Процесс продажи моего любимого лофта в Пионерском на берегу Балтийского моря в Калининградской области длился целых 3.5 месяца. До 24 февраля этого года реализация любых объектов занимала у меня максимум 1 неделю. В этот раз процесс продажи вышел за все мыслимые и немыслимые рамки, несмотря на мой большой опыт купли-продажи недвижимости с 2005 года.
Кстати, все эти годы я покупал и продавал недвижимость без каких-либо риэлторов. На мой взгляд, все риэлторы - это абсолютно ненужное звено в пищевой цепочке, учитывая наличие в России кучи онлайн-сервисов, позволяющих провести проверки и купить-продать эту самую недвижимость.
Что я сделал пошагово:
До отъезда в Сербию сфотографировал интерьер лофта с разных ракурсов, а также сделал фотографии вида из окон и фото окружающих дом объектов.
Составил «продающее» объявление, исходя из тех факторов, на которые я сам обращаю внимание при покупке недвижимости, с максимальной конкретизацией, так как на общие слова уже давно никто не обращает внимание. Например, вместо «близко к морю» написал «до моря по прямой 300 м, по извилистой дороге 550 м», вместо «развитая торговая инфраструктура» - «до супермаркета «SPAR» 900 м, до магазина у дома - 50 м» и т.д.
Проанализировав цены на недвижимость в Пионерском, я решил установить цену на 4% ниже среднерыночной цены, после чего разместил объявление на www.avito.ru. Процесс занял 8-10 минут.
Перед отлетом из Калининградской области я оставил своему знакомому ключи от квартиры, чтобы он мог ее показывать потенциальным покупателям лофта. Контролировать присутствие в лофте людей, чтобы там без меня не жили посторонние люди, мне помогала предварительно установленная охранная сигнализация “AJAX”, работающая через Интернет. Когда надо было кому-то показать квартиру, я ее отключал через приложение в телефоне, а потом включал.
Прошла неделя… две недели после размещения объявления - никто не звонил. Это был важный сигнал для дальнейшего снижения цены – я ещё снизил цену, но уже на 5%. Конкуренты, количество которых на рынке начинало возрастать, также начали снижать цены. На рынок серьезно давили внешнеполитические новости: закрытие неба для пролёта над Польшей и Литвой, закрытие границ для грузовых перевозок. Новости стремительно «гнали» рынок вниз…
Прошёл ещё месяц… 2.5 месяца… И наконец, после снижения цены на 24% появились первые покупатели. Причём трое: два ипотечника и один с наличкой. Все начали пытаться ещё понизить цену. Пришлось покупателям объяснить, что, во-первых, у них есть реальные конкуренты, а во-вторых, они могут поискать в другом месте что-нибудь подешевле, но пока они будут искать на рынке ещё более дешевые квартиры, то таких качественных объектов на рынке, как мой лофт, просто не останется и им придётся покупать, возможно, за меньшие деньги, но какой-нибудь хлам. В общем, ипотечники пошли решать вопрос с кредитами в банках, а покупатель с наличкой сказал, что понаблюдает, как у меня решается вопрос с ипотечниками, и, если вопрос не решится, то он купит у меня квартиру на 9% ниже текущей цены.
Важный момент: все переговоры с покупателями я уже вёл, находясь в Казахстане, Азербайджане, Эмиратах и собственно Сербии, параллельно занимаясь поиском квартиры в Сербии.
По одному ипотечнику процесс продажи встал из-за того, что он хотел, чтобы я ему - человеку, которого я не знаю - выслал фото всех документов, включая мой паспорт (я, в принципе, никому такие документы не пересылаю). Другой ипотечник сказал, что у него кредит в банке одобрен и через неделю мы сможем провести сделку, но на сделку в итоге смог выйти только через 3.5 недели. При этом в процессе ожидания решения банка цена снизилась ещё на 100 тыс.руб. В итоге, я продал лофт покупателю с наличкой на эти самые 100 тыс.руб дешевле, но дороже, чем покупатель с наличкой планировал купить.
