Какие факторы и тенденции стали основой для развития рынка недвижимости в текущем году, какие сценарии развития вероятны
В настоящее время в России действует несколько льготных ипотечных программ: семейная ипотека (для семей с детьми – 6%) , Дальневосточная и арктическая ипотека (покупка жилья на ДФО и территории арктических регионов – 2%) , ипотека с господдержкой (новое жилье – 8%) , ипотека для IТ-специалистов (для сотрудников компаний, включенные в реестр Минцифры – 5%) , сельская ипотека (покупка жилья в сельской местности и малых городах – 3%) , военная ипотека (поддержка военных-контрактников) , для новых регионов (недвижимость в новых регионах – 2%) . Большинство программ имеют адресный характер и ряд ограничений, поддерживающих семьи с детьми, развивающие определенные территории страны, или конкретные профессии. Ипотека с господдержкой распространяется на всех граждан, и, в первую очередь, направлена на развитие первичного рынка недвижимости всей территории страны.
Свои опасения по поводу дальнейшего массового развития ипотеки с господдержкой высказала глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, первый зампред ЦБ Ксения Юдаева, аудитор счетной палаты Наталья Трунова, которые не случайны – на рынке недвижимости возник существенный дисбаланс, который меняет взаимоотношения между участниками, структуру спроса, предложения и прочие характеристики.
Рост цен первичного рынка недвижимости (+78% с 2020 по 2023 гг.) к концу 2023 г. привел к существенному разрыву (в отдельных регионах до 42%) между первичным и вторичным рынком. Вслед за первичным рынком «подтянулись» цены вторичного рынка (+46% с 2020 по 2023 гг.) . Отметим, что до 2020 гг. наращивание цены +78% на первичном рынке недвижимости происходило 13 лет (с 2007 по 2020 гг.) , что является более «щадящим» темпом, с точки зрения покупательной способности граждан.
Точкой отсчета описанного дисбаланса можно считать 2016 – 2017 гг. , когда начала меняться структура спроса на недвижимость в сторону первичного рынка, драйвером которого стало снижение ключевой ставки ЦБ, за ней и ставок по ипотечным программам банков. До 2016 г. вторичный рынок в большинстве регионов РФ был дороже первичного (при прочих равных условиях) , имея ряд преимуществ – исключение риска недостроя и покупки жилья без просмотра, возможность пользоваться жильем после сделки, в том числе сдавать его в аренду, получая дополнительный доход. В 2016 – 2017 г. ситуация начала меняться – более «дешевые» кредиты дали возможность людям изучить преимущества первичного рынка: жилье новое, территории благоустроенные, отсутствие необходимости проведения капитального ремонта дома, ниже риск юридических проблем и т. д. С 2018 г. появляется семейная ипотека, в апреле 2020 г. – ипотека с господдержкой, с тех пор дисбаланс на рынке недвижимости стал нарастать.
Текущая ситуация вызывает опасение с точки зрения обесценивания первичного рынка недвижимости при переходе во вторичный рынок. Граждане, взявшие ипотечный кредит, в случае необходимости продажи жилья, столкнуться с существенными потерями, так как стоимость залогового жилья будет ниже долга перед банком. В банковской отрасли также повышаются риски возврата долга, так как стоимость ипотечных закладных ниже стоимости кредитного договора, и гарантировать возврат средств недобросовестным заемщиком она не может.
Застой на вторичном рынке недвижимости, связанный с высокими ставками по ипотеке, рано или поздно может привести к «параличу» на рынке первичной недвижимости. Среди покупателей первичного рынка появятся граждане, желающие приобрести квартиру взамен старой (купленной по льготной программе) , что предполагает ее продажу, в основном, на вторичном рынке с существенным дисконтом. Образовавшаяся весомая разница между ценой продажи объекта и долгом перед банком может доходить до нескольких млн рублей. Семья, которая приобрела квартиру до 2021 г. (средняя цена 98 тыс. руб. по РФ) , сможет продать свою квартиру на вторичном рынке в 2024 г. (средняя цена 97 тыс. руб. по РФ) без существенных потерь в цене, но с издержками за пользование кредитом. Семьи, приобретавшие квартиры в 2022 г. и позже, смогут продать квартиру в текущих условиях с дисконтом в цене и потерями на ипотечном кредите.
На конец 2023 г. объем выданных ипотечных кредитов превысил 7,6 трлн. руб., при этом темпы существенно наращивались в последние три года (почти двухкратный рост) . Объем задолженности по ипотечным кредитам вырос до 18,3 трлн. руб. Самый большой скачек был в 2023 гг. – выдано ипотечных кредитов на сумму более 2,8 млрд. руб. , закладные по которым обесценятся после передачи ключей застройщиком населению (выходом на вторичный рынок) , при сохранении текущего ценового лага в 42%. Если учесть, что продажа таких квартир осуществляется на аукционе, где цена еще ниже рынка в среднем на 10-15%, то банковская отрасль может «недосчитаться» значительных средств.
