{"id":14291,"url":"\/distributions\/14291\/click?bit=1&hash=257d5375fbb462be671b713a7a4184bd5d4f9c6ce46e0d204104db0e88eadadd","title":"\u0420\u0435\u043a\u043b\u0430\u043c\u0430 \u043d\u0430 Ozon \u0434\u043b\u044f \u0442\u0435\u0445, \u043a\u0442\u043e \u043d\u0438\u0447\u0435\u0433\u043e \u0442\u0430\u043c \u043d\u0435 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0451\u0442","buttonText":"","imageUuid":""}

Москва в минусе по итогам года, Сочи в жирном плюсе. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва впереди всех по падению за год.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь-ноябрь 2022. В декабре тренды продолжились. Но не все) Из важных новостей — продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Новостройки взяли новый рекорд. Ну а что поделать, если не будет больше новостроек по генплану? Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. И это несмотря на очень слабый спрос. Вторичка немного снижается. Вторичка за месяц с 292к до 288к за метр (-4к). Первичка с 319к до 340к за метр (+21к). Это очередной максимум.

Сочи: ноябрь -> декабрь

  • Первичка: 319к -> 340к (+6,6%)
  • Вторичка: 292к -> 288к (-1,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Первичка рисует движение вверх, вторичка тоже. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. Поднимают цены, чтобы пожирнее скидку потом можно было у них «выторговать»?

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка сильно выросла в цене с 354к до 374к за метр, первичка — чуть меньше с 325к до 335к.

Москва: ноябрь -> декабрь

  • Первичка: 325к -> 335к (+3,1%)
  • Вторичка: 354к -> 374к (+5,6%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 259к против 265к месяц назад за метр. -6к за месяц или -1,2%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

255к за метр в Москве. Декабрьских данных еще нет, но в целом видно, что похоже на данные MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-259к за метр. Это на 23% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 8%!

По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 147к до 148к.

А еще посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевело жилье. Показана динамика средней цены на вторичном рынке Москвы и других городов с населением более 500 тыс. человек. Получается, что вторичка тоже довольно активно дешевеет, несмотря на объявления. По большинству других регионов, видимо, пузырь был раздут не так сильно.

Отсюда: https://realty.rbc.ru/news/63a23d5a9a7947c123ec054e

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 335к, вторичка 374к
  • Сочи: первичка 340к, вторичка 288к
  • СПб: первичка 240к, вторичка 208к
  • Анапа: первичка 143к, вторичка 138к
  • Краснодар: первичка 133к, вторичка 107к

Во всех трех городах немного дорожает первичка, а вторичка немного дешевеет. Сочи вырвался на 1 место как в первичке, так и во вторичке, ух!

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,601 млн с июля 2021 (отчет за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 5,55 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

0
79 комментариев
Написать комментарий...
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

а мое воспаленное воображение все же считает, что затея отличная)

Ответить
Развернуть ветку
31 комментарий
Алексей Василенко

😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂

Ответить
Развернуть ветку
Илья Дёмин

Почему в СберИндексе нет Татарстана??? Все регионы есть, а Татарстана нет...

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

интересный вопрос... даже не думал, что го там нет

Ответить
Развернуть ветку
Кот.Финанс

Мне в каждой статье писали, что «недвижимость всегда растет». Но не уточняли где именно)))

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

Теперь ты точно знаешь, где именно)

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

и когда будет новая статья уже?

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Leha Shum

Твою накопленную сумму сжирает инфляция
Нет смысла копить в деньгах, только на ПВ

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

"А еще посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевело жилье" - это вы сами придумали или в РБК прочитали?

1) На графике вижу в разрезе года цены 300 и 302. Это подешевело?

2) А если смотреть по месяцам, то цена упала, конечно. Но сначала цена в столице ВЫРОСЛА за 2 месяца с 307 до 320. Чего не было (даже в относительном выражении) ни в одного городе РФ с населением 1 млн человек.

