На всю Москву нет ЖК где нет этого дисконта. Вы просто не в теме и пишите ерунду. Зайдите на сайт к любому застройщику и посмотрите как отличаются цены уже построенных и еще не построенных домах.
вот две одинаковые квартиры:
одна уже построена
https://green-dom.ru/korpus/2-korpus/2-k_kvartira_56m_ZV-2-5-039/
а эта будет построена через пару месяцев:
https://green-dom.ru/korpus/5-korpus/2-k_kvartira_56m_ZV-5-2-008/
разница в цене 1,5 миллиона. Уже построенная дороже.
Это известный стереотип, но всего лишь стереотип
Это не одинаковые квартиры. Вы не учли, что они на разных этажах находятся, имеют разную планировку, разный вид из окна.
К примеру, вот эта квартира ни разу не похожа на дисконт на стадии котлована, исходя из стоимости ее квадратого метра.
https://green-dom.ru/korpus/5-korpus/1-k_kvartira_38m_ZV-5-19-159/
Вот она же в достроенном доме на миллион дороже https://green-dom.ru/korpus/2-korpus/1-k_kvartira_38m_ZV-2-9-077/
13,6 построенная VS 12,5
ЧТД.
снова приходим к такому же выводу - построенная квартира строит на миллион дороже, чем такая же но которую построят через пару месяцев.
Зачем вы со мной спорите? Я два года каждый день изучаю цены и новостройки, а этот ЖК знаю как свои пять пальцев, потому что у меня там недвижимость.
Я в данном случае источник знаний, а вы оперируете стереотипом который дураки журналисты написали на РБК...
Не буду вам объяснять, что ваши выводы о том, что "котлован еще жив" недостоверны на основании примера одного единственного ЖК.
Ключевой, вопрос вот в чем: вот возьмете вы эту квартиру с дисконтом в ипотеку. Сможете ли вы ее потом продать так, что бы потом хоть в небольшой плюс выйти?)
И самое главное, раз вы так любите считать.
13, 6 против 12,5.
Дисконт: 1 100 000 рублей.
Ок.
Теперь: 1 100 000/ 12 500 000 * 100 = 8, 8%.
Это предельная доходность на вложенный капитал, которую вы сможете получить продав квартиру по цене застройщика.
Но, вы скорее всего продадите ее дешевле. Добавьте сюда еще и НДФЛ с продажи.
Потом, оцените все риски, которые вы можете понести при такой схеме. Соотнесите полученную доходность с рисками, сравните с доходностью от депозита в банке.
Вывод: вы занимаетесь ерундой, а не инвестициями!
Константин вы на полном серьезе предлагаете мне инвестировать в объект который уже в два раза подорожал?
https://vc.ru/finance/645527-istoriya-rosta-cen-na-kvartiru-v-novostroyke-u-mkad-v-moskve
Там есть и сумма сколько реально стоит эта квартира сейчас(10,5) и методика оценки.
Я сейчас инвестирую в объекты которые принесут прибыль даже если будет падение рынка на -25%.
Я вам привёл примеры чтобы осознали что недостаточно просто прочитать статью на рбк чтобы стать экспертом и зарабатывать на инвестициях. А ещё что все что пишут нужно проверять.
Я вам показал тот факт, что хорошего дисконта на котловане уже нет.
Дисконт есть в миллион по этому ЖК. А на большую квартиру будет ещё больше. Такой дисконт есть в любом абсолютно в любом ЖК. И если вы приняли решение что покупаете квартиру именно там, то вот вам рецепт как сэкономить. И это дисконт в миллион для квартиры которая построится через пару месяцев. При большем сроке дисконт был бы ещё больше.
Покупка квартиры в ЖК которому до достройки осталось 2 месяца, а все годы строительства уже позади не считается «на котловане».
Ваша позиция противоречит тому, что говорят эксперты по недвижимости.
Вот, к примеру, Тамара Высоцкая из Высоцкий эстейт объясняет почему ваша схема не работает.
Просто я беспокоюсь что своей схемой вы вводите людей в заблуждение.
https://youtu.be/mvb_EqBAFDQ
Константин, какой схемой кого я ввожу в заблуждение? Я привел реальный пример как инвестор заработал 1,5 миллиона на миллион вложенных за год, описал почему он заработал и дал все расчеты. И специально написал - нужен ИНСАЙД. Где тут ввод в заблуждение?
Если вы внимательно посмотрите последний абзац статьи вы увидите что я предлагаю секретную схему где можно инвестировать в КОММЕРЧЕСКУЮ недвижимость через ЛЬГОТНЫЙ кредит. И получить доход ДАЖЕ ПРИ УСЛОВИИ ПАДЕНИЯ ЦЕН. А то что эту недвижимость можно ВЫВЕСТИ ИЗ ОБРЕМЕНЕНИЯ и ПРОДАТЬ, идет отдельным бонусом.
Очевидно что это невозможно при инвестировании в квартиры. Если цена квартиры упадет, ничего не заработаешь, верно? Так что вы не переживайте за народ, все кто послушал моих советов в свое время, получили сверхдоходности и благодарят. У меня много материалов, подписывайтесь, я все опубликую в свое время.
И про будущий кризис недвиги тоже будет статья, обещаю.
Вы прикалываетесь???? Тамара - эксперт? Жена хайпожора Сережи Смирнова??? Высоцкий Эстейт )))) - авторитеное АН???? найдите их ИНН и пробейте по нему выручку...
Новостройки растут в цене - это объективная реальность. Только чтобы знать какие именно - нужна экспертность .