Сделку с покупателем я решил проводить через сервис Сбербанка www.domclick.ru. Я зашёл на этот сайт, выбрал «Услуги» - «Электронная регистрация» - «Создать сделку» (иконка «Веду сделку как риэлтор») - поменял роль с «Риэлтора» на «Продавца» - «Записаться на сделку» - выбрал межрегиональную сделку. После этого в течение 30 минут мне позвонили, и я договорился, в какой офис для регистрации в Москве придёт покупатель, а в каком офисе в Екатеринбурге, где я прописан, я проведу сделку удалённо через доверенное лицо. Так как все документы, справки были заранее подготовлены, то сделку назначили через 2 дня. Помимо электронной регистрации (цена 8600 руб), я заказал услугу безопасных расчётов (далее - БР, цена 3400 руб). БР – это сервис Сбера, с помощью которого покупатель резервирует деньги на номинальном счёте в ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка), а после регистрации в Росреестре указанные средства ЦНС перечисляет на Ваш банковский счёт.
В назначенные день и время все пришли в банк (я в этот момент был на просмотре своей будущей квартиры в Сербии), где на все операции - вычитывание и подписание документов (ЭЦП были оформлены прямо в банке через приложение «Домклик») - ушло 1.5 часа и документы были поданы на регистрацию.
Право собственности к покупателю перешло уже на следующий день.
Ещё через день деньги были зачислены на мой банковский счёт. В этот же день я перевёл деньги на банковский счёт в «Райффайзенбанке», с него на свой брокерский счёт также в Райфе, сразу купил на бирже евро, через 1 час вывел их с брокерского на банковский счёт в Райффайзенбанке и ещё через полчаса отправил в Сербию, где деньги появились в течение 2.5-3 часов.
Когда кому-нибудь рассказываешь, на сколько пришлось снизить цену, людей это шокирует. На самом деле, всё получилось не так уж и плохо.
Цены на недвижимость в ближайший год и более расти не будут, а скорее всего, продолжат падать (с момента продажи они ещё упали на 8-10%). При этом курс евро по отношению к рублю вырастет - рубль всё равно ослабнет (с момента покупки евро его курс по отношению к рублю вырос примерно на 5%). Таким образом, стоимость недвижимости в евро или долларах упадёт, причём, на мой взгляд, серьезно упадёт. Эта продажа была способом сохранить активы в евровом выражении. Даже несмотря на значительное снижение цены на недвижимость с январского пика в рублях, я при продаже не только получил прибыль в рублях, но и за счет усиления рубля получил очень хорошую прибыль в евро, и это классно!
О том, как я на вырученные от продажи лофта деньги купил квартиру в Сербии, подал на ВНЖ и про все мои приключения, начиная с 24 сентября 2022 года, когда я уехал в Казахстан, потом в Азербайджан, Эмираты и Сербию, можно почитать на моем Telegram-канале «Переселенец - Сербия»: https://t.me/greatmig.
Обожаю 3 типа профессий - риелторы, игроки казино и инфоцыгане. Эти люди никогда не скажут, что минуснули... Даже если уже почки продали, на вопрос "как дела" всегда ответят "ваще качает, прёт бизнес, доходы в гору". Ох этот оптимизм, поделитесь!
Хм, это не бизнес- это либо болезнь(лудомания), либо увлечение - и качать доходы в гору не может, ибо не рассматривается, как источник дохода. Как офлайн-покер лудоман вам говорю :)
P.S. Расскажу, кстати, занимательную историю:
В студенческие голодные годы, было такое офлайн казино - "Вулкан" и там, если играешь, то можно было бесплатно заказывать еду и напитки. Так вот- я заходил с 50руб., садился за рулетку и ставил на красное\черное, чёт\нечет по 1 руб. в итоге был всегда сыт и пьян- это считается за "ваще качает"?:)
и те, кто "зарабатывает" на биткоинах
Таксисты еще
Я не риэлтор, так как покупаю-продаю свою собственную недвижимость. Я не инфоцыган, так как не устраиваю платные курсы. Здесь я написал, как я "минуснул" в рублях, но при этом в евро всё оказалось ок. С момента максимальных цен на недвижку в рублях евро ослаб примерно на 30% к моменту продажи, а в рублях я потерял в итоге 26%, так что в евровом выражении недвижку продал дороже.
