Недвижимость всегда растёт. Рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость
РИА наконец-то сделали исследование, которое прекратит споры в этих ваших интернетах об инвестициях в недвижимость и о том, растёт ли она всегда или нет! Или нет?
Только нужно сделать несколько оговорок про методологию. Данные подсчитали только за 5 лет и только по квартирам среднего качества (не премиум, но и не трущёбы). Как раз в последние 5 лет недвижка-то росла как не в себя. И важный момент — доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции. Про которую в методологии не написали, какая она там была, снова нужно идти смотреть, что они там насчитали. 5 лет, конечно, мало, но какая-то логика есть. Если купить и продать квартиру через 5 лет, то не нужно будет платить налог. А если это жильё единственное, то хватит 3 лет. Есть какие-то нюансы, когда даже 3 года ждать не надо, но это уже не про инвестиции, а про многодетность.
Методология
Доходность подсчитана за 5 лет с 2018 по 2022 от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи её в аренду. В расчётах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции
Инфляцию, полагаю, брали официальную. Идём сначала её смотреть.
Инфляция
- 2018 — 4,3%
- 2019 — 3,0%
- 2020 — 4,9%
- 2021 — 8,39%
- 2022 — 11,94%
Перемножаем, суммарная будет 36,73% — инфляция за 5 лет.
Бенчмарк
По годам данные не привели. Но мы-то знаем, что самый бурный рост цен в недвижке пришёлся на 2020 и 2021 годы. Можем посмотреть и что-то посчитать, например, средний рост цен, по индексу недвижимости Сбера.
Индекс недвижимости Сбера по всей РФ показывает рост с 125 000 до 267 000 рублей или +113% за 5 лет. Без учёта инфляции это будет 77%.
Калькулятор корня пятой степени показывает, что средняя доходность равна 16% с учётом или 12% без учёта инфляции. И здесь ещё не учитывается доход от сдачи, а также оплата всех ЖКУ и прочих налогов. В среднем ещё можно прибавить около 4%. Но это первичка, а опытные инвесторы знают, что первичка через 5 лет станет вторичкой. Но как бенчмарк можно смотреть и индекс первички.
Едем дальше.
Где самая высокая доходность?
Самый высокий доход за последние пять лет получили инвесторы в бетон Краснодарского края. Здесь недвижимость, с учётом сдачи в аренду, могла принести почти 20% в год (более 23% годовых без учёта инфляции). Конечно же, тут в том числе и заслуга Сочи, который устремился в космический туземун. Это +148%, очищенных от инфляции или +184%, не очищенных от инфляции.
23% — это очень круто, найти подобную доходность в других инструментах сложно, хотя та же крипта росла ещё и не так. Другое дело, что доходность за предыдущие 5 лет не гарантирует аналогичную доходность в будущие 5 лет.
На второй и третьей строчках — Республика Алтай (18,2%) и Республика Адыгея (15,9%) соответственно. 1% — это самый низкий показатель по стране — в Оренбургской области.
Кстати, Москва на 37 месте с всего 8,2%. Санкт-Петербург — на 62 месте с 6,2%. ЛО на предпоследнем месте, почти как Оренбург.
Топ-10 регионов + Москва, СПб и их области с учётом инфляции и сдачей в аренду за 2018–2022:
В итоге получается, что есть регионы, которые очень сильно выросли, но даже там, где бешеного роста цен на недвижимость не случилось, недвижимость позволила сберечь вложения от инфляции.
Стоит также учитывать, что многие инвесторы в бетон используют кредитное плечо, которое, естественно, негативно сказывается на доходности. Однако основным драйвером роста цен как раз и были низкие ставки по ипотеке. Если покупать бетон на свои, то инвестиции в недвижимость как минимум дают доходность выше инфляции.
Например, если берём ипотеку на 5 лет под 10%, перплата будет 27% (если без первоначального платежа). А как мы считали ранее, в Краснодарском крае в среднем доходность за 5 лет составила 184% без учёта инфляции. С учётом инфляции и кредит получился таким, что банк ещё и доплатил. Но истории успеха на Кубани нельзя перекладывать на любые регионы и на любые года. Достаточно узнать, как дела у тех, кто брал в кредит недвижку под перепродажу в конце 2021 года. Она сейчас стоит столько же.
Кроме того, стоит учитывать, что если покупать квартиру на рынке новостроек, а потом продавать её, то продажа уже будет на рынке вторичной недвижимости. Выбирая объект для инвестиций, нужно также смотреть на ситуацию на вторичном рынке в этом же районе, не забывая о том, что, например, льготные ставки на первичку могут прибавить к цене первички, которая потеряет часть стоимости, как только будет продаваться на вторичном рынке. А так — да, недвижимость всегда растёт. Как минимум, с 2018 по 2022 год.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.