Например вот эта квартира у ПИКа -
https://www.pik.ru/flat/873222
Повышение 17 апреля +2.2%, +347 376 р.
Цена 16 073 377 р, 222 100 р/метр, оплата наличными.
Корпус 6, 3-комн, 28 эт, 72.4 м², отделка, заселение до 2025-04-18.
🗓 История средней цены этого объекта по месяцам:
🔴 Апрель: 15 726 001 р, оплата наличными (+4.8%, +722 326 р)
🔴 Март: 15 003 676 р, оплата наличными (+1.4%, +202 130 р)
🔴 Февраль: 14 801 546 р, оплата наличными (+0.9%, +127 661 р)
🔴 Январь: 14 673 885 р, оплата наличными (+4.9%, +680 567 р)
🔴 Декабрь: 13 993 318 р, оплата наличными (+3.8%, +517 446 р)
🔴 Ноябрь: 13 475 872 р, оплата наличными (+3.0%, +390 653 р)
🚀Старт продаж. Октябрь: 13 085 219 р, оплата наличными
Сами посчитаете годовую доходность?
Чтобы судить о доходности нужно смотреть на цены, по которой совершаются сделки, а не цены на сайте, которые сегодня можно поднять, а завтра - опустить.
Чем вам Смирновы не угодили, только с весомыми аргументами?
В силу профессиональной деятельности я обладаю полной статистикой продаж по первичному рынку. И знаю о чем говорю. ПИК - это львиный объем продаж в регионе, своеобразный марекетплейс. Его цены формируются компьютерной моделью, ибо вручную это сделать не реально с их объемом. Модель учитывает очень много критериев. Основные спрос, остатки, темпы продаж. Именно поэтому экспонируемая цена ПИКа максимально объективна и динамически меняется. На какие-то лоты она может снизится, на какие-то растет. Я вам привел конкретный пример, который опровергает ваше оценочное суждение.
Теперь по Смирновым - это конкретные "вторичники", да еще и инфоцыгане по продаже своей франшизы. https://vysotsky.estate/ "Я Тамара, красивая и умная. подписывайтесь на мой канал!" Они всеми силами будут топить первичку своей софистикой. Вы еще в качестве экспертов привлеките Этажи! Не, ну, а чо?! Федеральная сеть!
Я конечно могу по каждой ее фразе разобрать неправильную аргументацию, но мне это просто лень...
Как пример, последний хайп про "затоваривание рынка первички". Тупые журналюги взяли ВСЕ объемы проектных мощностей рассчитанные на несколько лет вперед, суммировали и соотнесли к текущим продажам.
Я привел факты - дисконт для квартиры на котловане которой осталось два месяца до достройки, 1 миллион рублей. Зачем вы спорите с экспертом? Вы лучше используйте эти знания для самообразования.
Более того, сейчас есть схемы что можно 5 лет вообще не платить по кредиту. 0 рублей 0 копеек.
Вы про ипотеку с 0 ставкой от застройщика?
Если совсем по простому, да.
Тогда я объясню вам, как реально работает такая схема.
Вы действительно не платите по кредиту ничего в течении 5 лет, но вы покупаете жилье, к примеру, за 13 млн., в то время как на рынке оно стоит 10 млн.
Чудес не бывает, ваши 5 лет кредита с 0 рублей уже включены в стоимость жилья. С выгодой для застройщика и банка.
А еще давайте учтем инфляцию ипотечного платежа, за 5 лет условные 100 тысяч ипотечного превратятся в 60. При инфляции 10%.
вы прежде чем инфляцию учитывать и цифры приводить на калькуляторе сначала считать научитесь... За 5 лет 100 тыщ превратятся в 60 тыщ... лол
А во сколько?) Подсказка - первоначальную сумму нужно умножить на инфляцию в степени нужного года.
Вы думаете, что заемщик будет больше зарабатывать на процент инфляции?)
Константин, реальная стоимость ипотечного долга снижается каждый год.
Даже если представить что заемщик 5 лет получает не индексируемую зарплату, но рост стоимости арендной платы за эту квартиру индексируется, и у меня есть все цифры на сколько. Из-за инфляции недвижимость не дорожает реально, но стоимость остатка кредита падает в реальном выражении. Удерживая такую квартиру 5 лет инвестор заработает 40%(при покупке за нал. а при покупке с кредитным плечом: 40%*7-проценты по кредиту=~140%) + рента, даже при условии что реального роста цен не будет, просто за счет инфляции.
https://vc.ru/finance/635962-skolko-stoil-metr-nedvizhimosti-v-moskve-v-2000-godu
Посмотрите на таблицу. Невозможно такие проценты заложить в стоимость жилья. Физически не возможно.
Вы сравните цены на недвижимость с обычной ипотекой и с ипотекой под 0% от застройщика) И вам все станет понятно.
Я делаю это каждый день в течении 2 лет, как только такие ставки появились.
Вы, как-то не так считаете, видимо.
С ипотекой под 0 процентов переплата больше.
Не зря с ней глава ЦБ борется.
https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10974860
Вот статья на банки. ру в подтверждении моих слов.
Я понял, почему мы с вами не можем договорится, вы постоянно говорите о средних по больнице цифрах, а я об избранных объектах и предложениях, тех где общая картина ломается и приносит инвестору сотни процентов прибыли.
Как в анекдоте, 10 рабочих на заводе получают по 10 тысяч, а директор завода миллион. Значит средняя зарплата на заводе 100 тысяч в месяц!
Статью на банки можно не читать, потому что сейчас нет ипотеки под 0,01%. А когда была, мы покупали по таким ставкам БЕЗ переплаты. Ни рубля сверху.