Почему цены на квартиры растут, хоть и падают, и что такое индекс Дом.Клик?
Зачастую индексы цен это одно, а цены вреальной жизни – другое. Давно наблюдаю за индексом цен на московскую недвижимость:рост с июня. Смотрю реальные объявления – цены падают. Разбираемся, что не так.
Индексы на недвижимость демонстрируют безоткатный рост. В Питере вообще нет никакого снижения. В Москве хоть символические -7% было.
Но когда подбираю объекты, площадью больше 70 метров, или стоимостью больше 15 млн. рублей, замечаю, что рынок не шевелится. Более ликвидные варианты подбирают люди с ипотекой. Дорогие квартиры на одну лишь ипотеку не купишь, соответственно такие покупатели менее чувствительны к изменению ставки. Тогда почему цены растут? (вернее индекс)– обратимся к источнику данных.
Я покупаю массивы данных и агрегированную статистику. Но в моем канале ребята подсказали, что индекс Дом.Клик есть в общем доступе. Вот тут.
А это значит, что есть возможность полазить в спецификации индекса. И что там написано?
Из важного:
— цена до 30 млн. руб.;
— дом должен быть введен в эксплуатацию;
Значит хоть индекс и позиционируется,как цены на вторичное жилье, про разделение на первичку/вторичку – ни слова. Но дом должен быть построен. Сейчас большой объем предложения, где ключи сразу.
Тогда в этот индекс будут попадать новостройки. А про особенности ценообразования первичного рынка я писал здесь и здесь.
Магия ставки под 0% и вуаля: даже падающие цены будут в индексе расти. Ловкость рук и никакого мошенничества.
Я прочитал в спецификации к индексу, что…
Но не уверен, что субсидируемая ипотека попадает под определение маркетинговой акции, потому что на статистику процентных ставок такие ипотеки влияют – это уже стало частью рынка.
------
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи.
Кратко и ёмко. Подписывайтесь!
Честно говоря, всё равно не понял.
Если кратко: почему недвижимость в индексах растёт а в объявлениях нет
Так я это и не понял. Почему растёт-то?
Индекс считают криво. Что-то не попадет в индекс, а что-то попадает лишнее
Я тоже не понял в конце про ставку в 0%
В индекс попадают квартиры с нулевой ипотечной ставкой, цены на которые априори выше - это увеличивает среднюю цену индекса
Спасибо
кто не понял, тот поймет
замутняют сознание только, спасибо, что есть такие люди как ты, умеющие разобраться и понять!
Йоу. Не стыдно называть "рынком" эту вакханалию с заоблочной первичкой и проседающей вторичкой?) это же экономический загон, особая фауна
У нас цена недвижимости по сравнению со средней ЗП дороже и недоступнее, чем в развитых странах, что ещё тут можно обсуждать. Простому человеку купить что-то более-менее вменяемое практически невозможно, поэтому и появляются клетки 20 м2.
Минимум -30% должно быть.
Спорно: ипотечный платёж не больше, чем в европейских странах
Прошу: https://vc.ru/u/1060033-private-finance/407188-dostupnost-zhilya-moskva-na-280-meste-iz-301-rossiya-na-91-iz-111-stran
Спасибо за ссылку.
Спорно:
РФ 2кк хорошая 15 млн, делим на среднюю зарплату в IT 200к = 75 зарплат
Европа 2кк 350к, делим на среднюю зарплату в IT 4,5к = 77 заплат
те +/- одинаковая ситуация. Вот если бы были перекосы, аля в одной стране 50 зарплат, а в другой 150-200 зарплат - то да.
Причём тут средняя в IT? В России средняя в IT как раз-таки + - нормальная, берите общую среднюю, а лучше медианную и тогда уже будет как раз 200+.
НУ так и берите тогда по Европе среднюю, а не IT. она будет в районе 1500евро, вот и выйдешь ты на такие же 230-250 зарплат.
Твои цифры - бред
В чем ошибка? По Европе или РФ?
Везде.
Средняя з.п. в РФ - 55к, в IT - 155к, медиана еще ниже, плюс нельзя брать среднюю по всем регионам. Нужно сравнивать конкретный город.
Нельзя обобщать Европу: в Германии средняя ЗП - 4к евро(общая, не IT) МРОТ - 2к евро. В Испании средняя ЗП всего 2к евро. Если брать не ЕС то там еще меньше.
Также нужна сравнивать квадрат жилья, а не общую цену. За 300к баксов я смог купить в Краснодаре, в нормальном районе, трешку 100 квадратов с бабушкиным ремонтом. Но немного добавив мог купить дом 300 квадратов в Германии: https://www.engelvoelkers.com/en-de/property/grosszuegiges-zweifamilienhaus-in-grossenkneten-4448689.1497625_exp/
подели на зарплату учителя, врача, пожарного, слесаря на заводе. Ишь ты, it он выбрал.
Комментарий недоступен
Думаю, что отрицательные ставки в реальной экономике маловероятны. Я видел только однажды, когда европейская компания выпускала облигации под -0,25%. Физическим лицам это было недоступно даже в Европе
Кстати Пик активно уже тестирует "вкладотеку", по сути это и есть отрицательные ставки. Типа "вкладывай" всё в свою хатку, малыш. Интересно как потом счастливые покупатели Пика это всё продавать будут, и будут ли, и по каким ценам. К тому времени (года 2-3) уже вероятно будут "вкладотеки" с нулевым первым взносом, которые будут выдаваться всем, со стоимостью квартир 20 млн+ и среднемесячным платежом 20 тысяч