Главные тренды рынка недвижимости на ближайшие пять лет

Что происходит на рынке недвижимости, какие дальнейшие прогнозы? Обо всём этом в моей новой и, пожалуй, одной из ключевых статей о трендах рынка недвижимости, которую должен прочитать каждый!👇

Больше полезной информации в моём Telegram-канале!

Определимся с фундаментом, который заложен на рынке недвижимости РФ в настоящее время, и ответим на три вопроса.

• Какие тенденции в сфере недвижимости можно наблюдать на данный момент?
• Какова покупательная способность населения в отношении недвижимости – кто является покупателями и какие у них финансовые возможности?
  
• Какие планы у государственных органов по развитию жилищного строительства?
  

К началу 2024 года рынок недвижимости России продемонстрировал следующие результаты по стране в целом:

1) широкое развитие получили льготные программы ипотечного кредитования, по которым можно приобрести жильё по ставке до 8%. Некоторые программы предназначены для определённых категорий граждан или имеют привязку к конкретному региону.

Требования к первоначальному взносу и ипотечной ставке постоянно меняются и пересматриваются. Кроме того, появилось правило, согласно которому один человек может приобрести только одну квартиру. Это правило необходимо для регулирования спроса на рынке, снижения финансовой нагрузки на бюджет (поскольку программы софинансируются государством) и решения социально-экономических задач, таких как обеспечение населения жильём, помощь тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, а также финансовая поддержка участников рынка.

2) существенный рост спроса на недвижимостьсместил предпочтения покупателей в сторону новостроек. Это привело к резкому увеличению цен на первичном рынке, которые выросли в два раза в зависимости от региона. В то же время на вторичном рынке цены росли не так стремительно, увеличившись примерно в полтора раза. Что связано, в первую очередь, с ипотечными программами, которые были запущены в 2018 году при поддержке государства.

3) значительный разрыв между ставками по ипотеке на первичном и вторичном рынках недвижимости – в два и более раза – стал следствием денежно-кредитной политики Центрального банка Российской Федерации в рамках стратегии таргетирования инфляции. Это произошло из-за повышения ключевой ставки до 16% и введения государственных программ поддержки ипотеки на первичном рынке.

4) разница в цене между первичным и вторичным жильём в среднем по стране составляет 44%. В некоторых регионах этот показатель может достигать 60%!

5) цены на первичном рынке недвижимости "затормозились", на вторичном рынке "стоят" или продолжают падение.

На первичном рынке недвижимости цены затормозились" по вполне очевидным причинам: в последние годы драйвером роста спроса и цены были программы льготного ипотечного кредитования, которые ужесточились с 2024 г., по части из них прогнозируют отмену.

На вторичном рынке жилья сложилась непростая ситуация. Продавцы не могут реализовать квартиры по справедливой стоимости. В то же время покупатели не могут приобрести жильё из-за высоких ставок по ипотечным кредитам.

Драйвером роста цен и спроса на вторичном рынке может стать:

• снижение ключевой ставки ЦБ РФ, что приведет к снижению ипотечных ставок;
• включение вторичного рынка недвижимости в программу льготного ипотечного кредитования, что уровняет условия приобретения жилья на рынке первичного и вторичного жилья.

Если вторичный рынок недвижимости не включат в программу льготного ипотечного кредитования, то сокращение разницы в цене между первичным и вторичным фондом, вероятно, можно будет увидеть к 2025-2026 гг., если сбудутся прогнозы ЦБ РФ по снижению ключевой ставки (таблица выше).

Подробнее об анализе текущих тенденций на рынке недвижимости вы можете прочитать в статье «Рынок недвижимости в 2024 году: что нужно знать».

Эксперты отмечают снижение покупательной способности граждан.

Нельзя не упомянуть о кредитной нагрузке на население и о том, что многие люди имеют большие долги. Это может негативно отразиться на банковской системе в будущем.

Беспокойство вызывает средний срок ипотечных кредитов. До 2018 года он составлял примерно 15 лет (180 месяцев), а к концу 2023 года увеличился до рекордных 24 лет (291 месяца). С одной стороны, это позволяет банкам получать больше прибыли, но с другой — повышается риск невыплаты ипотеки, а также растёт психологическая нагрузка на людей, которые часто рассматривают ипотеку как бремя.

Рассмотрим типичный портрет ипотечного заёмщика: это молодая семья в возрасте до 40 лет с одним ребёнком, которая имеет средний доход в своём регионе. Они покупают двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра, исходя из норматива — 18 квадратных метров на человека.

Определим, в скольких регионах для вышеописанного примера жилье недоступно для покупки в текущих условиях (с целью сопоставимости данных из расчета исключена необходимость уплаты первого взноса):

• семейная ипотека (6%) – 30% регионов;
• ипотека с господдержкой – 65% регионов;
• вторичное жильё – 89% регионов.

Наиболее сложная ситуация в Южном, Северо-Кавказском и Центральном федеральных округах.

В апреле 2024 г. в СМИ широкую огласку получила информация о росте ипотечной ставки до 12%. В этом случае, согласно нашему примеру, жильё будет недоступно для семей из более чем 80% регионов.

В последние годы органы власти играют важную роль в формировании спроса на рынке недвижимости. Они стремятся сместить спрос в те сегменты рынка, которые требуют государственной поддержки в соответствии с целями государства.

Напомню, что основными участниками рынка недвижимости являются застройщики, банки, население и государство. Результат их взаимоотношений формирует конечную стоимость жилья, тренды, а также социально-экономические последствия для национальной экономики.