3) Цены в Москве - это портрет красками в луже. Слишком размыто из-за огромной неоднородности цен, качества жилья и расположения домов. И в этой мути можно ловить любую тенденцию - от "рекордного падения" до "уверенного роста".
Москва слишком огромная для подсчета "средней температуры по больнице"

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

1) ты смотришь декабрь и декабрь, а не январь и декабрь
2) да
3) тоже да

Ответить
Развернуть ветку
8 комментариев
Ivan

После того, как сделали массовую ипотеку 0,01%, есть ли смысл смотреть на графики цен? Потому что в стоимость квартир уже заложены все ипотечные платежи. Подождем, когда ЦБ закроет этот хак и посмотрим на цены.

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

смысл есть смотреть на все графики, чтобы понимать ситуацию в целом. вроде бы ЦБ уже взялся за этих читаров, посмотрим, к чему придут

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Ее нет с декабря. Теперь есть под 2%. И льготная с 1.01.23 будет под 8% вместо 7%.
Можно не смотреть на график цен, но других данных нет для покупателей квартир.

Ответить
Развернуть ветку
Илья Фирсов

ну если есть время подождать - то можно и подождать. но если брать нужно вчера, то придется за все платить ;)

Ответить
Развернуть ветку
Gosoo Gosoo

Чем Анапа хуже? Там, вроде, нет такого дурдома с ценами.

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

Для меня она не подходит удаленностью от гор. Мне хочется зимой кататься на Розе. В Анапе я уже много лет не был, но мне там в целом нравилось. И цены ниже, это точно.

Ответить
Развернуть ветку
Skynet

Примерно всем. Это провинция, захолустье (а Сочи местами ощущается как удаленный район Москвы). Гор высоких нет. Один из самых холодных российских курортов. А Сочи ровно наоборот. Вот поэтому в Анапе и цены ощутимо ниже.

Правда, это все не отменяет того факта, что Сочи тотально переоценен.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
kotova lidiya

Не боишься, что потратишь годы и кучу бабок, купишь хату, поживешь, а потом поймёшь, что не вставляет?

Ответить
Развернуть ветку
igotosochi
Автор

Все может быть)

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Anatolix

В Сочи много неликвида. Нарушение строительных норм, технологий, проблемы с участками и документами, с подключением к сетям, ценами на КУ. Агентами в массовом большинстве выступают неквалифицированные девочки и мальчики циничные продаваны, которые не отличают керамзит от газобетона и ничего не знают про акустику и энергоэффективность, не говоря о более сложных вещах.
Если кому-то интересна покупка квартиры, проведу самую жёсткую прожарку. Я не риэлтор.

Ответить
Развернуть ветку
Yuna U

Хотела купить квартиру в Сочи в начале этого года. Был ад с незаконными постройками, самовольными перепланировками и проблемами с подключением газа. Чуть не приобрела студию на Мамайке за 10 млн. Смутило то, что собственника купила ее через паевой инвестиционный фонд. В итоге пришлось в срочном порядке покупать однешку в Москве: вторичный рынок, 11 млн. Зато все законно и 30 мин до центра на метро. Сочи манит по прежнему, но не понимаю как платить такие сумы за мизерные студии и хоз.блоки аля-фавелла. Да и нюансов по части самого города и его сложностей полно

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Сидор

У вас в Сочи нет еще ассоциации НЕриэлторов. Выглядит так забавно - каждый второй кричит "Я не риэлтор", а когда спрашиваешь: "ТЧем ответишь за свои возможные ошибки в оценке, действиях и конечном результате?" тут же отвечают в духе агентов "Я всего лишь консультирую".

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Boriss

в Москве можно и дешевле найти, если брать напрямую от застроя, тем более они сейчас акции активно двигают

Ответить
Развернуть ветку
Светлана Владимирова

Лет через пять, придёт понимание что сочи слишком мал, а море с берегом банальность.

Ответить
Развернуть ветку
Рамиль

Красиво, хлопал в ладоши.

Ответить
Развернуть ветку
76 комментариев
Раскрывать всегда