{"id":13571,"url":"\/distributions\/13571\/click?bit=1&hash=d83cff4565300d1a2d0608fa73dd700b196f4b77356ac6255703ca3cdf2503d0","title":"\u041a\u043e\u043b\u043b\u0430\u0431\u044b, \u0440\u0435\u044e\u0437\u044b, \u043a\u043e\u043b\u043b\u0430\u0436\u0438... \u0414\u043b\u044f \u0447\u0435\u0433\u043e \u0432\u0441\u0451 \u044d\u0442\u043e?","buttonText":"\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"bf0e0fe0-842c-5899-bb40-4efc00426ccf","isPaidAndBannersEnabled":false}
М.К.

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Не так давно я писал статью про субсидируемую ипотеку, где рассказывал, как устроена вся схема и каким образом за весь праздник околонулевой ставки все равно платит покупатель. Теперь пришло время перейти от теории к практике и посмотреть, действительно ли цены на те же квартиры так отличаются? Сравниваю цены застройщика и цены на «Авито».

Кто не читал – ознакомьтесь со статьей. Основной смысл в этой таблице:

Ее суть, что каждый процентный пункт ипотеки это завышение цены примерно на 3,5%. Что это значит? Если государство субсидирует ипотеку по ставке 6%, значит то, что предлагает застройщик со ставкой 1% - скорее всего завышено в цене на 15-20%. То есть застройщик продает вам платеж, а не цену. И это имеет свои плюсы и минусы.

Плюс: если вас устраивает платеж и вы покупаете квартиру для себя и долгие годы – это отличная сделка.

Минусы: вы сразу переплачиваете все проценты на 30 лет вперед (через покупку по завышенной стоимости). Теряется смысл досрочного погашения ипотеки. Да и если захотите продать квартиру – у вашего покупателя же не будет ставки 1-2%. Тогда платеж вашего покупателя будет сильно выше и он откажется. В этом кроется главная опасность: вы привязываетесь и к квартире, и к банку на 20-30 лет.

Самые яркие рекламные кампании с дешевой ипотекой у двух девелоперов: Самолет и ПИК. Последнего я часто упоминал в своих статьях про новостройки. Поэтому в этот раз пройдусь по сайту Самолета. Для сравнения беру самый ликвидный (дешевый) вариант: квартира-студия в проекте Томилино парк.

Выбираю самые дешевые варианты. От 6,4 млн. рублей.

Однокомнатные на 1 млн. дороже

Теперь идем на avito и смотрим, какие есть варианты уже на вторичном рынке.

Обратите внимание: та же самая локация, тот же самый метраж. Почти 100 вариантов – репрезентативно.

Если группировать, результаты получились следующие:

- квартиры без ремонта 4,7-5,3 млн. рублей

- квартиры с ремонтом зависят от ремонта. В пределах 5,5 млн. выбор есть

Что в сухом остатке?

Та же локация, тот же метраж. Вторичка стоит 5-6 с ремонтом; 4,7-5 без.

Квартиру в новостройке нужно ждать 2-6 месяцев. Цена от 6,4 (дороже на 28-36%).

Еще одно подтверждение ценообразования дешевой ипотеки:

На сайте ПИК: наличкой дешевле на 15%

Из рекламы другого московского застройщика: наличкой дешевле на 20%

Готовы ли вы купить квартиру на таких условиях?

(заплатив реальные проценты на 30 лет сразу?)

Итак, какие рекомендации?

1. Разделите понятия льготная ипотека и субсидируемая. Льготная – это поддержка государства под 6%. Субсидируемая – это фантастическое (от слова фантазии) ценообразование, где покупатель все равно оплачивает весь банкет

2. Определитесь с целью. Инвестиции в недвижимость с субсидированной ставкой – не всегда хорошая идея. Нужно быть уверенным в востребованности квартиры на 20-30 лет. Если берете под себя: убедитесь, что квартира покупается с запасом на расширение жилплощади – продать потом ее будет сложно.

