{"id":14285,"url":"\/distributions\/14285\/click?bit=1&hash=346f3dd5dee2d88930b559bfe049bf63f032c3f6597a81b363a99361cc92d37d","title":"\u0421\u0442\u0438\u043f\u0435\u043d\u0434\u0438\u044f, \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u0443\u044e \u043c\u043e\u0436\u043d\u043e \u043f\u043e\u0442\u0440\u0430\u0442\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043e\u0431\u0443\u0447\u0435\u043d\u0438\u0435 \u0438\u043b\u0438 \u043f\u0443\u0442\u0435\u0448\u0435\u0441\u0442\u0432\u0438\u044f","buttonText":"","imageUuid":""}

Москва в минусе по итогам года, Сочи в жирном плюсе. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва впереди всех по падению за год.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь-ноябрь 2022. В декабре тренды продолжились. Но не все) Из важных новостей — продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Новостройки взяли новый рекорд. Ну а что поделать, если не будет больше новостроек по генплану? Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. И это несмотря на очень слабый спрос. Вторичка немного снижается. Вторичка за месяц с 292к до 288к за метр (-4к). Первичка с 319к до 340к за метр (+21к). Это очередной максимум.

Сочи: ноябрь -> декабрь

  • Первичка: 319к -> 340к (+6,6%)
  • Вторичка: 292к -> 288к (-1,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Первичка рисует движение вверх, вторичка тоже. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. Поднимают цены, чтобы пожирнее скидку потом можно было у них «выторговать»?

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка сильно выросла в цене с 354к до 374к за метр, первичка — чуть меньше с 325к до 335к.

Москва: ноябрь -> декабрь

  • Первичка: 325к -> 335к (+3,1%)
  • Вторичка: 354к -> 374к (+5,6%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 259к против 265к месяц назад за метр. -6к за месяц или -1,2%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

255к за метр в Москве. Декабрьских данных еще нет, но в целом видно, что похоже на данные MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-259к за метр. Это на 23% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 8%!

По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 147к до 148к.

А еще посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевело жилье. Показана динамика средней цены на вторичном рынке Москвы и других городов с населением более 500 тыс. человек. Получается, что вторичка тоже довольно активно дешевеет, несмотря на объявления. По большинству других регионов, видимо, пузырь был раздут не так сильно.

Отсюда: https://realty.rbc.ru/news/63a23d5a9a7947c123ec054e

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 335к, вторичка 374к
  • Сочи: первичка 340к, вторичка 288к
  • СПб: первичка 240к, вторичка 208к
  • Анапа: первичка 143к, вторичка 138к
  • Краснодар: первичка 133к, вторичка 107к

Во всех трех городах немного дорожает первичка, а вторичка немного дешевеет. Сочи вырвался на 1 место как в первичке, так и во вторичке, ух!

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,601 млн с июля 2021 (отчет за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 5,55 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

0
79 комментариев
Написать комментарий...
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

а мое воспаленное воображение все же считает, что затея отличная)

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

а если я потеряю работу, то кто будет за меня платить? конечно, выгоднее купить 5 лет назад) и когда будет капитал, достаточный для того, чтобы делать на него любые глупости, тогда буду брать квартиру и чилить в горах. просто ты предлагаешь альтернативу - взять ипотеку сейчас и будь что будет. а хрен его знает, что там будет.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Человек предлагает оценить шансы
- купить сейчас и четко понимать, какие риски есть и можно ли их закрыть. А это не "будь что будет"
- сидеть на берегу, смотреть на проплывающие в реке жизни цены, квартиры, законы и положение в стране. И надеяться на то, что однажды сойдется финансовая возможности, цены на рынке и положение в стране.

Что лучше? А никто не знает. Даже выбирает по себе.

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

для меня покупка сейчас - это риски, на которые я идти не готов
так что буду сидеть на берегу)

Ответить
Развернуть ветку
Vladislav R

Я взял 5 марта, тогда вообще была неопределенность и казалось что доллар теперь всегда будет за 80

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

я могу только поаплодировать и поздравить) а где, если не секрет?

Ответить
Развернуть ветку
Vladislav R

Новая Москва, А101

Ответить
Развернуть ветку
Светлана Завацкая

Есть доля вероятности что сделка будет успешна.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

я не призываю. Сам сижу и не дергаюсь. Но снижение цен на вторичке не вижу в упор. Начинаешь копать глубже- то ли лыжи не едут. То ли я не ту статистику смотрю

Ответить
Развернуть ветку
Илья Фирсов

может стоит поторговаться с реальными продавцами, а не риелторами?

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

что меняет лицо торговли? Думаете риэлторы менее сговорчивы, чем собственники?

Ответить
Развернуть ветку
Илья Фирсов

я вам открою может секрет, но иногда что бы нагнать тумана риелторы "торгуют" недвигой, которая уже не продается (неактуальные объявления с завышенной ценой). при звонке начинают втирать что ее уже продали, ажиотаж был и вот у нас другой объект, так же уже нарасхват, но вот для вас сделают исключения. короче много уловок. когда человек на проценте - он начинает мудрить как бы побольше выцыганить себе комиссионных. а собственнику просто нужно продать

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Я вам открою секрет - я 22 года в недвиге.
Я интересуюсь только тем, что вижу в объявлении. Продана - до свидания.
И риэлторы намного сговорчивее чем собственники, которые продают без них - агентам нужно закрывать сделку как можно быстрее. А комса у них фикс или процент, который не сильно изменится в рублях при снижении цены.

И риэлторы готовы давить на своих клиентов, если поймут (или думают, что понимают) что покупатель реальный.

Ответить
Развернуть ветку
Илья Фирсов

продавливать клиентов будут только когда уже кэш будет перед глазами и торг. а вот до этого будут максимум гнуть цены на продажных сайтах, что бы не уронить рынок

Ответить
Развернуть ветку
76 комментариев
Раскрывать всегда