Очередная история ‘все плохо, а будет еще хуже. продал все с дисконтом и уехал’.
Ждем вторую часть ‘прижиться не получается, но я стараюсь. да, на новом месте меньше метраж, да разница между доходами и расходами стала даже меньше, зато тут дух свободы’.
И наконец, третью ‘возвращаюсь, куда же вы без меня’.
:)
иди портрет вождя целуй, а не в госдепном интернете сиди
Полезай обратно в будку, пес
Рустам, удачи вам! К сожалению, вы из за паники слишком много потеряли:
1. Евро уже не стабильная валюта, она связана с долларом и очень быстро теряет свою цену.
2. Продавать за 25+% ниже стоимости недвижимость - это считай подарить
3. Недвижимость в РФ скорее поднимется в цене после 2024 года, чем снижаться будет. Так как, паникеры вроде вас, скоро увидев суровую реальность Европы, начнут вернутся, так же с паникой, как уезжали. Поэтому, потеряют еще.
4. Не стоило сразу покупать недвижимость в Сербии! Нужны годы, чтобы понимать сможете ли вы там жить в другой стране.
5. Сербия не стабильная страна, многие оттуда уезжают в соседнюю Хорватию или Словению, ну на худой конец в Венгрию. Сербия на грани большой войны.
Евро уже не стабильная валюта, она связана с долларом и очень быстро теряет свою цену - только в твоем телевизоре, отец.
1. С точки зрения российского ТВ, теряет, а по факту усиление рубля искусственное, связанное с резким сокращением импорта и ростом экспортных доходов на фоне жестким валютных ограничений в России.
2. В Калининградской области до 24 февраля цены на недвижку на побережье за предыдущие 2 года выросли с 40 тыс.руб./кв.м. до 150-200 тыс.руб/кв.м.. Область оказалась в ТОП-3 регионов по росту недвижимости, а сейчас пошла такая же жесткая коррекция. После моей продажи недвижимости рынок еще упал на 10-15%.
3. А как Вы думаете, насколько вырастет после 2024 года курс евро и доллара? И вырастет ли цена недвижимости в долларах или евро? Я не паникер, а взвешиваю все факты "за" и "против" и в отличие от большей части эмигрировавших в спешке я к этому готовился несколько лет. Просто мой отъезд долго оттягивался.
4. Мне не нужны годы, чтобы принять решение. Я их принимаю достаточно быстро.
5. По сравнению с Россией и при прочих равных условиях Сербия намного более стабильная страна. А на грани большой войны с кем? Россия, например, уже вовсю воюет. В Сербии всё спокойно.
Сербия на грани большой войны - я слышу это последние 20 лет.
Так как, паникеры вроде вас, скоро увидев суровую реальность Европы, начнут вернутся - бред, те, кто не вернется сейчас и в начале след. года уже не вернутся, ибо это паникеры с деньгами и возможностями, типа меня.
25% - считай подарить. С чего это?
Ну вот есть к примеру объект купленный за 100000 USD в мае 2019, он вырос к январю 2022 в цене до 180000 USD.
При всём уважении продать его даже -30% - это за 126000 USD. Пересчитываем возможную прибыль при вложении в банк в USD пусть даже по 4% в год, выходит не более 17% за 3 года, а тут 26% за 3 года. Всё-равно в выигрыше.
Судя по Вашим постам Вы просто не жили в период 2019-2022 в РФ, а там рост недвиги шёл вау просто.
1)То есть вы продали на 24% от первой вашей цены и еще минус 100 000 рублей лофт за 3,5 месяца?
Либо вы очень неправильно определили первую цену, либо..., либо вам очень быстро нужны были деньги.
Но при этом по вашим словами вы продаете недвижимость с 2005 года, а раньше сделки (сколько кстати) по продаже занимали 1 неделю.
Что же случилось с вашими навыками продаж в августе?
2) Как в Сбере удаленно вы провели сделку? Как банк понял, что вы - этот тот самый продавец?