3. Продажа. Застройщик продает вам не цену, а платеж. Поэтому может показаться, что цена за метр не важна. Но когда вы будете продавать – ваш покупатель тоже будет смотреть на платеж, но дешевой ипотеки на вторичном рынке нет.

4. Если у вас наличка – вы король. Смело торгуйтесь даже с застройщиком. Если компания предлагает заинтересовавшую вас квартиру со ставкой 0% - значит за наличку просите скидку 20%.

5. Еще есть лайфхак, который можно попробовать. Такую схему подтвердили не все, но 3 из 7 моих собеседников согласились. Если вам предлагают квартиру с ипотекой 0-1-2% - предложите выдать не субсидируемую а льготную ипотеку но со скидкой 15-20%. Так вы лишитесь проблем при продаже, получите скидку, и сохранится мотивация на досрочное погашение.

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

0
77 комментариев
Написать комментарий...
Alex Me

Вместо цены за метр застройщики стали продавать платёж. Маркетинг

Ответить
Развернуть ветку
Ioanne

В США уже давно так практически на все. Начиная с айфона, заканчивая недвижимостью.

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
leo krich

Рынок. Баланс спроса и предложения. Оттого, что правительство введёт "льготную ипотеку", ничего по сути не изменится. Уменьшенные проценты будут "компенсированы" увеличением цен, и общие расходы покупателя останутся на том же самом (рыночном) уровне.

Если бы правительство действительно стремилось улучшить жилищные условия граждан, оно бы организовало *массовое* строительство дешёвого типового жилья. Чтобы предложение на рынке *значительно* увеличилось, и цены снизились.

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Евгений П.

Недвижимость всегда растет. Забыли что ли?

Ответить
Развернуть ветку
Павел Полько

Отрицательный рост - тоже рост

Ответить
Развернуть ветку
Сергей А

Даже если вам сейчас очень невтерпёж, я бы порекомендовал подождать хотя бы полгода-год. Жадные инвесторы уже осознали гиблость инвестиций в недвижку и часть из тех кто по умнее дают скидку от цены рынка в 20-30%. Но, это только начало! Скоро весь этот лохотрон рухнет как карточный домик. 80% реально платёжной аудитории работала на западные компании, которые давали гарантию, что завтра тебе будет на что платить ипотеку. Теперь таких компаний в РФ почти не осталось, уверенности в завтрашнем дне нет даже у тех кто работает в Газпром и Сбербанке. Что уж о других говорить?!

Ответить
Развернуть ветку
Юрий Б.
80% реально платёжной аудитории работала на западные компании

Пруфоф, конечно, не будет.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
ur spam
уверенности в завтрашнем дне нет

Уверен, что завтра будет очередное дно!

Ответить
Развернуть ветку
Demyan Belyakov

Ваще да. Ипотека держится на самоуверенности индивида. А та в свою очередь цепляется за некий опыт стабильно дохода. И банки и застройщики прилягут по идее отдохнуть на годика два-четыре.

Ответить
Развернуть ветку
Максим Степанов

Очень бы так хотелось!

Ответить
Развернуть ветку
TikTak

Как же у некоторых кококо подгорает от того, что у них нет возможности инвестировать в недвижимость. Прям лопаются от злобы. Всё рухнет, скидки 50% скидки (а чо не 100 сразу?). Эти сказки еще про потолок московских цен лет 10 назад рассказывали. Угомонись, не исходи желчью от того, что кто-то может себе позволить купить немного недвижки, а ты нет. Хорошо одно, что на загнивающем Западе и рантье и агент по недвижимости считаются нормой. Никто не осуждает соседа за пассивный доход от аренды или проведение сделки через риелтора. А у нас прям на говно исходят.

