М.К.

Заметки о недвижимости. Выжимка

Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок. Самая выжимка

Первичный рынок:

— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;

— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;

— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;

— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;

— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.

Вторичный рынок:

— еще не все продавцы поняли, что пора свои пожелания по цене отвязывать от первичного рынка. Скоро поймут. 3 месяца назад разница в ставках между первичкой и вторичкой была 2-3 процентных пункта, сейчас 6-8;

— в марте еще действовали одобрения Сбербанка по старым ставкам, был ажиотаж на рынке. Покупатели знали, что не купив сегодня по одобренному кредиту под 8-9%, завтра придется одобряться заново уже под 20% (такая ставка действительно была в апреле);

— в апреле рынок вторичной недвижимости встал;

— сейчас происходит оживление из-за снижения ставок (хотя они все еще в полтора-два раза выше, чем 3 месяца назад), уступок по цене продавцов, сделок обмена;

— себестоимость строительства хорошей бетонной коробки и проведения коммуникаций от 50 тысяч рублей за метр для эконом сегмента, и от 70 для комфорта. Добавляем сюда стоимость земельного участка. Все, что между себестоимостью и рыночной ценой – то, куда недвижимость может падать. Упадет ли она вдвое? – нет. Может быть на 30% — вряд ли. 20%? – местами. По широкому рынку будет скорее стагнация: падение 7-12% и отсутствие роста в следующие годы. Выбирайте грамотную локацию, близость к транспортной инфраструктуре. У удаленных и неликвидных объектов будут проблемы со спросом как при продаже, так и при сдаче в аренду;

— рентная доходность на экстремально низком уровне (3-4%). Так могло быть, когда ставки в банках 5-6%. Но при стоимости денег 10%+ это невероятно. Поэтому цена недвижимости будет снижаться, а стоимости аренды, как минимум, не будет падать. Доходность будет выравниваться до средних исторических значений (5-6%).

----------

Мой Телеграм - кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

0
139 комментариев
Написать комментарий...
Zamir Saidov

Эти льготные ставки ипотеки покрываются из бюджета? Т.е. такое дерьмо с ценами ещё и за мои налоги делается?

Ответить
Развернуть ветку
Иван Шеметов

лично твои миллиарды вложили в ипотеку, мои вот отдают пенсионерам и школьникам по 10к

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Moscow City

Да.

Ответить
Развернуть ветку
N N

Все деньги в РФ принадлежат государству (с)

Ответить
Развернуть ветку
Василий Петров

Ну льготная ипотека - они ж не для населения. Они для застройщиков и людей выдающих разрешения на стройку.

Ответить
Развернуть ветку
Jay Green

Самое большое заблуждение навязанное населению, это вовлеченность в жизнь государства. Они начинают беспокоится по расходам "их" налогов и пытаться нести ответственность за действия "их" государства. А что это дает? вообще никакой пользы от такого мышления.

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Относительный колос

Да! Конечно! А в результате жильё дорожает для всех!

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Big Boss

Не вижу смысла брать тут недвигу если не видно перспектив смены властителей.
Зачем брать убытки? Вот серьезно

Ответить
Развернуть ветку
Мирный фонарь

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Николай Краснов

Ну если есть возможность приобрести недвижимость зарубежом то нет смысла

Ответить
Развернуть ветку
The Last S

А что брать, если у тебя нет второго гражданства?

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Алиса Дроздова

Класс. А то с выводами и правда было размыто

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Есть такое . Спасибо ))

Ответить
Развернуть ветку
Символический вентилятор

Абсолютно точно

Ответить
Развернуть ветку
Катарина Вайс

Риелторы сейчас в один голос кричат о том, чтобы продавцы недвижимости снижали цены. Почему? Потому что покупатели к нынешним ценам не привыкли, ипотека на вторичку выше (кстати, она всегда была высокой!!!). А риелторам надо жить хорошо, они так привыкли. Поэтому идёт активная проработка населения по снижению цен на вторичку. Никогда не слушайте никого! Думайте своей головой. Первичка может и дешевле, но ее надо ждать 2-3 года. Кто знает - достроят ли вообще??? Так что вторичка была и остаётся самой надёжной

Ответить
Развернуть ветку
Екатерина Коровина

И вторичка в обустроенной районе - не кот в мешке. Сразу видишь, какой район, какой контингент, соседи, как работает управляшка и прочее.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Светлана Владимирова

Рынок схлопнется как только 85год рождения решит где жить.
Прикупить себе обременение в вымирающем коровнике, с высокими нормами по удою, в условиях сокращения кормовой базы и озверевшии пастухами, так себе решение.

