Аренда квартиры станет цивилизованной, как мы и хотели: 8 сигналов от бизнеса и государства за год
На Западе аренда квартир — это зрелый и понятный для всех сторон рынок. В России такого нет — цены высокие, а гарантий нет.
Я снимаю квартиру 8 лет и ни разу не чувствовал себя как дома, поскольку собственник регулярно проверяет, отказывается делать временную регистрацию, может попросить съехать в любой момент или удержать залог по выдуманной причине.
Я следил за новостями в течение 2019 года и когда увидел общую картину, то изумился. Расскажу ниже наблюдения и выводы.
Владельцам квартир упростили уплату налогов
С 2019 года государство ввело налог на профессиональный доход или, как его еще называют, налог для самозанятых. Это самый дешевый и простой способ войти в правовое поле тем, у кого есть доходы от сдачи квартиры в аренду. Если сдавать квартиру физическому лицу, нужно платить 4% с дохода. Это самая низкая налоговая ставка в России.
Плюс — зарегистрироваться можно за несколько минут, сняться с учета — также. Для этого налоговая разработала мобильное приложение — «Мой налог». Тестировали этот налог в 2019 только в 4 регионах, а с 2020 года распространят еще на 19 регионов, поскольку эксперимент признали успешным.
Это любопытный шаг, чтобы вывести из налоговой тени рынок аренды. Но этого недостаточно. Что сейчас получает собственник за свои 4%? Только спокойствие, что он чист перед законом. В остальном преимуществ нет, зато бывают казусы. Например, первое время банки блокировали счета самозанятых, и ФНС пришлось разъяснять, как этого избежать. Спустя год банки адаптировались и перестали блокировать счета, а сервисы для самозанятых стали запускать даже мобильные операторы.
Когда все бьют в одну точку, у кого-то может получиться хорошо.
Налоговая ужесточит контроль за нелегальной сдачей жилья
Летом 2019 года налоговая запустила АИС «Налог-3». Это автоматизированная система, которая принимает, обрабатывает и анализирует данные. По ней налоговая отслеживает уплату налогов, находит ошибки в документации и тех, кто уклоняется от уплаты. Налоговая и дальше собирается развивать бесконтактные технологии контроля, незаметные для плательщика, а также приспосабливаться к цифровой экономике. Сбербанк готов ее поддержать.
К налоговой будут стекаться все сведения о банковских счетах человека и движении средств, поэтому налоговикам будет проще и быстрее вычислять тех, кто сдает квартиру нелегально. Даже если собственники будут получать деньги наличными, арендаторов можно отследить по суммам, которые они ежемесячно снимают в банкоматах. Только сделать с этим ничего будет нельзя.
Поэтому налоговая будет и дальше автоматизировать процессы и мониторить финансовые потоки. Небольших собственников трогать не будут, пока государству они не интересны. Но когда понадобится — достать данные будет легко.
«Циан» подружился с налоговой
Крупнейшая информационная площадка по недвижимости стала помогать выходить собственникам из налоговой тени — сделала сервис аренды, стала запрашивать ИНН собственника и регистрировать его как самозанятого. Причина — как обычная доска объявлений она теряет интерес, а каждая вторая сделка по аренде жилой недвижимости на площадке проходит напрямую между жильцом и владельцем, по словам гендиректора «Циан». Чтобы не потерять этот рынок и зарабатывать на нем, они решили помочь ФНС его вывести из тени и получать доход с денежных потоков между жильцами и владельцами. Полностью о планах «Циан» можно узнать в выступлении гендиректора «Циан» М. Мельникова начиная с 25 минуты.
Застройщики заинтересовались рынком аренды
В 2018 году Группа компаний «ПИК» учредила дочернее предприятие «ПИК-Аренда» и планирует вложить в этот сервис до 500 млн рублей до конца 2020. Сервис помогает собственникам сдать квартиру — нужно только заключить договор эксклюзивного обслуживания. Остальное сервис берет на себя — поиск жильца, показы и спорные вопросы между жильцом и владельцем.
