Как два неверных решения привели трёх предпринимателей к потере нового бизнеса и инвестиций на 10 млн. рублей
В статье разберём реальный бизнес предпринимателей, которые решили развиваться в новом для себя направлении, и какие ошибки они совершили.
В июле 2019 года трое предпринимателей арендовали помещение площадью 650 кв.м. для организации субарендного бизнеса в формате гастромаркета. Стоимость аренды квадратного метра: 1 700 руб./мес. Помещение располагалось на первом этаже ТЦ в новом спальном районе Москвы. Спустя почти пять месяцев после подписания договора аренды собственник расторг с ними договорные отношения в одностороннем внесудебном порядке.
Опыт предпринимателей в бизнесе до прихода в субарендный бизнес: более семи лет организации корпоративных мероприятий различного уровня.
Что их подвигло на развитие в новом направлении бизнеса? Один из предпринимателей недавно приобрел готовый субарендный бизнес – небольшой гастроном. Данная бизнес-модель показалась ему несложной в создании и управлении, а также весьма выгодной для инвестиций.
Финансовые потери всех участников проекта:
66 300 000 рублей – сумма упущенной выгоды собственника, которую он мог бы получить от арендатора в течение 5 лет (без учёта ежегодной индексации арендной платы).
4 280 000 рублей – сумма выплаты компенсации арендатору со стороны собственника (было достигнуто досудебное урегулирование спора).
Порядка 10 000 000 рублей – общие потери арендатора (в сумму входит: инвестиции на открытие субарендного бизнеса и двух корнеров, выплаты штрафов и компенсаций трём субарендаторам).
Порядка 15 000 000 рублей (по скромным подсчётам) – общие потери инвестиций субарендаторов.
Для начала давайте разберёмся в сути субарендного бизнеса. По данной бизнес-модели ежемесячный доход от субаренды может составлять (в идеале): от 70 до 100% по отношению к МАП (месячному арендному потоку):
Предприниматель (Арендатор) арендует у собственника (Арендодателя) помещение с большой площадью в долгосрочную аренду (от пяти лет);
В помещении делается ремонт согласно концепции проекта;
Общая площадь объекта зонируется на торговые отделы и/или обособленные помещения от 5 кв.м. (максимальная площадь отделов/помещений зависит от формата и состава субарендаторов);
- Далее отделы/помещения сдаются в субаренду под различные форматы бизнеса;
Заключительным этапом по организации данного бизнеса может быть один из двух вариантов:
1. Арендатор оставляет бизнес себе и получает ежемесячный доход от субаренды.
2. Арендатор продаёт проект в виде готового субарендного бизнеса с окупаемостью от 18 до 24 месяцев.
Последовательность событий.
Для создания бизнеса и аренды помещения было создано ООО с тремя учредителями. Выбрана упрощённая система налогообложения (доходы минус расходы). Срок заключения долгосрочного договора аренды – 5 лет, с преимущественным правом пролонгации. Но на этапе согласования договора возникает проблема.
Собственник приобретал помещение в рассрочку от застройщика, и у него образовалась по ней задолженность. Помещение было с обременением. В такой ситуации получить от управляющей компании согласие на сдачу помещения в долгосрочную аренду было невозможным. Удалось лишь получить разрешение на 11 месяцев (краткосрочную аренду).
Общая задолженность была небольшая – порядка 7 млн. рублей, и собственник пообещал закрыть её в течение 4-5 месяцев. Тогда юрист собственника предложил арендаторам следующую схему: составляем краткосрочный – на 11 месяцев – договор, в котором прописываем компенсацию всех ваших затрат на ремонт помещения в том случае, если он будет расторгнут по нашей инициативе ранее чем через 6 месяцев после подписания. Как только мы снимаем обременение, то делаем расторжение краткосрочного договора по соглашению сторон и подписываем долгосрочный. Условия согласовали. Договор подписали.
Но в краткосрочном договоре прописали право сторон на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, с уведомлением за 1 месяц до даты расторжения. Сделали это для того, чтобы не обременять участников (в первую очередь арендатора) досрочным расторжением договора исключительно по соглашению сторон. Вдруг их бизнес развалится через пару месяцев.