Опасение также вызывает средний срок по выданным ипотечным кредитам. Если до 2018 г. он колебался на уровне 15 лет (180 месяцев) , то к концу 2023 г. его значение выросло до рекордных 24 лет (291 месяц) – что, с одной стороны, позволяет банкам больше заработать, с другой, повышает риск невыплаты ипотеки, рост психологической нагрузки на население, которое зачастую ипотеку считает бременем.
Результаты массовой программы льготной ипотеки показали способность государства регулировать спрос на рынке недвижимости, за счет внедрения мер поддержки. Рынок недвижимости отвечает на эти меры достаточно «живо», есть и положительные моменты: объем ввода жилья за 2023 г. стал рекордным и превысил 110 млн. кв. м., коэффициент обеспеченности жильем населения превысил 28 кв. м./чел.
Рекордные показатели омрачаются возможными рисками и «перекосами» на рынке недвижимости, которые оказывают влияние на покупательную способность граждан, их долговую нагрузку, а также доступность приобретаемого жилья. На первичном рынке низкие ипотечные ставки нивелировались рынком за счет существенного роста цен, который «радует» застройщиков, дает им возможность существенно повысить рентабельность строящихся объектов, получить «сверхприбыль», которую оплачивает население и государство. На вторичном рынке доля регионов, в которых семья со средним уровнем дохода с одним ребенком (соответствует портрету ипотечного заемщика) не может приобрести жилье, составляет 86%.
При прогнозировании дальнейшего развития рынка недвижимости РФ необходимо учитывать несколько моментов.
Во-первых, Минстроем определены задачи развития ипотечного кредитования в рамках стратегии развития строительной отрасли до 2030 г. – обеспечение доступности ипотеки за счет снижения ипотечной ставки, обеспечение стабильного долгосрочного спроса на жилье и опережающий запуск новых проектов. Вероятно, органами государственной власти предполагается дальнейшее развитие первичного рынка недвижимости за счет сдерживания ипотечных ставок. Об этом косвенно свидетельствует недавнее предложение Президента продлить семейную ипотеку до 2030 г. , а также поручение правительству предложить дополнительные льготные ипотечные программы для молодежи.
Во-вторых, ждать существенного снижения цен на рынке недвижимости не стоит, так как сохраняющиеся низкие ставки продолжат формировать спрос. Также необходимо обратить внимание на нормативную стоимость 1 кв. м. недвижимости, утверждаемой Минстроем, которая существенно выросла за последние годы и в большинстве регионов достигла уровня вторичного рынка.
В-третьих, вероятно, продолжится поддержка развития рынка ИЖС, что соответствует запросам рынка – более 56% семей хотят переехать в индивидуальные дома, так как стоимость покупки участка и строительства дома зачастую соответствуют покупки одно-двухкомнатной квартиры, при этом площадь значительно выше. Кроме того, базовый сценарий стратегии развития строительной отрасли до 2030 г. предполагает к 2030 г. обеспечить население жильем на уровне 33 кв. м./чел. , а к 2035 г. более 36 кв. м./чел. , поэтому государство может быть заинтересовано в смещении спроса в ИЖС.
Наиболее оптимальный сценарий развития дальнейших взаимоотношений на рынке недвижимости между банками, застройщиками, государством и населением должен предполагать исключение массового использования льготных программ, которыми зачастую пользуются не только нуждающиеся в улучшении жилищных условиях семьи, но и спекулянты, преследующие иные цели. Льготная ипотечная программа с господдержкой должна иметь адресный характер, быть направлена на помощь нуждающимся в улучшении жилищных условий, на развитие определенных субъектов РФ, с возможной региональной дифференциацией ставок в зависимости от покупательной способности граждан, уровня доступности жилья в конкретном субъекте. Возможно, данную программу необходимо распространить на семьи, которые планируют увеличить площадь жилья, меняя старую «единственную» квартиру на новую – для тех, кто в перспективе планирует расширение семьи.
Распространение льготных ипотечных программ не только на первичный рынок, но и на вторичный – возможно с более высокими ставками на уровне 10-12% (но не «заградительными» как сейчас 16-18%) , позволило бы сократить ценовой лаг между первичным и вторичным рынком, предоставляя возможность вторичному рынку «двигаться», повысит гарантии возврата долга по ипотечным закладным (что снизит риски для банковского сектора) , исключит угрозу «паралича» первичного рынка, связанного с застоем вторичного.
[1] В настоящее время ипотечная программа с господдержкой продлена до 1 июля 2024 г.
Больше полезной информации в канале!