{"id":14262,"url":"\/distributions\/14262\/click?bit=1&hash=8ff33b918bfe3f5206b0198c93dd25bdafcdc76b2eaa61d9664863bd76247e56","title":"\u041f\u0440\u0435\u0434\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0435 \u041c\u043e\u0441\u043a\u0432\u0435 \u0438\u043d\u043d\u043e\u0432\u0430\u0446\u0438\u044e \u0438 \u043f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u0435 \u0434\u043e 1,5 \u043c\u043b\u043d \u0440\u0443\u0431\u043b\u0435\u0439","buttonText":"\u041f\u043e\u0434\u0440\u043e\u0431\u043d\u0435\u0435","imageUuid":"726c984a-5b07-5c75-81f7-6664571134e6"}

«Куплю ещё жильё и уйду на пенсию, чтобы сводить концы с концами»: можно ли заработать на сдаче ипотечных квартир Статьи редакции

Три истории о буднях рантье из Москвы и Санкт-Петербурга.

Эльдар: сдаёт жильё, чтобы работать на себя и выкупить новую квартиру

  • Город: Санкт-Петербург.
  • Количество жилья: две собственных двухкомнатных квартиры и одна трёхкомнатная в ипотеке.
  • Тип сдачи: долгосрочная и краткосрочная.
  • Прибыль (рента минус расходы и платежи по ипотеке) до выплаты налогов: 89 тысяч рублей.

Эльдар впервые решил приобрести квартиру под сдачу в 2008 году. Тогда он потерял работу в банковском секторе, а на новом месте зарплата оказалась существенно ниже. Однако рентный бизнес создал только в 2014 году, после очередного финансового кризиса.

Сдав ещё одну двухкомнатную квартиру в центре (она досталась ему в наследство), Эльдар купил трёхкомнатную в ипотеку (на набережной Крюкова канала площадью 92 м²). Первоначальный взнос 4 млн рублей мужчина покрыл из собственных сбережений и денег с продажи машины. Сумма ежемесячного платежа составляет 51 тысячу рублей.

Двухкомнатную квартиру в спальном районе и трёхкомнатную в центре Эльдар сдал в долгосрочную аренду — это приносит ему около 100 тысяч рублей в месяц.

Ещё 50 тысяч рублей в месяц он зарабатывает, сдавая двухкомнатную квартиру в центре через Airbnb. Сам владелец живёт один в съёмной студии (25 м²) на окраине города, его собственный заработок составляет 180 тысяч рублей в месяц.

Основные расходы на содержание жилья:

  • 60 тысяч рублей в год на уборку.
  • Мелкий ремонт и обновленная мебель — ещё 60 тысяч рублей.
  • Разово 5000 рублей на фотографа.
  • Налоги.

Чтобы жить только на ренту, считает Эльдар, необходимо иметь минимум две-три квартиры в собственности с закрытой ипотекой, а также хорошего агента.

В целом я могу это назвать полноценной второй работой: не было недели, когда я не занимался квартирами. То соседи затопят, то новых жильцов надо пустить, то декларацию подать, то новые объявления написать. Я даже в отпуск полноценно уехать не могу, потому что некому больше разбираться, я владелец квартир.

Пробовал найти агентов пару раз, в итоге одна квартира стояла месяц пустой при вполне нормальной цене, а в другую заехали неадекватные жильцы, которые жили по поддельным документам и украли на прощание имущества на сумму больше залога.

Пришёл к выводу, что всё надо делать самому. Если бы не этот фактор, всё бы устраивало. Наверное, потяну ещё два-три года, затем куплю ещё жильё и уйду на пенсию, чтобы сводить концы с концами. Если бы не свои квартиры, сделать так бы не смог, сам арендую студию на окраине, потому что не надо ездить на работу, я на удалёнке.

Эльдар

Валерия: сдаёт недвижимость, чтобы купить другое жильё

  • Город: Москва.
  • Количество жилья: одна квартира-студия.
  • Тип сдачи: краткосрочная.
  • Прибыль до выплаты налогов: 12-17 тысяч рублей в месяц.

