Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли на 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
--------------------------------------------
Всем привет, на связи Кот.Финанс! Недвижимость, акции, облигации - всё к нам 🤘👍
Как всегда, в аренде нас интересуют:
- число объявлений
- цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)
- срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)
Что из себя представляет рынок аренды?
80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.
Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.
Предложение и спрос
Количество активных объявлений снизилось год к году больше, чем в 2 раза.
Если говорить о столицах, то число объявлений аренды сократилось в Москве и Питере почти на 70%, но драмы быть не должно: так уже было в IV 2021
Цены
Рост цен на аренду значительно опередил рост на саму недвижимость: +40% в Москве и +24% в Санкт-Петербурге. Мы не любим сводную по регионам, т.к. каждый регион отличается и усреднять неверно.
При этом, традиционно вызывают вопросы сроки экспозиции: разве сдать квартиру в Санкт-Петербурге и Москве действительно занимает месяц? По нашему опыту, 3х дней вполне достаточно для студии-1ккв, а объявление висит максимум неделю. А как по другим городам?
Динамика средних цен показывает значительный рост по квартирам любой комнатности. Так, студии выросли на 21%, 1ккв на 11%, двушки на 16%, трешки на 16%
Доходность и окупаемость
Доходность аренды вернулась в диапазон 5-7%, хотя за счет роста цен на недвижимость в последние 3 года отставала. Альтернативные инвестиции:
- акции через дивиденды
- облигации через купоны
Дают доходность выше, но недвижимость обладает рядом преимуществ:
- стабильность динамики цен в сравнении с акциями
- более высокая историческая доходность в сравнении с облигациями (недвижимость – скорее очень длинная облигация, обеспеченная материальным объектом, который долгосрочно защищен от инфляции)
Цифры по ценам, сроку экспозиции в разрезе крупнейших городов – по ссылке
❗Осторожно! Переход в телеграмм-канал
Мы всегда с улыбкой смотрим на расчеты окупаемости недвижимости в 15-20 лет, т.к. они
(1) Считают только рентный доход, даже без инфляционного роста самой недвижимости (почему с дивидендами так не делают?)
(2) Никогда не учитывают рост аренды на промежутке 10-15-20 лет. Разве такое было?
(3) В обратную сторону: не учитывают эксплуатационные затраты: риск простоя, амортизация, страхование
Подписывайте на Кот.Финанс! У нас вы найдете статистику рынков, здоровый скепсис, и инвестиционные идеи от 1 рубля до миллиарда
Причина роста проста, ипотека стала не подъемной
Интересная версия. Невероятно что это основная причина
Ну, я не уверен. С господдержкой почти так же, как и было:
Смотрю одного застройщика - в том году в мае 1к кв стоила 4400, взнос 15% ставка "семейная" 6%
в этом году, сейчас примерна та же 1к кв стоит 4900, взнос 20%, скидка 10% ставка 6%
При сроке 30 лет платеж изменился с 24365 до 23765 так что...
В долларах если посчитать по другим городам, выходит:
20г - 305$
21г - 360$
22г - 430$
23г - 411$.
Даже вроде хорошо, учитывая что недвижимость в валюте снижается. С другой стороны рост спроса на аренду, мне кажется связан с ипотекой в первую очередь.
Еще цены на квартиры могу понять считать в долларах, Но аренду нет. Это же производная из доходов населения, которая на 99% в рублях
Снимал квартиры с 2009 по 2020 года. Последние несколько лет съема - параллельно сдавал уже свое приобретенное жилье, но не суть.
Так вот, первые годы съема я просто ОХУЕВАЛ от цен на аренду жилья. Стоимость аренды однушки в Москве колебалась от 20 до 35к (+ счетчики), в зависимости от района и убитости квартиры.
Были еще ультра-нищеброд-стайл варианты за 15к, и мега-лакшери варианты, которые начинались от 40к, но их в расчет не беру.