Прошло полтора года и сервис отчитался за 2019 год — выручка $1 млн с оборотом $20 млн. В компании официально работают 17 человек. Сервис работает как современное агентство недвижимости — жильцы также платят комиссионное вознаграждение, причем по лицензионному договору до 150% , а взамен получают договор и страховку. То есть для них ничего пока не изменилось, но владельцам квартир стало проще. То, что новый игрок на рынке недвижимости смог показать результаты, это хороший знак. Как минимум, еще один застройщик тоже так захочет, а, возможно, найдутся еще и другие игроки на рынке.
Каждой квартире для аренды присвоят специальный номер
Минэкономики придумало, как собирать налоги на рынке туристического жилья. Власти обязали собственников жилья получать специальные идентификаторы, если срок аренды меньше 30 дней. Эта идея не новая — в 2017 году в Париже городской совет ввел регистрационные номера на квартиры, которые сдают через Airbnb. И затем стал жестко карать сервис предложения от незарегистрированных квартир.
Кто не хочет получать такие идентификаторы, могут сдавать жилье среднесрочно и долгосрочно. Но и это ненадолго. В случае чего этот механизм легко распространяется на аренду любого срока — тогда этот путь уже не спасет.
Иммунитета перед законом нет ни у кого
В Нью-Йорке государство запросило у сервиса Airbnb данные о 20 000 владельцев квартир, вероятно, уклоняющихся от уплаты налогов. Такое может произойти с любым нерегулируемым государством сервисом и в любой стране. Жителям Берлина вообще запретили сдавать квартиры через сайт Airbnb — иначе наказывают диким штрафом. К этому же все идет и в Валенсии.
Пока все это касается только краткосрочной аренды — так свои интересы пытаются отстаивать отели. В России тоже взялись за это. А когда тут наведут порядок, вероятно, то же самое повторится с долгосрочной арендой. Любой бизнес предоставит все данные по запросу налоговой.
Законодательство по аренде совершенствуется
В одной из программ «Диалог» на «Россия 24» Дмитрия Медведева спросили о мерах, которые могло бы принять Правительство для развития рынка арендного жилья. Он ответил, что получить жилье в собственность — это «внутренняя установка абсолютного большинства наших людей». Но при этом добавил, что людям нужно объяснять преимущества аренды. Например, человек может снять квартиру ближе к работе и не тратить время на дорогу, либо вообще найти работу в другом регионе.
По итогам этой встречи Медведев поручил двум министерствам и «Дом.РФ» до 20 ноября 2019 года представить свои предложения, чтобы усовершенствовать законодательство по аренде. На начало января 2020 года публичной информации нет.
Государство запускает свой сервис аренды
Росреестр и Федеральная кадастровая палата решили запустить сервис, который будет работать как агрегатор для аренды квартир, домов и отелей. Начнут с тестового режима в Крыму и прежде всего для туристов — международные сервисы типа Airbnb там не действуют, а Booking работает в ограниченном режиме. Затем запустят и распространят на остальные регионы. Сервис будет синхронизироваться с данными о недвижимости из ЕГРН и снизит количество мошенничеств — можно будет сразу посмотреть, принадлежит ли это жилье человеку, который его сдает. Чтобы сдать квартиру через этот сервис, владельцам нужно будет зарегистрировать в Росреестре договор аренды. То есть придется точно выходить из тени и платить налоги.
С другой стороны, в Росреестре регулярные перебои, которые глава национального антикоррупционного комитета объясняет пропажей миллиардов, выделенных на создание базы данных Росреестра.
Планировали сервис пилотировать в конце 2019 года. На начало января 2020 года публичной информации нет.
Изменения происходят. Тихо и незаметно
Чтобы человек заметил изменения, нужен яркий фейерверк. Это как кризисы и пузыри, которые никто не замечает изо дня в день, пока не рванет.
Я снимаю жилье 8 лет и аренда квартиры — головная боль, финансовые потери и каждый раз рулетка. Удивительно, но легко и быстро стираются из памяти пережитые страдания: уязвимая просьба вернуть залог, упаковка, погрузка, разгрузка и распаковка вещей, поиск жилья с фейковыми объявлениями и мошенническими схемами, срочные просмотры в течение рабочего дня и манипуляции при просмотрах. Каждый раз задаюсь вопросом, это я оторвался от реальности или реальность убога?
