Процесс продажи моего любимого лофта в Пионерском на берегу Балтийского моря в Калининградской области длился целых 3.5 месяца. До 24 февраля этого года реализация любых объектов занимала у меня максимум 1 неделю. В этот раз процесс продажи вышел за все мыслимые и немыслимые рамки, несмотря на мой большой опыт купли-продажи недвижимости с 2005 года.
Кстати, все эти годы я покупал и продавал недвижимость без каких-либо риэлторов. На мой взгляд, все риэлторы - это абсолютно ненужное звено в пищевой цепочке, учитывая наличие в России кучи онлайн-сервисов, позволяющих провести проверки и купить-продать эту самую недвижимость.
Что я сделал пошагово:
До отъезда в Сербию сфотографировал интерьер лофта с разных ракурсов, а также сделал фотографии вида из окон и фото окружающих дом объектов.
Составил «продающее» объявление, исходя из тех факторов, на которые я сам обращаю внимание при покупке недвижимости, с максимальной конкретизацией, так как на общие слова уже давно никто не обращает внимание. Например, вместо «близко к морю» написал «до моря по прямой 300 м, по извилистой дороге 550 м», вместо «развитая торговая инфраструктура» - «до супермаркета «SPAR» 900 м, до магазина у дома - 50 м» и т.д.
Проанализировав цены на недвижимость в Пионерском, я решил установить цену на 4% ниже среднерыночной цены, после чего разместил объявление на www.avito.ru. Процесс занял 8-10 минут.
Перед отлетом из Калининградской области я оставил своему знакомому ключи от квартиры, чтобы он мог ее показывать потенциальным покупателям лофта. Контролировать присутствие в лофте людей, чтобы там без меня не жили посторонние люди, мне помогала предварительно установленная охранная сигнализация “AJAX”, работающая через Интернет. Когда надо было кому-то показать квартиру, я ее отключал через приложение в телефоне, а потом включал.
Прошла неделя… две недели после размещения объявления - никто не звонил. Это был важный сигнал для дальнейшего снижения цены – я ещё снизил цену, но уже на 5%. Конкуренты, количество которых на рынке начинало возрастать, также начали снижать цены. На рынок серьезно давили внешнеполитические новости: закрытие неба для пролёта над Польшей и Литвой, закрытие границ для грузовых перевозок. Новости стремительно «гнали» рынок вниз…
Прошёл ещё месяц… 2.5 месяца… И наконец, после снижения цены на 24% появились первые покупатели. Причём трое: два ипотечника и один с наличкой. Все начали пытаться ещё понизить цену. Пришлось покупателям объяснить, что, во-первых, у них есть реальные конкуренты, а во-вторых, они могут поискать в другом месте что-нибудь подешевле, но пока они будут искать на рынке ещё более дешевые квартиры, то таких качественных объектов на рынке, как мой лофт, просто не останется и им придётся покупать, возможно, за меньшие деньги, но какой-нибудь хлам. В общем, ипотечники пошли решать вопрос с кредитами в банках, а покупатель с наличкой сказал, что понаблюдает, как у меня решается вопрос с ипотечниками, и, если вопрос не решится, то он купит у меня квартиру на 9% ниже текущей цены.
Важный момент: все переговоры с покупателями я уже вёл, находясь в Казахстане, Азербайджане, Эмиратах и собственно Сербии, параллельно занимаясь поиском квартиры в Сербии.
По одному ипотечнику процесс продажи встал из-за того, что он хотел, чтобы я ему - человеку, которого я не знаю - выслал фото всех документов, включая мой паспорт (я, в принципе, никому такие документы не пересылаю). Другой ипотечник сказал, что у него кредит в банке одобрен и через неделю мы сможем провести сделку, но на сделку в итоге смог выйти только через 3.5 недели. При этом в процессе ожидания решения банка цена снизилась ещё на 100 тыс.руб. В итоге, я продал лофт покупателю с наличкой на эти самые 100 тыс.руб дешевле, но дороже, чем покупатель с наличкой планировал купить.
