Рынок арендного жилья 2024: ожидания участников и перспективы ближайших пяти лет
Если Вы интересуетесь рынком аренды, планируете инвестиции в эту отрасль или уже являетесь полноправным участником, читайте мою новую статью👇
Больше полезной информации в моём Telegram-канале!
В настоящее время рынком арендного жилья пользуется более 7 млн семей (более 12% всех домохозяйств страны). По итогам I квартала 2024 года цены на рынке аренды РФ выросли в среднем на 16% — такую аналитику представили эксперты «Авито Недвижимости». По мнению ряда аналитиков и специалистов, стоимость аренды недвижимости продолжит рост в текущем году.
Рост цен и динамичное развитие рынка арендного жилья обусловлено несколькими основными факторами:
- дефицитом предложения: в последние годы потребительский спрос на рынке недвижимости (в т. ч. инвестиционный) сместился в сторону первичного рынка, часть объемов жилья еще не введена, часть ожидает ремонта и т. д.;
- смещением спроса в сторону внутреннего туризма, в связи с изменением геополитических процессов. За 2023 г. внутренний туризм увеличился до рекордных 75 млн. чел., в 2024 г. также зафиксирован резкий рост спроса на внутренний туризм;
- снижением доступности жилья и покупательной способности граждан — цены на рынке недвижимости выросли настолько, что в ряде регионов арендные платежи существенно ниже ипотечных;
- естественным подъемом стоимости аренды вследствие стремительного роста цен на рынке недвижимости;
- ростом числа частных инвесторов на рынке недвижимости: в условиях роста финансовой грамотности, часть населения стали формировать дополнительные источники дохода, в том числе за счет сдачи недвижимости в аренду. В связи с чем на рынке недвижимости растет число инвесторов, предпочитающих создание капитала за счет реального сектора экономики;
- новыми трендами в поведении потребителей, вызванными развитием шеринговой экономики, которая предполагает совместное использование товаров и услуг. Некоторые люди не видят смысла приобретать товар или объект в собственность, предпочитая временное использование. По их мнению, современная скорость жизни требует более рационального использования времени и ресурсов. Съем жилья позволяет не привязываться к одному месту жительства и при переходе на новое место работы можно снять жилье ближе, чтобы сэкономить время и использовать его более эффективно.
Таким образом, для граждан, которые являются основными конечными потребителями на рынке недвижимости, рынок аренды вписывается в современные тренды жизни, а для некоторых из них является единственным способом решения жилищного вопроса.
Помимо граждан, среди основных участников рынка недвижимости выделяют застройщиков, банки и государство. Для застройщиков и банков, заинтересованных в расширении бизнеса и увеличении прибыли, инвестиционная привлекательность рынка арендного жилья является источником роста платежеспособного спроса. Государство заинтересовано в социально-экономическом эффекте, который вносит строительная отрасль в национальную экономику. В последние годы именно государство выступает в роли «дирижера», управляя ритмом и координируя взаимоотношения участников рынка недвижимости. В связи с чем, особый интерес, в рамках данного исследования, вызывают планы органов государственной власти по развитию рынка недвижимости в стране.
Обратимся к Стратегии развития строительной отрасли (Стратегии 2030), которая определяет цели, задачи, мероприятия и ожидаемые результаты реализации планов органов государственной власти в отношении отрасли на среднесрочную и долгосрочную перспективу (до 2035 года).
Улучшение жилищных условий граждан возможно за счет формирования доступного рынка арендного жилья:
1) коммерческого — для семей с доходами не ниже средних;
2) некоммерческого — для отдельных категорий семей с доходами ниже средних;
3) социального (государственного и муниципального) — для отдельных категорий семей с низкими доходами.
Как можно наблюдать, планируется управление рынком арендного жилья в зависимости от его типовой принадлежности: коммерческое, некоммерческое и социальное. Напомню, что согласно Стратегии 2030, одной из задач строительной отрасли является обеспечение не менее 2/3 граждан страны жильём, в том числе за счет аренды.
Среди мероприятий, способствующих развитию рынка арендного жилья до 2030 г. (с планом до 2035 г.) выделено:
1) создание механизмов поддержки проектов коммерческой аренды,предусматривающих предоставление ипотечных кредитов для строительства арендного жилья;
2) использование механизмов государственно-частного партнерства в целях формирования жилищного фонда социального использования и арендного жилья;
3) предоставление земельных участков для строительства арендного жилья на льготных условиях;
4) расширение мер жилищной поддержки граждан через инструмент долгосрочной аренды жилых помещений в качестве одного из способов решения жилищного вопроса;
5) введение мер стимулирования инвесторов для создания арендного жилищного фонда;
6) внедрение механизма улучшения жилищных условий граждан путем выдачи и использования сертификата на получение арендного жилья социального использования или оплату аренды и т.д.
Как видно из выдержки из документа, в ближайшие годы планируется активное участие государства на рынке арендного жилья, в том числе с помощью государственно-частного партнерства (ГЧП), софинансирования жилья и предоставления земельных участков на льготных условиях. Вероятно, в ближайшее время можно будет увидеть, как крупные застройщики начнут развивать рынок арендного жилья.
Результатами осуществления указанных мероприятий являются:
1) сформировано правовое регулирование сферы арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования;
2) созданы механизмы финансирования проектов строительства арендного жилья;
3) обеспечен ежегодный объем строительства арендного жилья до 5 млн. кв. метров.
Цифры по ежегодному объему строительства арендного жилья, который может составить до 5 млн. кв. м., выглядят небольшими по сравнению с планируемыми ежегодными объемами ввода жилья - не менее 110 – 120 млн. кв. м. Таким образом, доля арендного жилья в общем объеме строительства составит не более 5%.
Напомню, что власти планируют построить не менее 1 млрд кв. м. жилья в период с 2021 по 2030 год. Из них 450 млн кв. м. индивидуальных жилых домов и 550 млн кв. м. многоквартирных домов. Таким образом, примерно каждый десятый многоквартирный дом может быть адаптирован/построен под арендное жилье разных типов.
Таким образом, можно отметить высокую заинтересованность всех участников рынка недвижимости в развитии сегмента арендного жилья. В ближайшие годы, вероятно, цены на рынке арендного жилья будут расти, но этот рост будет замедляться по мере того, как на рынок будет выходить больше социального и некоммерческого жилья в рамках проектов государственно-частного партнерства (ГЧП).
Больше полезной информации в Telegram-канале!