Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую прочитать.
Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?
Цена доплаты
По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.
И это не шутка, вашу ипотеку платит застройщик. Только он платит прямо сейчас за всю вашу ипотеку на весь срок. Через кэшбэк. Сумму мне друзья назвать отказались, но я решил рассчитать, как это видят сами банки. Эти ребята не привыкли работать в убыток. Я предположил, что покупаю квартиру за 4 млн. рублей в ипотеку по ставке 2% годовых при том, что льготная госпрограмма под 6%. Значит строитель заплатит разницу (4 п.п.) за меня.
Отдельным столбцом я продисконтировал свои платежи. Но вот сколько стоит мое обязательство оплатить 13,3 тысячи через месяц? – да почти столько же, сколько и сейчас. А через 20 лет?
Иными словами, 240-ой платеж, 13 тысяч рублей, который к оплате в 2042 году в текущих деньгах это 1,5 тысячи.
Если еще проще, то ваше обязательство ежемесячно в течение 20 лет выплачивать 13,3 тысячи рублей (что в сумме 3,2 млн. руб.) при оплате прямо сейчас стоит 1,3 млн. Остальное – стоимость времени.
Старое доброе финансовое правило в действии:
«Деньги сейчас дороже, чем деньги потом»
Значит кэшбэк застройщика банку –почти треть? (=1,3 млн/4 млн)
Когда мой друг посмотрел расчет, он сказал, что методика верная, но в силу разного рода интересов банка – цифра ниже примерно в 2 раза.
А какие у банка еще интересы? - Чаще всего те же банки финансируют эту же стройку. Поэтому они заинтересованы в продаже объекта не меньше самого застройщика. Иными словами, часть субсидии от такой ипотеки банки получают прямым кэшбэком, а часть – доходом от кросс продаж.
Выходит, что субсидирование застройщиком 1% ставки стоит примерно 3,5% от цены квартиры. Ходите дешевую ипотеку? – Будьте готовы переплатить на старте.
Как льготная ставка влияет на платежеспособность покупателя?
Перед нами таблица, где вертикально – изменение ипотечной ставки от 10% до 1%, горизонтально изменение цены на квартиру.
Диагональю отмечен ежемесячный платеж, равный плюс минус 29 тыс.руб.
Это значит, что для покупателя что покупать квартиру за 4 млн. руб. при ставке 10%, что по 9,6 млн. при ставке 2% - платеж будет примерно одинаков.
«Так в чем проблема, если платеж тот же?» - вопрос логичен
Если вы покупаете квартиру по рыночной ставке и цене, как в нашей таблице-примере, за 4 млн. руб., то вы в будущем сможете рефинансировать кредит. Также, вы сможете продать квартиру без проблем по рыночной цене.
Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна.
Поэтому рекомендую очень внимательно смотреть на условия дешевой ипотеки, сравнивать цены, пользоваться калькулятором. И если принимаете решение "брать" - учитывайте минусы сложной продажи.
Но если вы уверены в локации, берете для жизни, и точно не будете продавать в ближайшие 10 лет - такая ипотека хорошая возможность улучшить свои жилищные условия. И повторюсь: пользуйтесь калькулятором!
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
И при всём при этом, застройщик получает нихуёвую маржу. Если представить, что банки и застройщики поумерят свои аппетиты в раза два, это же недвижимость вообще будет копеечная.
Но так как этого не произойдёт никогда, значит, недвижимость будет всегда... ну вы поняли.
коллега, недвижимость уже была в два раза дешевле, а вот копеечной ее нельзя было назвать никогда за последние лет 200
Комментарий недоступен
надо просто население сократить в 2 раза и недвига сложится в 2 раза. легко же
нихера себе, не заботятся о населении, а своей марже думают, в край уже оборзели девелоперы клятые
согласен, но застройщики и банки что то производят высокотехнологичное, а ритуальщики, карьеры, жкх? конские цены там - вот где надо порядок наводить
Ну тогда должны строить и выводить на радостях то ? Где ж щас маржу найти. А тут вон оно че ... Как так то ?
Девелоперы сократили вывод новостроек на рынок
В июне 2022 года российские девелоперы вывели на рынок 392 объекта, что на 21,8% меньше по сравнению с июнем прошлого года.