Ответить
Развернуть ветку
Denis Chupalov

Почему именно 85й ?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Илья

Почему в статье совершенно не учитывается стоимость ремонта? Вы давно цены на стройматериалы и работу смотрели? Сделать ремонт в голой новостройке — это на данный момент очень дорого, хотя это и в том году уже было очень дорого. И почему-то никаких 7% по господдержке я так и не смог увидеть, везде от 8.7, ткните меня где эта заветная семерка спряталась.

Ответить
Развернуть ветку
N N

В статье избегается вопрос качества жилья. Сейчас строят из самых дешёвых материалов, экономят на всём. Касается так, что даже панельные дома постсоветского периода качественнее, не говоря уж о кирпичных.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Андрей Ловинов

о да стройматериалы раза в полтора а то и 2 выросли, с мебелью тоже ситуация не лучше

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Я

До 7% можно скинуть, если там всякие зарплатные темы, онлайн-оформление, ещё что-нибудь. Но так далеко не везде и не всем, да.

Ответить
Развернуть ветку
Алмаз Хамидуллин
И почему-то никаких 7% по господдержке я так и не смог увидеть

Так и вертится на языке вопрос, - где вы были весь 2020-й год во время льготной ипотеки под 6.5%?)

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
М.К.
Автор

Есть не только господдержка, есть субсидируемые застройщиками ставки

Ответить
Развернуть ветку
9 комментариев
Sergei Bakotin

Ценник реально очень сильно взлетел после начала ипотеки 6,5% после Ковида. Двушка в новой Москве стоила 6,2, а стала 9,1 - сейчас и то больше.

Но вот платеж за ипотеку при взносе в 20% фактически остается одним и тем же. Так что да - ценник не имеет значение, имеет значение платеж и сколько надо денег на первичный взнос.

Что касается вторички, то такое ощущение, что её сейчас может позволить лишь тот, кто до этого продал другую вторичку.

__

Если мы говорим про Москву, то если человек хочет остаться в своем районе (где родители, друзья, школа детей и прочее), то иногда в районе нет новостроек, и ему все равно приходится покупать вторичку. Поэтому я не уверен, что рынок вторички будет полностью мертвым.

Ответить
Развернуть ветку
Мирный фонарь

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Mironov

Вторичка будет актуальна до тех пор пока у людей есть деньги и желание получить квартиру уже сейчас, а не через пару-тройку лет. Если конечно не говорить о попытках продать студию 19 метров в 30км от мкада

Ответить
Развернуть ветку
Илья Старостин

Часто для первого взноса в ипотеку люди продают старую квартиру

Ответить
Развернуть ветку
Abnatop Sky
>> Мой Телеграм - кратко и емко. Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации

А ларчик просто открывался. ОчереДНОй инфоцыганин.

Ответить
Развернуть ветку
Мне только спросить

вам разве что то продают?

Ответить
Развернуть ветку
12 комментариев
Сергей Я

Если есть сейчас вторичка, которую хочу продать и взять квартиру получше в новостройке + есть где временно пожить полгода-год, то сейчас хорошее время для продажи вторичка и покупки новостройки в ипотеку?

Хорошее в том плане, что дальше ведь будет ещё сложнее продать по хорошей цене вторичка, а первичка будет ещё дороже? Единственное, что даже льготная ставка 7-9% сейчас высоковата, а в моем регионе нет застройщиков, которые предлагают ставки 3-5%.

Ответить
Развернуть ветку
Мирный фонарь

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
11 комментариев
Аккаунт заморожен

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Василий Петров

Что это за цифры? Объясните для тупых

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Мирный фонарь

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Aleksei M

Ох как и удивят вас цены через пару лет, еще пожалеете что сейчас не купили

Ответить
Развернуть ветку
Василий Теркин

В рублях или долларах? 🤓

Ответить
Развернуть ветку
Mr. DT

Увы, но многие потеряли надежду купить собственную квартиру после повышение цен на 45-55%. Когда студия стоила 1,6 мил, а после стала стоить 3,5-4 мил.
Да хоть под 1% выдавать ипотеку, большинство не сможет выплачивать 20-25 лет по 30-40к в месяц.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Сейчас «платёж рулит». Купить условно за 4 млн квартиру с субсидированной ставкой 5% дешевле по платежу, чем за 2 млн три года назад со ставкой 10%
Расчёт приводил в статье про первичку (ссылка в начале статьи). Тут чистая математика

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Кот Учёный
Ответить
Развернуть ветку
Sergey Mironov

Кажется всё, что нужно знать об аналитике по недвижимости это то, что не нужно её читать. Уже порядка 10 лет читаю о том, что недвижка переоценена, сейчас пузырь лопнет, подешевеет и прочее, но реальность показывает, что как бы не дешевеет. По итогу работает правило, что если у вас есть возможность купить квартиру на приемлемых для себя условиях, это нужно сделать как можно быстрее.