Сделку с покупателем я решил проводить через сервис Сбербанка www.domclick.ru. Я зашёл на этот сайт, выбрал «Услуги» - «Электронная регистрация» - «Создать сделку» (иконка «Веду сделку как риэлтор») - поменял роль с «Риэлтора» на «Продавца» - «Записаться на сделку» - выбрал межрегиональную сделку. После этого в течение 30 минут мне позвонили, и я договорился, в какой офис для регистрации в Москве придёт покупатель, а в каком офисе в Екатеринбурге, где я прописан, я проведу сделку удалённо через доверенное лицо. Так как все документы, справки были заранее подготовлены, то сделку назначили через 2 дня. Помимо электронной регистрации (цена 8600 руб), я заказал услугу безопасных расчётов (далее - БР, цена 3400 руб). БР – это сервис Сбера, с помощью которого покупатель резервирует деньги на номинальном счёте в ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка), а после регистрации в Росреестре указанные средства ЦНС перечисляет на Ваш банковский счёт.
В назначенные день и время все пришли в банк (я в этот момент был на просмотре своей будущей квартиры в Сербии), где на все операции - вычитывание и подписание документов (ЭЦП были оформлены прямо в банке через приложение «Домклик») - ушло 1.5 часа и документы были поданы на регистрацию.
Право собственности к покупателю перешло уже на следующий день.
Ещё через день деньги были зачислены на мой банковский счёт. В этот же день я перевёл деньги на банковский счёт в «Райффайзенбанке», с него на свой брокерский счёт также в Райфе, сразу купил на бирже евро, через 1 час вывел их с брокерского на банковский счёт в Райффайзенбанке и ещё через полчаса отправил в Сербию, где деньги появились в течение 2.5-3 часов.
Когда кому-нибудь рассказываешь, на сколько пришлось снизить цену, людей это шокирует. На самом деле, всё получилось не так уж и плохо.
Цены на недвижимость в ближайший год и более расти не будут, а скорее всего, продолжат падать (с момента продажи они ещё упали на 8-10%). При этом курс евро по отношению к рублю вырастет - рубль всё равно ослабнет (с момента покупки евро его курс по отношению к рублю вырос примерно на 5%). Таким образом, стоимость недвижимости в евро или долларах упадёт, причём, на мой взгляд, серьезно упадёт. Эта продажа была способом сохранить активы в евровом выражении. Даже несмотря на значительное снижение цены на недвижимость с январского пика в рублях, я при продаже не только получил прибыль в рублях, но и за счет усиления рубля получил очень хорошую прибыль в евро, и это классно!
О том, как я на вырученные от продажи лофта деньги купил квартиру в Сербии, подал на ВНЖ и про все мои приключения, начиная с 24 сентября 2022 года, когда я уехал в Казахстан, потом в Азербайджан, Эмираты и Сербию, можно почитать на моем Telegram-канале «Переселенец - Сербия»: https://t.me/greatmig.
1)То есть вы продали на 24% от первой вашей цены и еще минус 100 000 рублей лофт за 3,5 месяца?
Либо вы очень неправильно определили первую цену, либо..., либо вам очень быстро нужны были деньги.
Но при этом по вашим словами вы продаете недвижимость с 2005 года, а раньше сделки (сколько кстати) по продаже занимали 1 неделю.
Что же случилось с вашими навыками продаж в августе?
2) Как в Сбере удаленно вы провели сделку? Как банк понял, что вы - этот тот самый продавец?
На сайте Домклика написано в разделе "межрегиональая сделка":
"В назначенное время покупатель приходит на сделку в своём городе, а продавец — в своём. Специалисты банка, каждый в своём офисе, проверяют, что перед ними реальные участники сделки, после чего стороны подписывают документы".
Но вас не было в России, как тогда Сбер в Екатеринбурге убедился что вы - это вы?
Тут вообще забыли скромненько упомянуть,что с сентября по доверенности нельзя Электронно сделочки оформить...живая доверочка, живая подача, даже сделок заверенных нотариусам... Но для нативочки неплохо описано..