Как я продал свою квартиру в России, уже находясь в Сербии

Процесс продажи моего любимого лофта в Пионерском на берегу Балтийского моря в Калининградской области длился целых 3.5 месяца. До 24 февраля этого года реализация любых объектов занимала у меня максимум 1 неделю. В этот раз процесс продажи вышел за все мыслимые и немыслимые рамки, несмотря на мой большой опыт купли-продажи недвижимости с 2005 года.

Кстати, все эти годы я покупал и продавал недвижимость без каких-либо риэлторов. На мой взгляд, все риэлторы - это абсолютно ненужное звено в пищевой цепочке, учитывая наличие в России кучи онлайн-сервисов, позволяющих провести проверки и купить-продать эту самую недвижимость.

Что я сделал пошагово:

1. До отъезда в Сербию сфотографировал интерьер лофта с разных ракурсов, а также сделал фотографии вида из окон и фото окружающих дом объектов.

2. Составил «продающее» объявление, исходя из тех факторов, на которые я сам обращаю внимание при покупке недвижимости, с максимальной конкретизацией, так как на общие слова уже давно никто не обращает внимание. Например, вместо «близко к морю» написал «до моря по прямой 300 м, по извилистой дороге 550 м», вместо «развитая торговая инфраструктура» - «до супермаркета «SPAR» 900 м, до магазина у дома - 50 м» и т.д.

3. Проанализировав цены на недвижимость в Пионерском, я решил установить цену на 4% ниже среднерыночной цены, после чего разместил объявление на www.avito.ru. Процесс занял 8-10 минут.

4. Перед отлетом из Калининградской области я оставил своему знакомому ключи от квартиры, чтобы он мог ее показывать потенциальным покупателям лофта. Контролировать присутствие в лофте людей, чтобы там без меня не жили посторонние люди, мне помогала предварительно установленная охранная сигнализация “AJAX”, работающая через Интернет. Когда надо было кому-то показать квартиру, я ее отключал через приложение в телефоне, а потом включал.

5. Прошла неделя… две недели после размещения объявления - никто не звонил. Это был важный сигнал для дальнейшего снижения цены – я ещё снизил цену, но уже на 5%. Конкуренты, количество которых на рынке начинало возрастать, также начали снижать цены. На рынок серьезно давили внешнеполитические новости: закрытие неба для пролёта над Польшей и Литвой, закрытие границ для грузовых перевозок. Новости стремительно «гнали» рынок вниз…

6. Прошёл ещё месяц… 2.5 месяца… И наконец, после снижения цены на 24% появились первые покупатели. Причём трое: два ипотечника и один с наличкой. Все начали пытаться ещё понизить цену. Пришлось покупателям объяснить, что, во-первых, у них есть реальные конкуренты, а во-вторых, они могут поискать в другом месте что-нибудь подешевле, но пока они будут искать на рынке ещё более дешевые квартиры, то таких качественных объектов на рынке, как мой лофт, просто не останется и им придётся покупать, возможно, за меньшие деньги, но какой-нибудь хлам. В общем, ипотечники пошли решать вопрос с кредитами в банках, а покупатель с наличкой сказал, что понаблюдает, как у меня решается вопрос с ипотечниками, и, если вопрос не решится, то он купит у меня квартиру на 9% ниже текущей цены.

   Важный момент: все переговоры с покупателями я уже вёл, находясь в Казахстане, Азербайджане, Эмиратах и собственно Сербии, параллельно занимаясь поиском квартиры в Сербии.

7. По одному ипотечнику процесс продажи встал из-за того, что он хотел, чтобы я ему - человеку, которого я не знаю - выслал фото всех документов, включая мой паспорт (я, в принципе, никому такие документы не пересылаю). Другой ипотечник сказал, что у него кредит в банке одобрен и через неделю мы сможем провести сделку, но на сделку в итоге смог выйти только через 3.5 недели. При этом в процессе ожидания решения банка цена снизилась ещё на 100 тыс.руб. В итоге, я продал лофт покупателю с наличкой на эти самые 100 тыс.руб дешевле, но дороже, чем покупатель с наличкой планировал купить.

8. Сделку с покупателем я решил проводить через сервис Сбербанка www.domclick.ru. Я зашёл на этот сайт, выбрал «Услуги» - «Электронная регистрация» - «Создать сделку» (иконка «Веду сделку как риэлтор») - поменял роль с «Риэлтора» на «Продавца» - «Записаться на сделку» - выбрал межрегиональную сделку. После этого в течение 30 минут мне позвонили, и я договорился, в какой офис для регистрации в Москве придёт покупатель, а в каком офисе в Екатеринбурге, где я прописан, я проведу сделку удалённо через доверенное лицо. Так как все документы, справки были заранее подготовлены, то сделку назначили через 2 дня. Помимо электронной регистрации (цена 8600 руб), я заказал услугу безопасных расчётов (далее - БР, цена 3400 руб). БР – это сервис Сбера, с помощью которого покупатель резервирует деньги на номинальном счёте в ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка), а после регистрации в Росреестре указанные средства ЦНС перечисляет на Ваш банковский счёт.

9. В назначенные день и время все пришли в банк (я в этот момент был на просмотре своей будущей квартиры в Сербии), где на все операции - вычитывание и подписание документов (ЭЦП были оформлены прямо в банке через приложение «Домклик») - ушло 1.5 часа и документы были поданы на регистрацию.

10. Право собственности к покупателю перешло уже на следующий день.

11. Ещё через день деньги были зачислены на мой банковский счёт. В этот же день я перевёл деньги на банковский счёт в «Райффайзенбанке», с него на свой брокерский счёт также в Райфе, сразу купил на бирже евро, через 1 час вывел их с брокерского на банковский счёт в Райффайзенбанке и ещё через полчаса отправил в Сербию, где деньги появились в течение 2.5-3 часов.

Когда кому-нибудь рассказываешь, на сколько пришлось снизить цену, людей это шокирует. На самом деле, всё получилось не так уж и плохо.

Цены на недвижимость в ближайший год и более расти не будут, а скорее всего, продолжат падать (с момента продажи они ещё упали на 8-10%). При этом курс евро по отношению к рублю вырастет - рубль всё равно ослабнет (с момента покупки евро его курс по отношению к рублю вырос примерно на 5%). Таким образом, стоимость недвижимости в евро или долларах упадёт, причём, на мой взгляд, серьезно упадёт. Эта продажа была способом сохранить активы в евровом выражении. Даже несмотря на значительное снижение цены на недвижимость с январского пика в рублях, я при продаже не только получил прибыль в рублях, но и за счет усиления рубля получил очень хорошую прибыль в евро, и это классно!

О том, как я на вырученные от продажи лофта деньги купил квартиру в Сербии, подал на ВНЖ и про все мои приключения, начиная с 24 сентября 2022 года, когда я уехал в Казахстан, потом в Азербайджан, Эмираты и Сербию, можно почитать на моем Telegram-канале «Переселенец - Сербия»: https://t.me/greatmig.