Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?
За последние 4 года объем выданных ипотечных кредитов удвоился и на сегодняшний день это 12,4 трлн. рублей долга. К моему удивлению, доля новостроек растет не так быстро, как казалось это происходит: в 2018 году каждый пятый рубль идет в ДДУ (20%), сегодня – каждый четвертый (25%).
Я много раз писал, что первичный рынок переориентировался на размер платежа, а не цену квадратного метра:
Изменения рынка не могли не повлиять на предпочтения покупателей. Ипотека по 0,01% - это же супер заманчиво.
Субсидируемая застройщиками ставка 1-2% поломала не только рынок, но и статистику.
Массовое искусственное применение таких ставок с мая обрушило средневзвешенную ставку на первичном рынке. Зато, на основе этих цифр мы можем видеть, какой объем жилья субсидируется. Средняя ставка на первичном рынке в апреле 5,59% при господдержке на уровне 7%. Значит околонулевые ипотечные ставки были у 20% продаж.
В мае средняя ставка опустилась до 3,81% при господдержке 6%. Значит, не менее половины рынка новостроек субсидируется застройщиками. И такой рост всего за месяц!
В статистике ставок по вторичному рынку меня удивило, что не было сильного роста в апреле-мае. Тогда ставок ниже 14% просто не было. В причинах таких данных я пока не разобрался. Если есть версии - делитесь в комментариях
Как мы уже разбирались ранее, за низкую ставку по ипотеке на весь срок покупатель сразу платит через удорожание цены. И низкая ставка интересна на как можно более длинный срок, ведь околонулевая ставка – это, по сути, рассрочка.
И даже можно найти квартиры-близнецы, где та же локация, тот же застройщик. А разница в ставке. И, конечно, в цене:
Средний срок ипотеки на первичном рынке вырос за 4 года с 16 лет до 24. В то время, как на вторичном рынке это более-менее стабильная цифра: 15-18 лет.
Рынок ипотеки бурно растет. Но важно не забывать, что предел снижения ставок ради поддержания цен – на отметке 0%. Раз в ход идут такие предложения, значит под 3% и даже под 2% уже никто не покупает.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Вот и получаем парадокс, что вторичка сильно дешевле.
А в чем парадокс то? Новое жилье лучше старого фонда в принципе и заградительная ставка по ипотеке на вторичку положила рынок, продаж нет. Дисконтировать надо или так и будет висеть месяцами хата.
Спорное утверждение, которое легко опровергается.
Качество жилья - большая разница. В новых домах стены 3 см толщиной, слышимость запредельная, лоджии ураган просто сметает.
Парадокс в этой картинке
А парадокс начинается, если платить всю сумму сразу или брать кредит небольшого размера.
А у кого вся сумма есть так это вообще тупость покупать щас за наличку. Выделил на взнос по 01 ставку. А деньги закинул на краткосрочный депозит по ставке какая там щас 7-8. И платишь с процентов. Еще и оставаться будет. Это ж первый класс математика.
Даже при стоимости вторички в 5 млн и первички в 6 млн при 8 процентах потребуется 2 года, чтобы выйти в плюс. Если даже не считать возможность положить ещё и те деньги, что ушли бы на оплату кредита. В ситуации, когда всё меняется каждый месяц — такое.
много ли компаний согласятся на досрочное погашение, если вдруг у покупателя что-то случится и ему нужно будет сиюминутно погасить остаток.
тут, как мне видится, тоже риск есть.
Только вы почему-то не учитываете, то новостройки низкого качества в ебенях по завышенной цене, когда можно взять нормальную вторичку в приятном районе, где и машина не нужна, так как всё рядом (что сейчас особенно актуально).
А как ее взять то с такими ставками на вторичку? ) Людей с котлетой ничтожно мало. Единственный шанс на сделку - продать один хрущ и купить другой хрущ/брежневку/сталинку не суть. Но рынок мертв а встречная сделка штука сложная. 10 раз все развалится пока пазл сойдется.