В один момент волшебным образом рынок цивилизованным не станет, как в Европе или Америке. Вряд ли собственники станут «обеляться», перестанут постоянно проверять жильцов, принимать оплату наличными. Каждый защищает свои интересы.
Однако изменения явно происходят. Просто тихо. И раз даже государство уже заинтересовалось рынком аренды, это может стать мощным стимулом для развития культуры рынка аренды в целом и облегчить жизнь человеку, который хочет снять или сдать жилье без проблем. Иначе как нам прийти к цивилизованной аренде?
1. доходы россиян падают 5 лет подряд - никто обеляться не станет
2. государство лезть тоже не будет. вообще эта ситуация с запуганными арендаторами и такими же запуганными арендодателями придавливает обещество. делает всех виноватыми. это понижает протестную активность. да и правоохранительная система под такие расследлования не заточена. смешно даже говорить об этом.
3. в москве условия для арендаторов станут ещё хуже, т.к. в регионах работы нет. простой рынок: спрос и предложение.
Тоже из Канады пишешь? )) Знаток россиян.
москву с рф не путай. у москвы всё хорошо, да
Во-первых, в Москве тоже россияне. Во-вторых, и в остальной России полно головастых людей у которых доходы растут. В-третьих, хватит ныть - утомили уже своим нытьем, неудачники.
Головастые или сильные или просто хорошие друзья - эт не важно. Тут речь про всех россиян в среднем. Вот ты стал зарабатывать больше. Красавчик! Я искренне рад за тебя. Но на одного такого д'артаньяна найдется 10 тех, кто как работал за копейки, так и работает. И в целом, благосостояние россиян не растет. Учи экономику, 8 класс.
Кстати, задача государства - не поощрать головастых, сильных и дружелюбных за счет нищих, а обеспечивать рост условий жизни для всех. Обществознание, 8 класс
Люди в регионах до сих пор работают за 5-10к в месяц. О каком, нахуй, процветании можно говорить? Это как вообще? Это не самые амбициозные и умные люди, но от этого они перестают быть достойны 95% благ, доступных тебе, но не доступных им по финансовым причинам?
Комментарий удален модератором
Ну премиальные блага цивилизации типа еды и канализации таким людям не обязательно, конечно, но уж воздух для дыхания пока что можно оставить и бесплатным - все равно на территории России его пока в избытке, можем даже в Китай экспортировать
Нездоровые нищебродские сарказмы можете засунуть сами знаете куда, не стану намекать.
80-90-е с их тотальным дефицитом еды и ЖКХ давно прошли. Сегодня каждый может заработать себе на хлеб с маслом и икорочкой, если заставит себя подняться чуть выше уровня вахтера на автобазе.
Конечно, "заставить себя" для многих непосильно и им удобнее ныть и пресмыкаться по форумам, но опять же, это их проблемы.
мне кажется тут на сайте нету людей кто работает вахтером на автобазе и с зп 10 тыс. тоже нету.
то есть если вы реально думаете что тут на сайте пресмыкаются вахтеры с автобазы то ...
возникают вопросы но не к вахтерам а к вам:)
Вахтер на автобазе - условный образ. Да хоть школьный учитель, педиатр в районной клинике, чиновник в местном муниципалитете. Когда он выбирал профессию или работодателя, наверное думал о зарплате? Если да, то почему выбрал такую низкую? Если нет, то почему нет? Каждый выбирает для себя, только не надо потом жаловаться.
Ну, вот они не будут жаловаться и все пойдут в плиточники. У кого лечиться будете? Или у Вас - руки золотые? Комфортный быт для вас обеспечивают сотни людей, которые, по Вашему мнению, нищеброды, потому что выбрали не ту профессию. ОК, завтра они пойдут шавермой торговать, а у вас не будет ни света, ни воды, ни тепла, ни хлеба, дорожки от снега никто не почистит, а мусор на свалку придётся везти самому.
а что здесь как думаете сколько школьных учителей с зарплатой 10 тыс, педиатров и чиновников муниципалитета?