Курс доллара 1 мая 2018 = 61.74
Сейчас 81.63
Инфляция по доллару за 5 лет 20.95%
Итого если считать инфляцию покупательной способности рубля через доллар, то инфляция составила 60.61% за 5 лет или порядка 10% в год
Инфляция рубля за 5 лет по Росстату 37,93%
Считаю что когда речь идёт об инвестициях считать имеет смысл только через доллар, т.к. если вы заработали в рублях а в долларах потеряли значит вы сможете купить больше капусты но меньше айфонов. А для инвестора айфоны важнее капусты.
Итого с учётом инфляции посчитанной через доллар в лучших регионах недвижимость принесла пару процентов прибыли, а во всех остальных только убыток.
Вполне возможно что недвига в рублях будет дорожать, но в долларах будет дешеветь. Так нафига это надо если проще купить доллары.
Комментарий недоступен
В статье уже вычтена инфляция рубля 37%. Ну ок, это меняет дело. Если данные сбериндекса достоверны, то и выводы статьи тоже
Согласен!
У меня есть очень простой измеритель роста недвижимости, я в 2014 году купил квартиру в Спб за 105 тысяч долларов(так в ДКП прописано). 3.6млн рублей она стоила.
Прошло 9 лет, квартира так и не может вернутся к цене в 105 тысяч долларов, да и 105 тысяч долларов тогда, это не те что сейчас.
Комментарий недоступен
Про то, что "инвестировать в недвижимость - это зашквар" я слышал наверно всю свою жизнь.
Надо инвестировать в американские акции - вот что модно
У вас всю жизнь идёт СВО, страна обложена беспрецедентными санкциями, убыль населения бьёт рекорды, а рождаемость лежит на дне?
Если перечисленные факторы продолжат действовать, а пока им конца-краю не видно, то прогноз цен на недвижимость состоит, мягко говоря, не в пользу инвесторов. По законам рынка, спроса и предложения, ценам давно пора снижаться, но их искусственно держат, надеясь оттянуть неизбежное.
Мыже вроде не про Украину? (или всю жизнь СВО - это не про бомбежки 8 лет Донбасса?)
Надеюсь вы не тешите себя иллюзиями сколько ресурсов, в том числе людских, забирает "трёхдневная" операция.
Не тешим и надеемся, что когда-то это остановится, пока весь украинский народ не оказался истреблен Зеленским с западом
тут не о моде говориться а о массовой миграции людей в связи с политической ситуацией
Дык наоборот все просело, надо брать :)
Да и во что вкладываться тогда. Американские/европейские акции точно также "мигрировали" из карманов инвесторов
Так покупают то жилье в городах которые максимально притягивают новое население, на котором демография не сказывается. Краснодар за последние 10 лет стал миллионником при том что демографически РФ не блещет.
Хорошего в этом мало. Малые города (с реальными производствами) загибаются, а с люди набиваются в десяток агломераций, где, очевидно, реальных производств нет. Пока нефть позволяет за счет перераспределения ренты поддерживать этот цирк, еще куда ни шло. Когда рента перестанет вытягивать, начнется ужас, т.к. все эти успешные успехи в потребкредитах и ипотеках.
Комментарий недоступен
В рф на человека 20 м2, должно быть 40-45 нехватка лютая плюс огромное количество жилья отживает свой срок службы разовый спад пока ни о чем не говорит.
что за бред семья из 4 человек должна иметь дом прощадью 180 м?
Сейчас — точно ошибочная. На новостройки упал спрос ещё в прошлом году. 70 млн кв. м. стоят нераспроданные. При этом в ЦБ говорят о том, что нужно сворачивать льготную ипотеку, потому что мы все ближе к ипотечному пузырю.
https://www.kommersant.ru/doc/5721012
https://www.kommersant.ru/doc/5608127
Комментарий недоступен
Тоже помню как моя однушка хрущевка стоила под 80 тыс уе в середине 2000-х
Надо были продавать :) Сейчас 30-35 стоит и доллар уже не тот.
Интересно, те кто купили по 80, что сейчас о подобных статьях думают?
Мамкины инвесторы. Ссылаются на официальную статистику а в реале все цифры будут отличатся. Недвижка должна падать вслед за спросом, доходами и кол населения. Итак цены на все космос а продажи около нулевые. И только проплачены сми пишут про подорожание дефицит итд чтобы хоть как то продавать свои метры по цене золота. Реальная ситуация куча не распроданного жилья и красивые пресрелизы
Интересно, если у нас и правда случился разворот на азию, есть ли смысл инвестировать в Москву? Может пора ехать в Благовещенск?
Конечно пора! Посмотрите на недвигу в Хабаровске или Владивостоке. Не зря с ДВ уехал каждый 4. Так сказать, разворотище!