Ответить
Развернуть ветку
Nick Nick

Не будет такого. Кроме недвижимости вкладывать почти некуда.
И вообще, все итак ехали в Москву и другие "центры", а теперь, когда в кризис чем дальше от центра, тем беднее, то и совсем вариантов не останется. В Москву поедут вообще все, кто хоть что-то может и хочет.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Александр Кудин

Фига у них маржа если они 20% с хаты могут скинуть

Ответить
Развернуть ветку
Io Eau

даже смысла обсуждать эти цены нет. за 100 тыс евро 10-15 лет назад можно было купить квартиру в берлине. не панельную, и в ипотеку 2%. сейчас она стоит 600 тыс. а что в москве? люди как в 2007 подписывались выплачивать за какое-то дупло по $700 долл в месяц, так и сейчас. Цена недвижимости не возросла совсем, а цена аренды - даже упала.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Anton Kozlov

-20% это после повышения на те же 20%, но маржа неплохая, да

Ответить
Развернуть ветку
BLVCK SQUARE

И кто то гнал пургу на Набиуллину, а ведь она была против льготных ипотек и всего прочего. Цены взлетели моментально…

Ответить
Развернуть ветку
Алексей

Так она ставку поставила после 5%, льготная так же была 6%, на тот момент смысла не было, но потом после того как она шарахнула 9.5, смысл появляется и ее бы пришлось выводить экстренно

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
KK

Кажется этой уже было в Иране))) там такой же принцип покупки недвижимости "без процентов".

Ответить
Развернуть ветку
Аркадий Урусов

Им религия не позволяет брать кредиты «с процентами»

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Gosoo Gosoo

Лучшие мировые практики для лучшей страны на свете!

Ответить
Развернуть ветку
Remedios

если для того, чтоб взять кредит без процентов нужно принять ислам, я готов стать исламистом

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Слегка Придурковатый

Я, конечно, адепт вечного роста недвижимости, но смотрю вот на цены в столицах - и, честно говоря, охуеваю.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Kiselev

Аналогично. Причем охуение не столько от того, какие цены сами по себе, сколько от того, что за эти деньги впаривают.

Ответить
Развернуть ветку
Wake Up Bro

Какая-то фантастика. 30% разницы на пустом месте... так не быает.... или быввает? суки

Ответить
Развернуть ветку
Dmitriy Mirovodin

Сейчас еще и не выгодно вкладываться в котлован.

Раньше народ покупал на старте, получал свои 50-60% и выходил. Застройщик практически сразу распродавал свои площади. Итог - можно было забить на территорию, менять проект.

Сейчас мы получаем примерно то, что в Европе - цена на старте, цена на финише - почти одинаковая. Для покупателя выгодно покупать уже готовое жилье. Тк сразу видно, что построил застройщик. Есть садик - а что по факту? Есть закрытая территория - а что по факту? Есть парк и тп

Ответить
Развернуть ветку
Alexander Bykov

Понятия "котлована" уже нет по сути. Все что есть, фондируется банком и продается в кратчайшие сроки.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей М.

принципиальной разницы нет: что триллион долларов платить за халупу за 30 лет процентами, что ценой.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

"Субсидируемая – это фантастическое (от слова фантазии) ценообразование, где покупатель все равно оплачивает весь банкет"- причем там получается очень дорогой банкет.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей

Банкет оплатить сейчас есть чем, а дальше может быть фига

Ответить
Развернуть ветку
Nikolay Vinogradov

Спасибо, очень полезно!
Как раз с наличкой сижу

Ответить
Развернуть ветку
Nikolay Pomeschenko

субсидии по ипотеке = субсидии строительной отрасли за счёт налогов всех граждан.
(для справки)

Ответить
Развернуть ветку
L A

В 2016 году также покупал квартиру за живые деньги.
Проcил рассчитать два варианта: с субсидируемой ставкой и за нал(в смсыле живые деньги застройщику на рс).
Но работало это чуть иначе: За нал условные 100 за квадрат, за кредит в договоре что-то типа 94 + ипотека с дисконтом в первый год. Прогнуть прямо до 94 не получилось, только до 95.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

В те годы банки стимулировали кредиты, и платили застройщикам агентские за привлечение клиента. Машины тоже было выгоднее брать в кредит: страховка первый год в подарок и скидка 2-3%

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
IGTS

Спасибо за пост! Раньше просто понимал это, теперь есть доказательство того, что я был прав)

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Kirilyuk

Прав в чем?)