Для достижения указанных целей в Стратегии 2030 определены целевые показатели, согласно которым:

• к 2030 году объём жилищного строительства должен составить 110 млн кв. м. в год, а к 2035 году — достичь отметки в 120 млн кв. м. в год.
• К 2030 году обеспеченность населения жильём должна составить 33,3 квадратных метра на человека. А к 2035 году этот показатель планируется увеличить до 36,7 квадратных метров на человека.
  

Напомню, что в 2023 году был зафиксирован рекордный объём ввода жилья — 110 миллионов квадратных метров. Это означает, что строительная отрасль обладает достаточной мощностью для достижения таких показателей. Однако возникает вопрос: можно ли обеспечить спрос населения при таких высоких темпах строительства?

Исследуя динамику обеспеченности населения жильем с прогнозом до 2035 г., можно обратить внимание на задачу наращивания данного показателя опережающими темпами. Увеличение показателя на 5 кв. м./чел. к 2030 г. (за 6 лет) можно считать вызовом для отрасли — в предшествующем периоде для получения таких значений понадобилось 10 лет. Результат + 8,4 кв. м./чел. (до 2035 г.) в предыдущие периоды удалось получить за 20 лет.

Государственные меры в виде льготных программ ипотечного кредитования позволили за шесть лет увеличить обеспеченность жильём всего на 2,5 квадратных метра на человека. Важно отметить, что в период действия льготной ипотеки повышенным спросом пользовались студии, которые, как известно, имеют небольшую площадь (20-30 квадратных метров), из-за этого значение обеспеченности населения жильём может расти медленнее.

Мероприятия, которые запланированы в Стратегии 2030 для достижения указанных целей и результатов:

• развитие индивидуального жилищного строительства, в том числе в рамках реализации инициативы социально-экономического развития РФ «Мой частный дом;
• активное формирование и развитие рынка арендного жилья;
• развитие рынка ипотечного кредитования, в том числе за счет льготных ипотечных программ, направленных на поддержку отдельных категорий граждан (семьи с детьми, молодые профессионалы и т.д.);
  
• вовлечение в оборот земельных участков в объеме, необходимом для достижения национальной цели по увеличению объема жилищного строительства и т. д.».
  

Таким образом, можно выделить несколько направлений, которые планируют развивать органы государственной власти, а также тенденции, которые уже сложились на рынке жилой недвижимости и предпочтения участников рынка: льготная ипотека, рынок аренды, рынок ИЖС. Всё это, вероятно, будет актуально в ближайшие пять и более лет.

Предполагается, что данные тренды должны позволить добиться целей и показателей, которые запланированы органами государственной власти в рамках Стратегии 2030.

1) Развитие индивидуального жилищного кредитования — вполне очевидное решение по нескольким причинам:

• цены на рынке ИЖС сравнительно ниже в переводе на 1 кв. м. (с учетом покупки земельного участка) ниже, чем на квартиры в городе;
• более 70% граждан хотят иметь в собственности дом;
• развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) позволит быстрее обеспечивать население жильём. Площадь дома обычно больше, чем площадь квартиры, и это связано как с нормами для ИЖС, так и с предпочтениями людей. Наиболее популярны дома площадью 120–150 квадратных метров и более. Например, семья из трёх человек может приобрести дом площадью 120 квадратных метров. В этом случае обеспеченность жильём составит 40 квадратных метров на человека. А двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров обеспечит только 20 квадратных метров на человека.
• спрос на аренду загородного жилья растёт: многие люди, ограниченные в туристических поездках, предпочитают снимать дома за городом, чтобы быть ближе к природе. Это, безусловно, привлекает внимание инвесторов.
  

Подробнее о развитии рынка ИЖС читайте в статье.

2) Развитие рынка ипотечного кредитования – тренд последних 6 лет, который будет продолжен по ряду ипотечных программ с господдержкой. Уже известно о продлении Семейной ипотеки до 2030 г., вероятно продлят и часть других программ, введут новые.

Глава Центрального банка Российской Федерации Эльвира Набиуллина, первый заместитель председателя ЦБ Ксения Юдаева и аудитор Счётной палаты Наталья Трунова высказали опасения относительно дальнейшего развития ипотеки с господдержкой. Эти опасения не случайны, на рынке недвижимости возник существенный дисбаланс цен, который влияет на взаимоотношения между участниками рынка, структуру спроса и предложения, а также на другие характеристики.

Наиболее вероятным сценарием развития событий станет дифференцированный подход к развитию ипотеки в разных регионах страны. При этом требования к заёмщикам могут стать более строгими.

В настоящее время уже сокращены лимиты по некоторым ипотечным программам, повышены ставки и первоначальный взнос, действует правило «одна ипотека в одни руки» и так далее.

3) Развитие рынка аренды недвижимости находится в поле зрения органов государственной власти. В этой сфере можно выделить три основных направления: коммерческое, некоммерческое и социальное использование.

Вероятно, в будущем появятся социальные «доходные» дома (апартаменты), в которых государство будет предоставлять жильё в аренду нуждающимся в улучшении жилищных условий, частично/полностью финансируя эту аренду.

Также возможны новые ипотечные программы с государственной поддержкой для арендного жилья и проекты государственно-частного партнёрства в этой области.

В современных условиях для многих людей аренда жилья остаётся единственным доступным вариантом. Во многих регионах РФ стоимость аренды сейчас гораздо ниже, чем размер платежей по ипотеке.

Появление и развитие шеринговой экономики меняет образ жизни современных людей. Некоторые молодые люди не торопятся покупать собственное жильё, предпочитая арендовать его. Это даёт им возможность свободно перемещаться по разным регионам и городам, искать работу, не ограничиваясь определённым местом жительства. Такой подход позволяет экономить время и использовать его более эффективно.

Подробнее о развитии рынка аренды читайте в статье.

#рынокнедвижимости #недвижимость #ипотека