РИА хорошо сосет рекламный бюджет из Минстроя и Союза ущербных застройщиков. А строители Сочи скниулись больше всех)))
Из источника:
1) "Доходность считалась за пять лет (2018-2022 гг.) от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи ее в аренду".
Уже тут можно было закончить - прирост стоимости НЕ РАВЕН разницу между покупкой и РЕАЛЬНОЙ продажей этой квартиры.
Это виртуальная доходность которые так любят "мамкины и папкины инвесторы".
А вот какова РЕАЛЬНАЯ доходность за пять лет покупки бетона - если кто и знает, то молчит.
В Москве, купив квартиру в 2018 году (первичику) продали в конце 2021 года (с ремонтом на 20%) в 2.2 раза дороже. И это еще мы торопились. Могли и подороже.
Так что п..т РИА
2) "Также учитывать, что многие инвесторы в бетон используют кредитное плечо, которое, естественно, негативно сказывается на доходности" - почему?
Я купил квартиру в Сочи за 10 млн, вложив свои 2. Продал через 4 года за 20 млн.
Итого - 20-10 - (выплаты по ипотеке +коммуналка+налоги+расходы по получению ипотеки) + доходы от аренды.
И на свои 2 млн я получу явно больше чем вложив 10 и получив (20 - (коммуналка+налоги) + доходы от аренды).
Так продают все инфоцыгане от инвестирования в недвижимости.
Блин, ну ты как всегда уничтожил. А в этом году что-то берешь?
"Я выбираю жизнь!"© не мое, но выбор мой.
Не душните, что бы вы не подсчитывали, купив хату вы точно ее не пропадите дешевле чем купили. В РФ это самый надежный актив
Очень смелое утверждение.
Достаточно купить квартиру в новостойке и вы уже не продадите ее за сумму, за которую купили.
Льготные ипотеки делают новостройку доступней, и при одинаковом ежемесячном платеже, покупатель предпочтет новостройку.
Комментарий удален
Приобрел квартиру на этапе строительства, продал тому же ипотечнику, после ввода дома, по дороже. Причем тут льгота ?
Те кто берет напрямую от застройщика в ипотеку - это другое, мы про инвестиции и сбережение.
Комментарий недоступен
Ну а кого волнуют проблемы Воркуты? :)
Все сидят ждут первичная вторичка сейчас редкий гость в объявлениях, а переуступка вообще исчезла. Тем более если единственное жилье, то надо выждать не 5, а 3 года от оплаты дду, условно дом строят за год, два, дальше инвестор может год делать ремонт, вот срок сдачи 2023, выкинут их на рынок в 2025. Сейчас инвесторов по 5 квартир на лицо считай нет, но так же +-2 года к трем
За пять лет ты собрался опять весь дом перестроить? Это же ремонт. Я потратил ровно месяц на ремонт под ключ и еще один докупал мебель
Сочи и Москву нужно отдельно считать, это другие планеты🤣.
А так да, примерно так и есть. В зелени бы ещё добавили расчёты
Не зря говорят "Москва не Россия"
Золото всегда растет. Типа да, но те кто в 80-х купили ждали лет 20 чтобы в ноль выйти (это без учета что цена доллара за 20 лет изменилась)
Инвестировать ты можешь, попробуй потом за эту цену продать. У меня друг в Пушкино ни как скинуть квартиру как год не может. Поднял цены как и все и стоит мёртвым грузом.
Покупал он когда? Там цены точно так же надулись в разы госипотекой как и везде. Если год не может, значит неадекватная цена. Зато 5 лет назад была бы цена в 2 раза ниже.
Выглядит красиво, но история с Краснодарским краем - херня полная. Есть Сочи-Адлер с квартирами от 20М. А есть человейник-шпроты-Краснодар где двушки 60-70м в новостройках с ремонтом по 4М. И очередь за ними не стоит. Так что толку брать среднее арифметическое🤷♂️
Москва на 37 месте, но если считать все факторы - сдача, льготы, удобство и прочее, то будет эффект Внезапно.
Короче статья полезна только в плане - умейте считать + один из вариантов для размышления. Фактология очень слабая.
Ждем инвестиции "в складчину" от "инфоциганинвестициижиномонтажшаурма" в квартиры в мск.
"Инвестиций от 50 рублей в московскую недвижимость под расписку" через 5 лет вы получите (или нет) 100рублей"
На всех вещевых рынках.
Рост не остановится пока стоимость однушки со столетней инфраструктурой не приравняется к лунной базы ,а фрс сша не направит национальные резервы на выкуп в инвестиционных целях комнат в московских общагах. Горький сарказм. Личное мнение
На июль 2023 года инвестиции в недвижимость по прежнему актуальны, подробно можно ознакомиться на канале Один метр https://t.me/Odin_metr