С начала 2022 года на рынок выведено 1756 объектов (на 19,9% меньше, чем за аналогичный период 2021 года) или 350,6 тыс. квартир суммарной площадью 17,47 млн кв. м.
Больше всего новых МКД в июне было выведено:
◾️ в Краснодарском крае (40 объектов)
◾️В Новосибирской области (38 объектов)
◾️В Москве (31 объект)
Самый главный нюанс, что даже за эти 8 лет, у семьи могут измениться условия. Например, взял ипотеку 1кк в 24, далее - ребенок, уже нужна 2кк.
Тут возникает проблема. Человек хочет продать свою 1кк, взять 2кк. А вот тут облом, на вторичке НЕТ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ. Человек думает, что его квартира стоит 10-12 млн (ну он же покупал ее за эти деньги!!!), а по факту - кто может ее купить???? ДА НИКТО! Тк все выбирают так же новостройку, с ежемесячным комфортным платежом.
Человек зависает со своей 1кк, тк ее просто не продать на вторичке. Что бы переехать из 1кк в 2кк, нужно КОНКУРИРОВАТЬ с ЗАСТРОЙЩИКОМ и БАНКОМ. Ну и кто тут выигрывает? Что бы продать эту однушку и переехать в двушку нужно делать существенный дисконт, тк людей с кэшем мало. И тут опять же вы конкурируете с застройщиком - за 100% нал они могут дать скидку.
Сейчас выигрывают только банки. Тк недвига стала банковским продуктом.
Из статьи следуюет, что за клиента (покупателя) доплачивает девелопер и банки, но тогда не ясен смысл фразы
Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна."Какая разница, что там будет у покупателя. Если я хочу продать, то цена должна быть в рынке (или ниже, если срочно). Откуда берется "задвоенная цена" ? что это за термин вообще? Ежу понятно, что если продавать выше рынка, то покупателей будет мало. и это не зависит от цены покупки первого покупателя и ставки его ипотеки
Из вашего каммента следует, что чел покупал квартиру ценой выше рынка. То есть он был дураком в начале. Ну лан, кто без греха, но что мешает провести оценку реальных цен на рынке. Ведь цена может быть и выше, чем 10-12 млн (смотря через сколько лет чел об этом задумался и какая у него локация)
лет 200+ выигрывают банки, коллега
Сейчас предскажу будущее: придет пару ребят, которые напишут, что недвижимость всегда растет. Там IGOTOSOCHI даже мем делал, что поссать спокойно не дадут, расскажут как все вырастет.
И в чем они будут не правы ?
недвижимость всегда растет
а мем зачетный, где то на телефон даже сохранил
Плюс государство поддерживает дешевые ипотеки. Ибо удобно, когда люди становятся немножко рабами. Отказаться выходить на поддержку войны? Вы что, у меня же ипотека. Потерял работу? На войну, ипотека же.
Смотрел как-то видос про Кузбасс, так вот людей спрашивают: "а зачем вы тут вообще работаете, это ведь опасно?". Те отвечают: "Ну как же, у меня же ипотека". Вот только вопрос зачем брать ипотеку там, в депрессивном регионе, где понятно, что не будет работы кроме как на аварийной шахте...
Так и живем.
Рекомендую ради интереса выехать за пределы Москвы и посмотреть как люди живут, чтобы не воспринимать регионы как голожопых шахтеров из «Чернобыля» от HBO.
Аналитика на основе видео с ютуба это глубоко, конечно, но странно видеть непонимание, зачем люди берут ипотеку в своих родных местах. Видимо, в «депрессивных регионах» люди должны жить в лесу, молиться колесу и спать на сырой земле.
Так и живем.
продукт вроде добровольный
можно не брать
ипотека то ладно —- а вот потребы на машины под 14% это лол
но и это имеет место быть
люди хотят жить красиво - не запретишь
Впервые, наверно, пишу коммент на этом ресурсе, надеюсь будет полезен.
Автор правильно пишет, что застройщик сильно выигрывает от дисконтирования ипотеки с 6% до 2%. Но сильно смущать покупателя это не должно, потому что в статье не учтен один нюанс.
