Москва падает, Сочи туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи за последний месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел год с июля 2021 (когда я начал копить на сочинскую квартиру) по июнь 2022. Что сказать, за месяц произошли интересные изменения!
Сочи (объявления)
Летим на Черное море, там этим летом пробит новый рекорд — элитная недвижимость обогнала по ценам московскую. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделакам (это важно).
Первым делом бросается в глаза то, что вторичка возобновила довольно бурный рост. Метр стоит же в среднем 276к рублей против 259к в середине июня. Первичка потихоньку стала снижаться и сейчас метр в среднем стоит в районе 314к. Но снижение незначительное, всего-то на 2к рублей. Частные инвесторы в бетон стараются продать подороже, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться.
Сочи: июнь -> июль
Первичка: 316к -> 314к (-0,7%)
Вторичка: 259к -> 276к (+6,5%)
Москва (объявления)
Возвращаемся в Москву. Здесь видим нисходящий тренд на вторичке, где нет таких выгодных ставок на ипотеку, и рост первички, где низкие ставки уже сразу стали закладываться в стоимость. Также по ценам в объявлениях.
Все с точностью до наоборот по сравнению с Сочи. Вторичка падает в цене (с 377к упала до 358к за метр), а первичка растет обратно пропорционально ставкам. В середине июня метр стоил 325к, а теперь — 351к.
Москва: июнь -> июль
Первичка: 325к -> 351к (+8%)
Вторичка: 377к -> 358к (-5%)
В итоге, цены на первичку и вторичку в Москве вроде как почти сравнялись. Так ли это на самом деле? Не совсем так. На этих графиках показываются цены в объявлениях, а не реальные цены продаж.
Реальные сделки
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 269к. На 90к ниже, чем в объявлениях. Это и логично, все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус 25% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, и применять коэффициент 0,75 ко всем объявлениям не стоит.
Сравнение с другими городами
Традиционно смотрю на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. В прошлый раз просили смотреть Ялту, добавил ее. Там, судя по всему, новостроек сейчас маловато для получения данных, если они вообще есть.
Москва: первичка 351к, вторичка 358к
Сочи: первичка 314к, вторичка 276к
Ялта: первичка (нет), вторичка 227к
СПб: первичка 247к, вторичка 212к
Анапа: первичка 140к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 126к, вторичка 108к
Изменений не произошло, Сочи все еще не догнал Москву. Но рано или поздно сможет, если постарается. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.
А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,21 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,7. Месяц назад было 10,7! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Получается, что квартира за год подорожала больше, чем я смог накопить. Прикольно🤡
Эх, возможно, все же после лета вниз пойдут цены... Но это не точно.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.
Авто ололо. Дисконт 25% от цены объявления никто не даёт. Разница объясняется занижением цены в договоре дабы не платить ндфл. Привет диванным аналитикам.
Комментарий недоступен
Не, такое там активно практикуется. Потом еще лоха кидают, возвращая ему сумму из договора, а не уплаченную сумму. И самое главное - все по закону (с)
А допсоглашение на разницу написать как на неотделимые улучшения слабо? И деньги через экроу-счета или в ячейку разными конвертами.
Покупателю оно зачем надо? Нормальный договор нужен, и точка.
Затем, что если продавец хочет занизить налогооблагаемую базу, то связка "ДКП + допсоглашение на неотделимые улучшения" в случае возникновения каких-либо проблем защищает покупателя также хорошо, как стандартный ДКП. Поэтому, если объект продавца покупателю нравится, и цена устраивает, но продавец настаивает на занижении, то связка ДКП + допсоглашение - это вариант, который подходит всем. Он позволяет решить проблему продавца и не несет никаких дополнительных рисков для покупателя. Особенно, если оплата через эскроу-счет или акредитив.
Вопрос остается, зачем покупателю принимать на себя риски ради того, чтобы продавец сэкономил на налогах? И потом при продаже самому попасть на высокий налог.
Затем, что если покупатель много месяцев искал идеальный вариант (локация, размер объекта, состояние, дизайн, вид из окна, и.т.д), в конце-концов нашел, документы чистые, цена устраивает, но продавец хочет сделку с занижением, то деваться покупателю особо некуда. При этом, данная связка (ДКП + неотделимые улучшения) практически не несет никаких дополнительных рисков для покупателя. И если он будет продавать этот объект более чем через пять лет владения, то ни на какой повышенный налог он не попадет.
Продавец же не стал ждать 5 лет, и продает когда захотел, еще и хочет втянуть покупателя в свой схематоз по занижению налога. При этом, покупатель получает риски и никакой выгоды. Единственный уникальный объект - редко такое бывает, всегда можно найти что-то другое, а продаван пусть схематозит с кем-то другим. Ну или пусть налог заплатит - почему, собственно, нет?
Поясните, какой конкретно риск у покупателя при применении данной схемы?
При продаже квартиры - попадос на налог, или тоже придется схематозить. Если будет оспаривание сделки - то есть вероятность вернуть только сумму в ДКП. Есть вероятность претензий со стороны налоговой, особенно в свете проведения СВО - Родине нужны деньги как никогда. Главный вопрос: зачем покупателю в это вписываться? Риски есть, толку нет. Риск имеет смысл если есть профит, а его здесь для покупателя нет. Рисковать ради того, чтобы продавец сэкономил на налогах - к чему этот альтруизм?