Валерия хотела бы жить ближе к центру Москвы, но накоплений не хватало на покупку желаемой квартиры. Поэтому в 2017 году она купила в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 30,7 м² в Хамовниках за 9,9 млн рублей. Первоначальный взнос — 3,8 млн рублей.

На него Валерия накопила сама, откладывая с зарплаты. Сумма ипотечных выплат — 63 тысячи рублей в месяц. На мебель и технику для новой квартиры Валерия потратила около 400 тысяч рублей из сбережений.

Заработок Валерии составляет 95 тысяч рублей, она живёт с родителями. Ещё 90 тысяч рублей девушка получает за сдачу квартиры посуточно, других источников дохода нет.

Объявления она размещает сама на Airbnb и Booking.com. Друзья помогли провести фотосъёмку и мелкий ремонт. Уборка и прачечная обходятся в 10–15 тысяч в месяц.

Валерия советует сдавать жильё знакомым или проверенным людям, потому что пару раз жильцы пытались её обмануть или портили мебель.

По моим ощущениям, в основном проблемы возникают с жильцами и соседями. Первые часто не хотят платить или ведут себя неадекватно. У меня был случай, когда сильно испортили мебель и отказались платить. В другом случае соседи пытались навредить, жалуясь в налоговую: видимо, им не нравится, что квартиру сдают.

Ещё квартира была в плохом состоянии: мы переклеили обои и перестелили линолеум, но через пару лет надо сделать капитальный ремонт (заменить сантехнику и проводку) для продолжения сдачи.

Валерия

Сергей: сдаёт квартиру, чтобы покрыть расходы на ипотеку

  • Город: Москва.
  • Количество жилья: одна квартира-студия.
  • Тип сдачи: долгосрочная.
  • Прибыль до выплаты налогов: нет.

В 2018 году Сергей приобрёл в ипотеку студию в Медведково за 4,1 млн рублей. Первоначальный взнос составил 1,5 млн рублей (из них 1 млн молодой человек одолжил у родителей), ещё 400 тысяч закрыл благодаря материнскому капиталу за рождение второго ребёнка. На ремонт и покупку мебели он потратил 200 тысяч и ещё 20 тысяч рублей — на услуги юристов.

Студию он сдаёт за 26 тысяч рублей в месяц, его собственный заработок составляет 120 тысяч рублей. В месяц за ипотеку он платит 32 тысячи рублей, ещё 25 тысяч рублей — в счёт долга родителям. 55 тысяч рублей Сергей тратит на аренду двухкомнатной квартиры, в которой живёт вместе с детьми и супругой (она в декрете).

На дополнительные расходы приходится в основном уборка (пару раз в год при смене жильцов) — около 10 тысяч рублей. Иногда возникают непредвиденные расходы. Однажды заклинило входную дверь, и Сергею пришлось вызвать слесаря, заплатив за срочность, а затем заменить замки и сделать косметический ремонт двери. Всего он заплатил 30 тысяч рублей.

Пока что молодой человек не получает доход с приобретенной недвижимости, но ближе к пенсии надеется выплатить ипотеку и переехать в собственное жильё, когда дети вырастут.

Сергей советует покупать студии: по его наблюдениям, они сдаются лучше, и не советует заниматься арендным бизнесом людям с небольшими доходами.

Понимаю, что со временем лишусь источника дохода, когда через 15 лет выселю детей в их жильё и выплачу ипотеку, но рассчитываю потом пожить для себя на пенсии.

В целом я бы не назвал свою деятельность заработком, потому что пока расходов больше, чем доходов, но других путей нет. Подумывали купить в ипотеку двушку, но было сильно дороже и сложнее сдать.

Сергей, менеджер
0
257 комментариев
Написать комментарий...
Макс Демидов

Тяжеловато жить на доходы с жилья. Выходит не более 5% в среднем, причём чем выше класс жилья, тем доходность ещё меньше - 3-3,5%. Эти цифры без учёта коммуналки (-0,5% ещё примерно) и при том расчёте, что с жильцами повезёт, и не придётся вкладываться в ремонт хотя бы лет 7-8. Иначе совсем грустно.