Дело в том, что застройщик берет у банка проектное финансирование на строительства объекта недвижимости. Причем сумма займа составляет максимум 85% от всей себестоимости объекта строительства. Как правило застройщики такую сумму и берут. То есть, если себестоимость объекта составляет 1ккк рублей, то кредитных средств на постройку такого дома будет 850кк. И вся эта кредитная радость на весь срок застройки, то есть около 2х лет.
Однако, ставка по такому кредиту плавающая и зависит от процента покрытия кредита. Базовая ставка кредита [при ключевой в 5,5%] была около 6,5%, но при покрытии в 100% она опускается до 0,1-0,9%.
Соответственно, чем раньше Застройщик распродаст около 50% квартир, тем раньше перестанет платить банку конские процентные выплаты. Поэтому и субсидируют ставки на ранних этапах и на самые "невкусные" квартиры. Отдал банку 4 п.п. с ипотеки, а компенсировал 6 п.п. со своего кредита. При этом еще забрал кэш в размере надбавки в 5% от стоимости квартиры и самый вкусный ассортимент оставил на потом и уже без субсидирования.
На мой взгляд - все честно.
И правильно описали - здесь безоговорочные победители только банки)
хватит валить вину на банки
все застрои - банкроты
Спасибо за вью, интересно
Вот я как раз и взяла в мае у Пика под 1%. Рада, думаю, лет 20 мы там проживём
Шумку уже сделали?
Ну пока у них самые адекватные цены в Москве. Особенно на старте. А вот в Питере сейчас ровно наоборот – едва ли не выше московских у них, на сравнимые проекты.
congratulations!
про дисконтирование нифига не понятно. прочитал и принял на веру только вывод, что 1 пункт ипотеки равен 3,5% цены
Это очень хороший анализ и всем кто влазит в ипотеку и думает "цена всегда растет", надо вникнуть в суть и продумать долгосрочные риски. Вы "подписываетесь" не только под ежемесячным платежом, но и под ценой квартиры которую вам ставят в 9.6 млн вместо условных 4 (как было бы при рыночной ставке). Вы несете этот риск завышенной цены вашего залогового имущества, у банка и застройщика все в порядке - они себе сразу в 2 раза обороты подняли. Я не знаю какие риски в рф несет ипотечник в случае переоценки залога (заставят вас погасить все сразу или еще что). Но возьмем риск что вы сами не смогли дальше тянуть лямку и у вас это не единственное жилье - квартиру на вторичке продадут за 4 млн, а должны то вы будете 9.6 (минус что выплатили, плюс за организацию торгов), так как подписываетесь вы под полной суммой
Да где такое чудо то, покажите, я возьму. Квартиру вместо 9, за 4
Автор поста фантазирует
Это не анализ, а ковыряние в носу (простите, в экселе)
Автор бы скинул бы примерно одинаковые квартиры (по площади, локации и удаленности от метро) где была бы эта разница. Вот тогда это было бы интересно.
Вы хотели сказать, за 9,6 млн. руб. при ставке 2%?
Да
Спасибо, а то думаю, где-то хитрость, а она вот где!
Примерно так и думал. Значит когда берешь за нал, можно требовать дисконт 25-30%?
25% вам никто не даст, обычно в районе 3-5% дают, это максимум. Застройщики привыкли к сверхприбылям))
С таким предложением быстро покажут дверь))
На перевичке да, но думаю процентов 10-15%
Также иногда под субсидируемую ипотеку попадает только неликвид, надо тут внимательно смотреть
Если взять за нал хотя бы половину объекта, то процентов 15-20 можно..
При этой схеме с льготной ипотекой меня смущает еще один нюанс. При высокой процентной ставке и более низкой цене недвиги, остается возможность досрочно погасить кредит, если доходы выросли, и существенно сэкономить на этом. При околонулевой ставке льготной ипотеки платеж может быть и такой же, но возможности выиграть от досрочного погашения нет. То же самое и с перекредитованием под более низкий процент в будущем. Это тоже сильно в плюс банкам.
Помимо "пользуйтесь калькулятором" я бы советовал еще внимательно читать все договоры, а лучше - доверить это профессионалам. И еще, для понимания ценообразования: доля всех строительных материалов и оборудования в стоимости квадратного метра жилья составляет всего 21%, так что разговоры застройщиков о том что "все дико подорожало и мы вынуждены..." мягко говоря, слегка преувеличены.