Ответить
Развернуть ветку
Василий Теркин

А ты в долларах посчитай удивишься 😅

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Константин Тишаков

Жду когда залоговые квартиры банков выльются на рынок.
Особенно от тех, кто брал ипотеку под фиктивный первый взнос)

Ответить
Развернуть ветку
The Last S

Сейчас можно продавать, с обременением, есть вероятность что люди, которые не тянут платёж сами будут продавать по рынку. Тут будет вопрос в том, будет ли очередная программа семейной ипотеки или к примеру "ипотеки для студентов" или нет

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
The Last S

Почему авторы и комментаторы не хотят сделать предположения о том, что гос-во сделает "льготную" ипотеку для вторички? Выдавать будет какой-нибудь дом. рф и опять бездумные хомяки, которые понабрали квартир на первичке за 10 млн останутся в выигрыше. И цены улетят окончательно в стратосферу. Плюс подмять под себя рынок строительных материалов чтобы загородное строительство не стало альтернативой - и дело сделано -банки и застройщики субсидируются на ваши же налоги, квартиры в ипотека превращается скорее в квартиры по подписке.

Ответить
Развернуть ветку
Мирный фонарь

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Игорь Субботин

Вторичка конкурирует с первичкой, поэтому её государство поддерживать будет очень вряд ли. Господдержку первички лоббируют серьёзные люди (застройщики).

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Мимопрохожий

Льготная ипотека на вторичку = льготное кредитование ушлых физиков под тот же процент. Нафига это государству и банкам?

Ответить
Развернуть ветку
Светлана Владимирова

Точно! СССР, обладая несравнимо большими промышленными возможностями, и куда большей предсказуемостью с более справедливым балансом заработная плата/квартплата и то, раздавала квартиры бесплатно понимая, что большая часть населения не сможет себе позволить купить. А те, что купят, не успеют насладиться чувством "собственности" в полной мере из-за неизбежных проблем со здоровьем вызванных длительным стресовым состоянием, связанным с выплатами.
Поветрие набрать долгов на жилье в РФ сравнимо с поветрием на щикарную свадьбу в Азии, где чувство социального парвеню вынуждает лезть в серьезные долги на эту церемонию, заканчивающиеся повальными ранними инсультами и инфарктами у мужского населения и так неблещущих продолжительностью жизни. Там даже ограничения ввели на шикарность церемонии.

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Sergei Timofeyev
у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;

Можно формулу расчёта?

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Субботин

Последнее утверждение весьма спорное.
Рентная доходность от сдачи квартир никак не привяза к ставкам банковских вкладов. Скорее наоборот - среднее историческое значение будет постепенно уменьшаться.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Тут идея в другом: вклад и недвижимость это альтернативные инвестиции. Доходности по ним не зеркальные, но коррелируют

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Artem Sovetnikov

А откуда данные о 75% ипотечных сделок? 75% это похоже на пиковое значение в 2021 году, а так в Москве за 12 месяцев это чуть менее 60%, МО 70%, Спб и ЛО по 70%

Ответить
Развернуть ветку
Василий Петров

Да по факту все 95%. Приходит один ипотечник и толкает всю цепочку. Например в цепочке 3 хат. Самый большой первый платеж у ипотечника, остальные две за нал + деньги за продажи. Но факту без 1 ипотечной сделки не было бы и двух других продаж. Если ставку оставят такой, то вторичке трындец

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Artem Sovetnikov

Прочитал начальную статью по новостройкам, 75% это у ЛСР в Санкт-Петербурге, действительно так за 12 мес :)
У ПИКа меньше

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Волков

deleted

Ответить
Развернуть ветку
Interpatria

Можно факты по себестоимости строительства квадратного метра?
Вы или найдите реальную себестоимость на реальных примерах, либо, представляя себя, как эксперта недвижимости, не пишите глупости, так как завышаете реальный ценник себестоимости на 35-45%, и с покупкой земельного участка и с кредитованием.

Ответить
Развернуть ветку
Interpatria

Все цены, выросшие за последние 2 года — обычный пузырь, который надул:
1. воздух пониженной ипотечной ставки
2. высоким спросом людей, которые побежали увеличивать свои жилплощади
3. «экономически образованными» ребятами, которые набирали ипотеки вместе с кредитными первоначальными взносами

Учитывая кредитные деньги застройщиков, которые их обязал брать ЦБ, реальная себестоимость жилья не превышает 45 тысяч/кв.м для любого региона, была около 35-37 во времена дольщиков.

Другой вопрос, что до середины лета, ценник будут всячески держать, всеми правдами и не правдами, проплаченными статьями и всевозможными интервенциями, завышенной сиатистикой и официальными прогнозами продаж, пока реальная картина и спрос не окажет отрицательного влияния.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 139 комментариев
null