На сайте Домклика написано в разделе "межрегиональая сделка":
"В назначенное время покупатель приходит на сделку в своём городе, а продавец — в своём. Специалисты банка, каждый в своём офисе, проверяют, что перед ними реальные участники сделки, после чего стороны подписывают документы".
Но вас не было в России, как тогда Сбер в Екатеринбурге убедился что вы - это вы?
Автор упустил часть истории, сознательно или нет. Он оставил доверенность на кого-то, кто вместо него лично приходил в офис. Я так продавал квартиру друга. Да, сделка прошла и всё ок, но остался осадок, что сервис до конца не работает. Я не уверен, что получил заранее ЭЦП в Сбере, собственник смог бы продать квартиру вообще без присутствия кого-либо в офисе со своей стороны. Из того, что запомнилось со знаком "минус":
1. Большая часть времени на оформление ушла со стороны покупателя - проверяли его документы, кредитный договор и т.п. И я не понял, можно ли было разделить этот процесс, чтобы в офисе не находились одновременно обе стороны.
2. Менеджер Сбера выдал лист с распечатанным номером р/с продавца, попросил проверить и подписать какой-то акт соответствия. Т.е. серьёзно, человек скопировал и вставил свой р/с, наверняка проверил и подтвердил ввод, но я сидя в банке должен по бумажке сверить и ещё раз подписать отдельный документ, что всё верно.
Тут вообще забыли скромненько упомянуть,что с сентября по доверенности нельзя Электронно сделочки оформить...живая доверочка, живая подача, даже сделок заверенных нотариусам... Но для нативочки неплохо описано..
1. С навыками продаж у меня всё замечательно, а случилась война, потом резкий рост ставок по ипотеке, потом еще много всего, из-за чего у всех в сфере недвижки, в особенности в Калининградской области, резко упали продажи, а вслед за ними и цены.
2. По доверенности, оформленной перед отъездом.
Вообще то автор или лукавит или что то не то.....при межрегиональной сделке ОБА приходят в отделение Сбера. Покупатель может в свой, продавец в свой. Во время такой сделки делается ЭЦП и менеджеры сбера ведущие сделку в онлайн режиме между собой созваниваются и в единой системе Сбера выпускают сертификаты. Далее документы пересылаются по ЗУП(защищенная удаленная почта) через eToken ключи между офисами где каждая их сторон подписывает, сканит и отправляет в обратку.
Как продавец был в Сербии и продавал хату - бог его знает, вероятно был доверенное лицо в Калининграде.
мех - рекламка так себе. слишком явно.
Ещё есть кто нибудь кто продаёт с дисконтом 24% квартиру у моря? Пишите в личку)
Зайдите на "Авито" и увидите, сколько хороших предложений в Пионерском есть в пределах 200-300 метров от береговой линии с уже бОльшим дисконтом по сравнению с январем.
Кстати, количество объектов на продажу в Пионерском за последние 2 месяца увеличилось в 3 раза, так что у Вас будет огромный выбор.
А где это у нас в Пионерском такой дом стоит? Мол вижу, если это он. Но окружение странное. Прям в Пионерском?
Ну воот, началось...такую нативочку портите))))
Набережная, 19А - недалеко от кольца и строящегося порта.
Комментарий недоступен
Киньте кости на удобной кровати- не благодарите (*
ТС, если есть ещё недвига, куплю с дисконтом 50%)))
Калининград, конечно, не типичная территория. Но по всей России в миллионниках катастрофически выросла цена на недвигу из-за льготной ипотеки, которую раздают застройщики направо и налево. В Екате с начала года цены выросли на 25-30%! Зато ипотеку можно взять под 4.5%.
Ну и по поводу евро к рублю- тоже спорный вопрос. За счет чего евро вырастет, если торговый баланс отрицательный в пользу России и таковым явно останется. Санкции на европейский импорт явно не снимут в обозримой перспективе.
Подскажите, пожалуйста, а как переводили средства от продажи квартиры из рф? Я смотрю многие пользуются свифтом и, судя по статистике на OhMySwift, прежде, чем открыть счет в местном банке, нудно понимать как переводы принимает.