Через полтора месяца после подписания договора предприниматели создают себе дополнительные проблемы. Если для продуктовой зоны их гастромаркета достаточно быстро удалось собрать полный состав субарендаторов (не без помощи риелторов), то для зоны фудкорта, где должны были разместиться 5 корнеров, было лишь три потенциальных арендатора (новички в бизнесе) – грузинская, восточная и японская кухни. Больше не нашлось желающих «зайти» на фудкорт районного масштаба.
Один из участников трио предложил тогда следующую идею: самим взять франшизу востребованных форматов корнеров и открыть их на фудкорте. Далее раскрутить эти две точки и продать их как готовый бизнес. По его расчётам, такая схема должна была позволить им ещё быстрее вернуть часть инвестиций, которые были вложены в их основной проект. Так на фудкорте появились вьетнамская кухня и бургерная (весьма сомнительных франшиз).
Спустя месяц после открытия проекта арендодатель объявил о том, что он не будет подписывать долгосрочный договор, а будет продлевать краткосрочный, но уже с новыми условиями аренды. Если арендаторам что-то не нравится, то они могут направить уведомление о расторжении действующего договора. После этого начался затяжной период жесткого противостояния между собственником ТЦ и предпринимателями, а страдали в этой ситуации субарендаторы, чей бизнес лишался клиентов из-за периодического закрытия ТЦ по весьма надуманным причинам. Так собственник вынуждал предпринимателей (арендаторов) расторгнуть с ним договор аренды по их инициативе, чтобы не компенсировать им затраты на ремонт помещения.
Итоги противодействий.
Часть субарендаторов была вынуждена расторгнуть договора и перебраться в пустующие помещения поблизости от ТЦ. Остались только сетевые компании и те, кто финансово не смог потянуть вынужденный переезд.
Собственник решил побыстрее завершить процесс противостояния с арендаторами (не дожидаясь шести месяцев), и выплатить им компенсацию, инициировав досрочное расторжение. К сожалению, это не спасло арендаторов от выплаты штрафов и компенсаций сетевым компаниям, в договорах с которыми были прописаны те же ограничительные условия по срокам одностороннего расторжения, что и в прямом договоре аренды.
После ухода предпринимателей собственнику так и не удалось вернуть заполняемость гастромаркета на прежний уровень. На сегодняшний день он заполнен лишь на 40%. Сетевые компании не стали перезаключать договора на прямую с собственником и переехали на другие площадки.
Предприниматели были вынуждены не только оставить субарендный бизнес, но и закрыть два своих корнера, так как они оказались убыточными.
Ошибки предпринимателей.
1. Подписание краткосрочного договора. Необходимо было изначально подписывать долгосрочный договор, дополнительно взяв с собственника нотариально заверенную гарантию о том, что он обязуется в течение 5 месяцев предоставить все необходимые документы для регистрации долгосрочного договора. В долгосрочных договорах также необходимо прописывать сроки моратория на расторжение договора со стороны собственника в одностороннем внесудебном порядке, если арендатор добросовестно выполняет все условия договора. Мораторий можно устанавливать на срок возврата инвестиций, которые арендатор вложил в проект.
2. Покупка франшизы и открытие корнеров там, где от этого отказались профессиональные игроки ресторанного бизнеса. Если вам говорят профессионалы, что это место не подходит под данные форматы, то срочно меняйте концепцию проекта.
3. Взятие на себя обязательств, по которым очень высокие риски невыполнения по независящим от арендатора причинам. Это касается обязательств по компенсации сетевым субарендаторам затрат на открытие их торговых точек, если основной договор аренды будет досрочно расторгнут. Необходимо было прописывать, что компенсация и штрафы возможны только в том случае, если основной договор аренды будет расторгнут по вине арендатора.
4. Привлекать в подобные проекты новичков в бизнесе. Есть высокие риски того, что данные субарендаторы закроются после одного-двух месяцев аренды.
Знакомый случай!
Мы открывали предприятие общепита по франшизе в одном региональном городе и нас заверял собственник нового здания, что в администрации у него друзья и проблем с вводом в эксплуатацию не будет. Мы подписали краткосрочный договор аренды, по которому в итоге удалось не оплачивать аренду, поскольку формально помещение не было готово, но что печальнее мы успели сделать ремонт, а ввода в эксплуатацию так и не последовало. В итоге простой оборудования и перерасход на ремонт в другом помещении.
Михаил, благодарю за комментарий. Таких случаев действительно много.
Так же ещё можно столкнуться с дополнительными расходами (на время простоя) на заранее набранный персонал.