21% это фейк. Ну может стоимость кирпичей, бетона. Если брать земельный участок, коммуникации, лифты и отделку, и все остальное - будет не меньше 50%
Ну так это же обычный маркетинг, как черная пятница или день рождения алиэкспресс))
Субсидируемые ставки - это скрытая форма снижения цен (скидки). Только тут снижается не номинальная цена, а полная стоимость кредита для ипотечников. И еще это хороший маркетинговый ход.
А для тех, у кого есть кеш, цена квартиры не снижается.
Большое спасибо за статью. Всё руки не доходили прикинуть где и на сколько наебка от застройщика. А тут расклад и, судя по всему, достаточно близкий к реалу.
Я теперь понял, почему Левел грурп в объявлениях стал указывать "при 100% оплате скидка 20%". Хотя казалось бы они вроде и так от банка полную стоимость по ипотеке получают. Хотел разместить скрин с их объявлением. Но вдруг выяснилось, что они сменили скидку 20% на ипотеку со ставкой 0.
И это на этой неделе поменяли. Так как в выходные всё ещё было -20%
Да, я всегда говорю, что бесплатно ничего не бывает. Вопрос только в том, кто платит. А в данном примере покупатель же и платит, как я поняла. Но люди упорно верят в бесплатное.
Да, тут более уместна фраза «включено в стоимость»
Спасибо, пост огонь! Наконец разжевали и самое главное - оцифровали, сколько покупатель платит за льготную ипотеку
Прочитал всю ветку.
Итого - цены на вторичку и новострой ничем не обеспечены. Точно не себестоимостью и разумной прибылью. Банки рубят бабло, люди, кому нужно действительно переехать покупают в ипотеку.
Остается вопрос - как люди продают вторичку? Почти по цене новостороя и кто это покупает?
Случай из жизни - сейчас ищу семье квартиру в семейном комплексе с хорошей инфраструктурой. Новосибирск - Европейский берег. Нахожу вариант созваниваюсь. Продажа по переуступке еще непостроенной квартиры . Получается, что квартира меньше 5ти лет в собственности - нужно платить налог.
Спрашиваю - налог включен в цену или сверху. Риэлторша созванивается с собственником и говорит - он готов налог разбить пополам. И проговаривается - собственник купил за 4.8 млн на котловане(думаю год 19-20) сейчас продает за 7.6 и еще и налог ему оплати. Считаю, что это полная дичь. Инвесторы дальше нецензурное слова
Спасибо за вашу историю. Такие персонажи есть, но не много. Сейчас начинается рынок покупателя. И запросов уплаты налога за продавца будет меньше. я сталкивался с этим в прошлом году на потоке, 50-60%. В этом не борзеют почти
То есть, условно, если я сейчас задумываюсь с мужем о том, чтобы завести ребенка, тонам выгоднее прямо сейчас просто откладывать в долларах аналогичную сумму каждый месяц, верно?
Откладывать в долларах с марта стало не очень безопасно
Комментарий недоступен
Ставку дисконтирования брал равную доходности облигаций надежным строительных компаний (11%)
Комментарий недоступен
Если вы про механику расчета и формулу - лучше глянуть в интернете, я ж не знаю ваш уровень подготовки
Ссылку на тг пошерили, а на таблицу с калькулятором нет.
Это не калькулятор, а просто расчёт. Все результаты на скриншоте. Что поменять там хотите?
Ни за что за 8 лет не выплачу ипотеку, при всём желании, даже питаясь только водой.
"Поэтому рекомендую очень внимательно смотреть на условия дешевой ипотеки, сравнивать цены, пользоваться калькулятором. И если принимаете решение "брать" - учитывайте минусы сложной продажи".
Мне не совсем понятно, если стоимость квартиры никак не меняется от кол-ва %, то какая проблема при продаже ?
Иптека в комплексе куда я предполагаю инвестировать:
4,6% удорожание
Но ставка 0.
Удорожание обычно в лизинге а не недвижимости
Комментарий удален модератором
Статья норм. А ответ всегда один - платит покупатель. Всегда и за все.
Как говорится «все включено»