Ну и в целом по цифрам получается так, что чтобы было хотя бы штук 100 с аренды, надо вложить в квартиры около 20млн. Причём, если купить одну квартиру в доме бизнес-класса, то нифига даже ста штук не будет, а будет меньше, так что это должны быть штуки 3 однушки.
В сдаче коммерческой совсем иной подход и другие цифры, там намного интереснее по цифрам, но и риски сильно выше, надо отметить. Жильё не может быть неликвидным, только в цене вопрос, а коммерческое помещение запросто может, со всеми вытекающими.
—-
Все цифры выше известны и получены по своему опыту, и только подтверждаются информацией из других мест. Занимался арендой жилья как риэлтор, отсюда знаю цифры.
Цифры выше актуальны для Москвы, в области немного по-другому, но в общем и целом тоже нифига не выгоднее. Как по другим регионам не в курсе.

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev
 В сдаче коммерческой совсем иной подход и другие цифры, там намного интереснее по цифрам, но и риски сильно выше, надо отметить.

Поэтому у нас был дополнительный офис для сотрудников, кто не работает с клиентами - в обычной однушке напротив офиса. Экономия около 40% была.

Ответить
Развернуть ветку
Макс Демидов

Я всё-таки о другом. Ты смотришь с позиции арендатора, а я говорю о некоторых особенностях положения арендодателей. А оно получается такое: квартиру, которую ваш коллектив арендовал под офис, условно вы могли снимать за 60тыс (я сейчас цифры сугубо условные беру), ваш арендодатель купил скорее всего в диапазоне 12-15млн. Здесь я ещё не считаю стоимость отделки и мебели, чтобы совсем грустно не было. Возможно он её купил за 10млн, но это единичный случай был бы, и я, например, о таких случаях наслышан только из интернета, а на практике - а это как минимум 400+ сданных квартир за несколько лет - я такого не встречал ни разу. Был только один период, кажется ближе к концу 15-го года, когда цены в Москве на жильё снизились до определённого минимума, и тогда за примерно 4,7-4,8млн можно было купить полностью готовую под сдачу однушку, аренда которой была примерно 32-33тыс максимум. Вот только не помню уже, может быть даже 4,5-4,6млн, это хрущёвка рядом с метро. И ещё одна такая была в девятиэтажке, далековато от метро, но продавалась с отделкой и мебелью заметно получше.

При этом надо отметить, что арендные ставки поменялись несильно в тот период, а цены были низкими - за счёт чего конкретно тогда в принципе реально было найти такие варианты, где, как видно, и 7, и 8 процентов годовых.

Но в целом - могу открыть таблички семи-восьми летней давности, посмотреть арендные ставки тогда и сейчас, и посмотреть сколько оно стоит сейчас. Увы, данных по продажам у меня мало. Но это мало на что повлияет, по скромным подсчётом у 90% квартир из списка (как минимум) годовой доход с аренды будет не более 5% годовых, а для квартир в домах бизнес-класса - не более 4% годовых.
—-
При этом тот ваш арендодатель, который сдаёт вам офис за 170тыс (опять уточняю - условно "вам" и условные цифры), скорее всего купил его не более, чем за 15млн. Из этих 170 у него где-то тридцатник уходит на содержание помещения (грубо сейчас считаю), остаётся примерно 140тыс на руках. Купил он может быть даже за 16млн, но как видно, в любом случае, на эти деньги он в общем-то уже неплохо может быть. А вот если бы он вкладывал деньги в жильё, тогда либо в месяц получал бы значительно меньше, либо должен был бы вложить в жильё намного больше.

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Бабушкина квартира. В 2004 она оценивалась в 3-3,5 млн. Платили 20. Офис стоил 30-35 в том БЦ, где мы сидели. В соседнем - 40.

Ответить
Развернуть ветку
Макс Демидов

Ну, 2004 вспоминать уже бессмысленно. Тогда жильё надо было покупать потому, что оно тупо в цене росло дикими темпами. Впрочем, можно было покупать всё без разбору, а аренда вряд ли кого-то интересовала при таких вводных. 

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Timofeyev

Только давайте вспомним зарплаты в то время. ;)

Ответить
Развернуть ветку
254 комментария
Раскрывать всегда