Офисы будущего: как изменятся рабочие пространства в ближайшей перспективе

Новые правила формулируют флагманы гибких офисных пространств и брокеры коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость, как и все мы, ощутила на себе влияние пандемии. Опыт локдаунов и вынужденной удаленной работы заставил бизнес пересмотреть подходы к организации работы и в посткризисной жизни. Адаптироваться к новой реальности приходится и владельцам офисных пространств, и тем, кто сдает их в аренду, привлекая клиентов. О новых приоритетах и задачах участники рынка говорили на первой международной конференции брокеров коммерческой недвижимости, организованной сетью смарт-офисов SOK.

Первая Международная Брокерская Конференция прошла 4 марта в Москве, в SOK Rybakov Tower. Ее организатором выступила сеть смарт-офисов SOK. В мероприятии приняли участие ведущие глобальные игроки рынка, включая KnightFrank, JLL, Kushman&Wakefield, BrightRich, S.A. Ricci, CBRE и др. Также в нем участвовали предприниматель Игорь Рыбаков, гендиректор Est Group Евгений Тесля и представитель израильского дивизиона.

Пандемия стала катализатором изменений для рынка офисной недвижимости во всем мире. Глобальные компании, отправившие на удаленку около 80% штата во время локдауна постепенно, возобновляют договоры аренды. Руководители банков отмечают, что, хотя первый год работы клерков на удаленке был достаточно эффективен, для обучения младших специалистов необходимо офисное погружение.

В то же время управляющий Банка Англии Эндрю Бейли прогнозирует, что часть клерков и после окончания пандемии будет работать как из дома, так и из офиса. В Lego офисные площади освобождаются под конструкторов за счет административного персонала, что повысило уровень удовлетворенности и мотивации всех сотрудников до рекордного уровня и совпало с рекордными продажами и прибылью компании.

Неопределенность подталкивает арендодателей к поиску предложений, учитывающих гибридную модель работы (дом/офис). Это меняет структуру аренды и повышает интерес клиентов к работе в гибких офисах. Отмечается рост спроса на качественные офисы, открывающиеся в жилых домах, востребованными оказываются и детские комнаты, где могут побыть ребята, зашедшие с мамой на работу.

В числе надежных инструментов взаимодействия между офисами, арендаторами и брокерами оказались win-win-стратегии. В их основе лежит структурирование предложений и учет интересов каждой из сторон.

Изучая список гостиниц при планировании отпуска, все мы обращаем внимание на количество звезд. Здесь все понятно: пять звезд – качественно, но дорого, три – бюджетно, но с экономией на сервисе. Без этой системы наш выбор был бы не столь точен. Уютные фойе встречаются и в двухзвездочных апартаментах, но, чтобы понять, все ли в порядке с подачей воды, вентиляцией и питанием, и вообще, что считает нормой отельер, нужно время, за которое платит постоялец.

Такая же история и с арендой смарт-офисов. Под определение коворкинг попадает и переоборудованное под офис помещение в цокольном этаже панельной многоэтажки спального района в паре километров от метро, и современный офис в центре Москвы с идеальной локацией, удобным зонированием и соответствующий глобальным эко-стандартам. Вот почему SOK предлагает ввести классификацию гибких офисов.

«Ранжирование коворкингов по звездности, по аналогии с гостиницами, создало бы для клиентов и брокеров понятную систему координат, объясняющую, из чего складывается стоимость продукта и упрощающую поиск адекватного предложения», - говорит директор по маркетингу SOK Юлия Клещаева. С другой стороны, балльная система стимулировала бы коворкинги соответствовать заявленному уровню и работать, не снижая планки.

Параметры классификации были представлены брокерам в ходе конференции. Общая идея: чем больше в коворкингах дополнительного оборудования, тем выше звездность.

Скажем, при оценке инфраструктуры офиса предлагается учитывать наличие кафе и столовых, конференц-залов, финтес-центров, наличие банкоматов, обычных и вело-парковок. В случае с планировочными решениями и отделкой важно качество используемых материалов, соответствие санпинам по микроклимату и освещенности, а также акустическому комфорту, высота потолков и наличие комнаты ресурсных состояний, где можно передохнуть и восстановить силы.

Ранжировать можно не только офисные предложения, но и подход к брокерским комиссиям в зависимости от качества оказываемых услуг, отмечал на конференции коммерческий директор SOK Владимир Большаков. В 2019-2020 гг. средний размер брокерской комиссии составлял 8,33%. Новые предложения позволят вывести ее на уровень 14,5%.

Расчет комиссии предлагается осуществлять на основе присвоенного рейтинга. Скажем, если брокер знает продукт компании и превысил порог объема продаж в предыдущем году, ему присваивается платиновый уровень. Если при знании продукта он обеспечил средний объем сделок – золоток, при среднем знании и небольшом объеме сделок – серебряный, во всех прочих ситуациях – стандартный.

Пересмотр рейтинга мог бы осуществляться ежегодно. В 2021 году предлагается оценивать результаты 2019 и 2020 гг., и, исходя из этого, начисляться комиссия. Однако если по итогам 2021 г. рейтинг будет повышен – по всем сделкам 2021 года брокер получит дополнительную комиссию.

Такая система могла бы стимулировать брокеров к более тщательному изучению рыночных продуктов и вдохновить на более активное заключение сделок.

Когда участники рынка настроены на сотрудничество и четко формулируют свои предложения, это создает условия для появления и продвижения новых продуктов. Предложения, которые были высказаны на первой брокерской конференции, как полагают ее участники, наверняка будут востребованы на рынке.

В перспективе такие встречи планируется продолжить. По словам управляющего партнера SOK Ирека Аллаярова, они дают возможность участникам рынка ближе познакомиться, укрепить партнерские связи, а также в неформальной обстановке обговорить взаимовыгодные условия сотрудничества.

#офис #офисбудущего #будущее #конференция #брокерскаяконференция #коммерческаянедвижимость #рабочиепространства #SOK