И было в те годы распространенное мнение, что сдача в аренду однушки в Мск может прокормить семью из 3 человек. Или уехать в Тай одному, и жить там, ни в чем себе не отказывая. Так оно и было.
И вот в 2018 году я стал сдавать в аренду свою первую студию в Дмд. За 19к + счетчики.
Да, однушка в Москве в те годы ушла бы подороже - тысяч от 30 до 40.
Но в 2018 году это уже была не та сумма, на которую можно прокормить семью из 3 человек. Или уехать в Тай одному, и жить там, ни в чем себе не отказывая.
Я уже было поверил, что моя нищая молодость пришлась на крайне неудачный для аренды жилья период, и больше такого периода не будет.
Но в декабре 2023 я выложил свою студию (Уже другую, но в том же доме, где была первая, и такого же метража. За эти годы я продал первую студию и приобрел несколько других объектов, но не буду углубляться в детали в рамках этого текста) за 28к + ВСЯ КВИТАНЦИЯ (а это от 4 до 6к).
От желающих не было отбоя.
От них не было отбоя весь мой период сдачи квартир, начиная с 2018 года, т.к. сдаю без риэлтора и делаю хорошие информативные объявления.
Но в этот раз все было еще ярче - люди звонили и предлагали ПЕРЕВЕСТИ МНЕ ДЕНЬГИ БЕЗ ОСМОТРА КВАРТИРЫ, чтобы забронировать эту квартиру за собой. С таким предложением выступили трое кандидатов. Всего звонили и писали примерно 10 кандидатов, за полчаса.
Может, то безвозвратно ушедшее время, когда я отдавал за аренду жилья 60-80% своей ЗП, все же возвращается?
Нет ли на рынке какой-нибудь схемы развода, когда предлагают забронировать и таки переводят бабки, а потом начинаются всякие приколы. Цигане там какие-нибудь или еще какие-нибудь нехорошие последствия
Фантастика, но рынок действительно очень емкий. Спрос огромный
Если ипотека будет недоступна, то доходы от сдачи будут расти. Факт.
Разве $300 - это та сумма, чтобы «уехать в Тай одному, и жить там, ни в чем себе не отказывая»? :)
Недвижимость в РФ - это производная нефти, плюс активная трата ФНБ как сейчас. ФНБ нерезиновый
Пол года назад сдавал однушку в Мурино (СПБ). Сделал классный ремонт (керамогранит, инсталляция, натяжные потолки с точечными светильниками и диммированием света, различными датчиками), поставил новую мебель, новую кухню, сделал рабочее место (большой, угловой компьютерный стол), да и в целом обустроил ее, как для себя, зная что буду сдавать). Еще указал, что можно с детьми и животными.
Выставил за 28+ку. За неполный день, человек 40 обратилось. Думал, что с руками оторвут, даже торговаться никто не пытался. Весь вечер проводил собеседования). Одним словом почувствовал себя рантье)))
Сейчас спрос действительно хороший, особенно если ты еще сделал хороший ремонт и меблировку.
Почему студии дороже однушек?
Скорее всего из-за региона. На диаграмме в среднем. А студии по сути только в больших городах где цены выше чем на 1ккв в меньших регионах
мне кажется потому что все таки студии ощущаются как более просторные, даже если однушка и студия по метражу одинаковые. За счет того ,что нет разделения пространства
Я сдаю свою квартиру 1-ку в Питере и цену на аренду давно не поднимала. Мне кажется в Питере не особо цены выросли или я давно не смотрела там рынок аренды?
Живу в Москве и тут аренда действительно выросла. И хорошая квартира реально за сутки-двое уходила, я даже не могла понять, как люди успевают ее снять? Объявление только повесили и уже толпа записана на просмотр, кто эти люди? Они не работают?
В итоге сняли через Яндекс Аренду без реального просмотра, только онлайн просмотр 3D.