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Гаранин

Понравилось:
"4. Если у вас наличка – вы король. Смело торгуйтесь даже с застройщиком. Если компания предлагает заинтересовавшую вас квартиру со ставкой 0% - значит за наличку просите скидку 20%."
😂

Ответить
Развернуть ветку
Александр

Сейчас в одном доме можно дешевле купить коммерческое помещение уже переведённое в нежилое и с отдельным входом - чем жилую квартиру.... Хочешь в аренду сдавай, хочешь сам живи....
Людям нужно опомниться и послать всех этих застройщиков подальше на год-два и тогда все наладиться с ценообразованием...

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Л

Это не их маржа, это банка "маржа". Застройщик отдаст банку даже больше 20%, чтобы выдать физикам "под 0%", потому цены и взлетают так.
Если всё по кругу посчитать, то застройщик отдаёт банку 30-50% от цены квартиры, но "зато как в Европе".

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

15-20% отдаёт, масштаб цифр скромнее но и это много

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Сидор

Сейчас застройщик платит фиксированную ставку по кредитам на проектное финансирование 15 или 13%, остальное доплачивает банкам государство.

Застройщики (крупные) пока катаются как сыр в масле и могут давать и 20% и 30% скидки.
Но есть нюанс - нац программа "Жилье". Планы по которым на 2022 года могут пойти по .... И вот тогда могут урезать гос кормушку строителям. Очень сильно.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Serge Tikhonenko

Давно известно, что низкую процентную ставку и/или символический первоначальный взнос просто зашивают в цену. У ПИКа были варианты вообще без взноса.

Ответить
Развернуть ветку
Алина Миленина

Совсем не удивительно, что рост цен на недвижимость

Ответить
Развернуть ветку
Артем Тиминский

На рынке недвижимости и авто - смесь маркетинговых и фин инструментов, достаточно сложных для понимания многих людей, плюс загоняют в цепочки, где подавляют критическое мышление. Вот пример из рынка ноутбуков - яндекс маркет берет 18% с продавца, то есть покупая ноут, я оплачиваю бегающие за мной умные картинки четвертью стоимости. Кто мешает людям зайти на сайт крупной сети и проверить цену подобных буков? Да ничего, они или своим заняты, или не шарят нихрена. И получается, что поле на котором работали мошенники (впарить, найти лоха, развести, раскатать, воспользоваться замешательством, ввести в него..), теперь тупо занимается маркетологами с их вороночками. Есть подписочка на яндекс музыку или айфон? - держи наценочку автоматом, подло и поганенько.

Ответить
Развернуть ветку
Луиджи Вампа

Я всегда думал, что продавец выставляет свою цену, а покупатель если надо идет в банк и там берет ипотеку под этот объект.
Банк перечисляет продавцу всю сумму, а покупатель торчит уже банку. Что мешает зайти и взять вторичку с ценником дешевле в ипотеку?

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Ставка

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Zamir Saidov

Вроде, если взять 10кк под 10% на 30 лет, то переплата будет 200%. Если вкидывать ещё по 50к в месяц досрочно, то все равно переплата будет 60%. Это без учёта инфляции. При таких числах +20% к цене и фактически 0% кредит выглядит выгоднее. Что я не учёл?

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Если уверенны, что квартира на 30 лет и не будете ее продавать - отличная сделка. Минусы подробно написал в статье

Ответить
Развернуть ветку
Alexander Bykov

Точно. КМК, не все осознают "ловушку" с низкими % и большим телом кредита. Это как купить квартиру в ипотеку, сразу согласившись оплатить проценты при любом раскладе.

Ответить
Развернуть ветку
Никита

Обычная цена квартиры 10 лямов, со ставкой 0,1% она повышается до 12. Хотите сказать что при обычной ипотеке вы переплатите всего 2 ляма?

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Нет, не об этом речь

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Читать все 77 комментариев
null