Сможет ли рынок ИЖС стать главным трендом 2024 года? Какие планы прописаны органами государственной власти и о чем говорят эксперты – подробнее читайте в статье.
По мнению экспертов, в 2024 г. главным локомотивом развития рынка недвижимости станет ИЖС. Такие прогнозы не случайны – на это есть ряд обоснованных причин, которые связаны как с тенденциями на рынке недвижимости, так и с психологическими аспектами населения.
1. Снижение спроса на покупку квартир за счет ужесточение требований по льготной ипотеке.
Напомним, что сумма лимита по данной программе 6 млн. руб., первый взнос — 30%, действует правило «одна ипотека в одни руки».
Лимиты для Москвы и Санкт-Петербурга, мягко говоря, сдержанные, – с учетом текущих цен дают возможность купить 15-25 кв. м. жилья, остальное за Ваш счет. Если семья или свободный человек решит приобрести квартиру, то даже пройдя через первый «ограничитель" в 30%-ый первый взнос, встанет вопрос: "За счет каких средств добавлять оставшиеся 20-40 кв. м. (при минимальных требованиях к жилью)?"
Существенная разница до 42% в цене между первичным и вторичным рынком — второй важный фактор. Те, кто планировал продать квартиру, с целью улучшения жилищных условий, не могут это сделать – спрос отсутствует из-за «заградительных» ипотечных ставок (чем и вызван дисконт в цене), а продавать квартиру с большими «скидками» люди не спешат.
2. Повышенный интерес граждан к жизни «в своем доме» – более 56% семей хотят переехать в индивидуальные дома.
Многие граждане мечтают о своем собственном доме, чистом воздухе, отдаленности от соседей, возможностям быть ближе к природе, высаживать огород, проводить отпуск/выходные и т. д.
3. Цены на объекты загородного домостроения (вместе с участком) дешевле в пересчете на 1 кв. м. , чем цены на квартиры.
В СПб, например, еще можно приобрести загородный дом до 10 млн. руб. в пределах 50-100 км от города. Чем дальше, тем, естественно, дешевле.
4. Объект ИЖС после строительства чаще можно продать за те же деньги или дороже, в то время, как на рынке первичной недвижимости (в текущей ситуации) после получения ключей, квартиру нужно продавать с существенным дисконтом к рынку – спроса нет.
Дисконт в ИЖС зачастую вызван чрезмерными необоснованными тратами, возникшими в период строительства (в поселках эконом-класса строят дорогие дома, делают дорогую отделку и т. д.).
В связи с чем спрос на ИЖС со стороны граждан, предположительно, должен расти: покупка загородного дома становится альтернативой приобретения квартиры на первичном рынке недвижимости из-за цены, а также является вариантом расширения имущества для граждан, которые имеют в собственности вторичное жилье, но не хотят продавать его «дешево» — покупка ИЖС может рассматриваться как загородный дом/дача.
Какое же мнение органов государственной власти относительно развития рынка ИЖС?
В Стратегии развития строительной отрасли 2030 (с прогнозом до 2035 г.) отражены планируемые показатели базового сценария, в результате внедрения мероприятий Стратегии.
Рост коэффициент обеспеченности населения жильём — 33 кв. м. /чел. к 2030 г. и 36,7 кв. м. /чел. к 2035 г.
Напомню, что в настоящее время значение показателя составляет около 28 кв. м. /чел. – за 6 лет (2024 – 2030 гг.) планируется рост на 5 кв. м./чел, за 11 лет (2024 – 2035 гг.) почти на 9 кв. м./чел. Достаточно смелые планы, с учетом того, что льготная программа ипотечного кредитования (семейная и с господдержкой) позволила нарастить данный показатель на 3 кв. м. за 6 лет (2018 – 2024 гг.) с учетом ажиотажного спроса на рынке недвижимости.
Динамика роста коэффициента обеспеченности населения жильём говорит о следующем - рост в 5 кв. м./чел. произошел за 12 лет (2011 – 2023 гг.), для роста в 9 кв. м. /чел. понадобилось более 23 лет.
В связи с чем, вероятно, для достижения опережающих темпов, понадобится развитие рынка ИЖС, который позволит семье обеспечить себя жильем не исходя из минимальным потребностей – 18 кв. м. на чел., а значительно выше, за те же деньги. Например, семья из трех человек, вместо приобретения двухкомнатной квартиры в 54 кв. м. построит на те же деньги загородный дом в 120-150 кв. м. (по 40-50 кв. м. /чел.).
Наращивание опережающими темпами объема земельных участков, выделенных в оборот в целях жилищного строительства.
Планируется рост до 87 тыс. га (2024 г.), 210 тыс. га (2030 г.). Напомню, что в 2021 значение показателя составляло 20 тыс. га. Так как, в городах (особенно крупных) земельных участков очень мало, где то их просто нет, то, вероятно, речь идет о сельских территориях. Направление развивается и в настоящее время, и до этого, но не такими масштабами.
Стратегическая цель — 1 млрд. кв. м. жилья за период с 2021 по 2030 гг., в том числе многоквартирных домов не менее 550 млн. кв. м., и индивидуальных жилых домов не менее 450 кв. м.
Достижение таких результатов планируется за счет развитие индивидуального жилищного строительства, в том числе в рамках реализации инициативы социально-экономического развития РФ «Мой частный дом» — как одного из мероприятий достижения стратегических целей, т. е. в документе прямо написано о развитии данного направления.
В результате указанных в Стратегии мероприятий, планируется:
- увеличение объемов индивидуального жилищного строительства, в том числе индустриальным способом (массового заводского изготовления строительных деталей и конструкций). Возможно, этот подход позволит развивать идею готовых домокомплектов, а также даст дополнительные возможности крупным застройщикам развивать рынок ИЖС за счет ускоренного строительства целых поселков;
- увеличение доли жилья, строящегося с применением мер поддержки спроса и предложения. Вероятно, речь идет о развитии программ льготного ипотечного кредитования, ее модернизации и регулирования, в том числе в рамках развития ИЖС.
Таким образом, поводов для развития рынка ИЖС достаточно. Поддержка может быть обоснована со стороны всех участников рынка недвижимости: для населения – это возможность переехать в собственный дом по цене квартиры, для государства – достигнуть целевых показателей развития отрасли, для застройщиков – открыть новые направления развития бизнеса на фоне роста спроса.
Больше полезной информации в Telegram-канале!
Комментарий удален автором поста