В Питере цены точно выросли даже в сравнении с голом ранее. Рост который вижу на конкретных локациях 10-12%. 20% о которых говорит статистика нет, возможно это эффект среднего , не знаю
❗Осторожно! Переход в телеграмм-канал — там опасно?
Там ужасно. Удачно интересно
Это что же, можно поднимать арендную плату?=)
Похоже на то )
Цены на аренду долгое время отставали от цен на недвижку и только с октября где-то пошли быстро вверх из-за роста ставки.
точно, но я не думал, что они наверстают рост за пару кварталов. Мне даже дико представить, что можно переписать арендатору ценник при продлении на 15-20%
Интересно, на рынке аренды коммерческой недвижимости аналогичная ситуация?
Привет, посмотрим, там сложнее со статистикой
Кто будет спрашивать зачем купила в ипотеку это же так дорого и цены на пике- буду показывать эту статистику
Чтобы аренда за год на 40 процентов не выросла
Платеж по ипотеке за полгода вырос на 70-80 процентов
Да, интересный подход
Цены росли из-за льготных ипотек, так как люди перестали смотреть на стоимость объектов, а смотрели на ежемесячный платеж, но лавочка схлопнулась. В январе выдача ипотеки упала на 65% по сравнению с декабрем. Сейчас будет разворот, когда закончится энертность, либо остановка роста в рублях (что за счёт инфляции тот же разворот).
Но мы же про вторичку и аренду ?
Исправьте раскладку
Спасибо
цены на аренду летят в след за инфляцией.
на счет "сдать стало проще" сильно сомнительное утверждение. на рынок аренды вышли девелоперы с апартаментами, которые не могут продать
"объявлений стало меньше" , я бы поставил на то что структура рынка меняется.уходят частники и мелкие игроки и приходят гиганты с своим "информационным сопровождением"
В апартах неадекватная коммуналка. Если надо в командировке месяц пожить - норм. Приехать в отпуск в Москву на неделю - норм. При долгосрочной аренде не очень выгодно и ориентировано на крайне специфический сегмент, которому до усрачки нужен фитнес-зал внизу.
Сдать проще - утверждение из сокращения срока экспозиции. Чистая статистика
Я кстати хочу отметить по статистике своего канала по аренде следующий факт. Уже 10 дней спрос на аренду упал.
До этого с осени спрос всегда рос. Первый раз заметил снижение. Поэтому полагаю скоро ситуация начнет выправляться
А вы ведете какой то публичный индекс? Было бы нтеоемно
снова отрицательное снижение цен?
Опять )
Ну насчёт цен они всегда движутся то вверх, то вниз. Что в этот раз способствовало движению? Кто-то стал зарабатывать больше? Или кто-то захотел заработать на арендаторах? Интересен прогноз, когда всё вернётся и сбалансируется рынок недвижимости.
Вниз видел только в 2016 и в 2020, вроде больше не было
Мистер Кот, а посоветуйте что делать с квартирой в Москве? Спасибо. 🙇♀️
Если на Патриках - наслаждаться жизнью, ходить в кафешки, скоро весна. Центр Москвы весной-летом восхитителен
Снимали больше года в СПб на Дыбенко за 30+ку приличную однушку с евроремонтом. Сейчас ее решили продавать, и мы срочно ищем другую с фильтром «с животными». Я заметила, что за год подорожали цены (хотя все подорожало),и равноценной замены уже не найти, а квартиры, где можно с животными, разлетаются, как горячие пирожки. За 3 дня вся отложка из 15-20 квартир снята с публикации, какие-то день в день. Активными висят только те квартиры, которые фуу, а за них все равно 30-40, да просят!
Неправильно вы ищите. Не говорите про животное, и жизнь станет проще
Интересно, что комментарии пишут хозяева квартир о том, как с руками отрывают в момент сдачи. А что происходит потом? Наш опыт сдачи квартир крайне травматичен. За 5 лет пришли к выводу, что с учетом неизбежных ремонтов даже после приличных жильцов (!) овчинка выделки не стоит.