Москва в минусе по итогам года, Сочи в жирном плюсе. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва впереди всех по падению за год.
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь-ноябрь 2022. В декабре тренды продолжились. Но не все) Из важных новостей — продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.
Сочи (объявления)
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Новостройки взяли новый рекорд. Ну а что поделать, если не будет больше новостроек по генплану? Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. И это несмотря на очень слабый спрос. Вторичка немного снижается. Вторичка за месяц с 292к до 288к за метр (-4к). Первичка с 319к до 340к за метр (+21к). Это очередной максимум.
Сочи: ноябрь -> декабрь
- Первичка: 319к -> 340к (+6,6%)
- Вторичка: 292к -> 288к (-1,4%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Первичка рисует движение вверх, вторичка тоже. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. Поднимают цены, чтобы пожирнее скидку потом можно было у них «выторговать»?
Вторичка сильно выросла в цене с 354к до 374к за метр, первичка — чуть меньше с 325к до 335к.
Москва: ноябрь -> декабрь
- Первичка: 325к -> 335к (+3,1%)
- Вторичка: 354к -> 374к (+5,6%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 259к против 265к месяц назад за метр. -6к за месяц или -1,2%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
255к за метр в Москве. Декабрьских данных еще нет, но в целом видно, что похоже на данные MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-259к за метр. Это на 23% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 8%!
По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 147к до 148к.
А еще посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевело жилье. Показана динамика средней цены на вторичном рынке Москвы и других городов с населением более 500 тыс. человек. Получается, что вторичка тоже довольно активно дешевеет, несмотря на объявления. По большинству других регионов, видимо, пузырь был раздут не так сильно.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 335к, вторичка 374к
- Сочи: первичка 340к, вторичка 288к
- СПб: первичка 240к, вторичка 208к
- Анапа: первичка 143к, вторичка 138к
- Краснодар: первичка 133к, вторичка 107к
Во всех трех городах немного дорожает первичка, а вторичка немного дешевеет. Сочи вырвался на 1 место как в первичке, так и во вторичке, ух!
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,601 млн с июля 2021 (отчет за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 5,55 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Комментарий недоступен
а мое воспаленное воображение все же считает, что затея отличная)
Комментарий недоступен
а если я потеряю работу, то кто будет за меня платить? конечно, выгоднее купить 5 лет назад) и когда будет капитал, достаточный для того, чтобы делать на него любые глупости, тогда буду брать квартиру и чилить в горах. просто ты предлагаешь альтернативу - взять ипотеку сейчас и будь что будет. а хрен его знает, что там будет.
Человек предлагает оценить шансы
- купить сейчас и четко понимать, какие риски есть и можно ли их закрыть. А это не "будь что будет"
- сидеть на берегу, смотреть на проплывающие в реке жизни цены, квартиры, законы и положение в стране. И надеяться на то, что однажды сойдется финансовая возможности, цены на рынке и положение в стране.
Что лучше? А никто не знает. Даже выбирает по себе.
для меня покупка сейчас - это риски, на которые я идти не готов
так что буду сидеть на берегу)
Я взял 5 марта, тогда вообще была неопределенность и казалось что доллар теперь всегда будет за 80
я могу только поаплодировать и поздравить) а где, если не секрет?
Новая Москва, А101
Есть доля вероятности что сделка будет успешна.
я не призываю. Сам сижу и не дергаюсь. Но снижение цен на вторичке не вижу в упор. Начинаешь копать глубже- то ли лыжи не едут. То ли я не ту статистику смотрю
может стоит поторговаться с реальными продавцами, а не риелторами?
что меняет лицо торговли? Думаете риэлторы менее сговорчивы, чем собственники?
я вам открою может секрет, но иногда что бы нагнать тумана риелторы "торгуют" недвигой, которая уже не продается (неактуальные объявления с завышенной ценой). при звонке начинают втирать что ее уже продали, ажиотаж был и вот у нас другой объект, так же уже нарасхват, но вот для вас сделают исключения. короче много уловок. когда человек на проценте - он начинает мудрить как бы побольше выцыганить себе комиссионных. а собственнику просто нужно продать
Я вам открою секрет - я 22 года в недвиге.
Я интересуюсь только тем, что вижу в объявлении. Продана - до свидания.
И риэлторы намного сговорчивее чем собственники, которые продают без них - агентам нужно закрывать сделку как можно быстрее. А комса у них фикс или процент, который не сильно изменится в рублях при снижении цены.
И риэлторы готовы давить на своих клиентов, если поймут (или думают, что понимают) что покупатель реальный.
продавливать клиентов будут только когда уже кэш будет перед глазами и торг. а вот до этого будут максимум гнуть цены на продажных сайтах, что бы не уронить рынок
Не ссы!
хорошо)
Опыт последних лет 10 говорит что квартиры надо брать в ипотеку
Может за наличку и всё одной суммой, в таком случае у вас скидка будет.
сколько?1-2%? а вот с скачками курса и ценами можно и больше выиграть. но это было до... сейчас и ипотека не спасет...
Это да, тут трудно с этим спорить. А что дальше?
а дальше еще хуже. и тут каждый сам выбирает что делать ;)
Если честно, то выбор стоит какой-то не простой. Даже не знаю что выбрать...
каждый сам вправе решать свою судьбу. пока за него не решат ее ;)
Порой я думаю что это моё решение, но часто много внешних факторов, которые влияют на принятие решений.
Ну так жизнь была бы скучной если бы не было внешних факторов ;)
Это да, но бывают внешние факторы только всё портят, от сюда и проблемы все.
ну так если будет все хорошо - скучно будет. а так решаете проблемы и хорошо ;)
Гармония и баланс получается, другими словами Инь Янь.
именно. и даже скорее движение. а движение это жизнь ;)
Главное не буксовать! С прошедшими праздниками)
Комментарий недоступен