Как изменилась ипотека?
Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?
За последние 4 года объем выданных ипотечных кредитов удвоился и на сегодняшний день это 12,4 трлн. рублей долга. К моему удивлению, доля новостроек растет не так быстро, как казалось это происходит: в 2018 году каждый пятый рубль идет в ДДУ (20%), сегодня – каждый четвертый (25%).
Я много раз писал, что первичный рынок переориентировался на размер платежа, а не цену квадратного метра:
Изменения рынка не могли не повлиять на предпочтения покупателей. Ипотека по 0,01% - это же супер заманчиво.
Субсидируемая застройщиками ставка 1-2% поломала не только рынок, но и статистику.
Массовое искусственное применение таких ставок с мая обрушило средневзвешенную ставку на первичном рынке. Зато, на основе этих цифр мы можем видеть, какой объем жилья субсидируется. Средняя ставка на первичном рынке в апреле 5,59% при господдержке на уровне 7%. Значит околонулевые ипотечные ставки были у 20% продаж.
В мае средняя ставка опустилась до 3,81% при господдержке 6%. Значит, не менее половины рынка новостроек субсидируется застройщиками. И такой рост всего за месяц!
В статистике ставок по вторичному рынку меня удивило, что не было сильного роста в апреле-мае. Тогда ставок ниже 14% просто не было. В причинах таких данных я пока не разобрался. Если есть версии - делитесь в комментариях
Как мы уже разбирались ранее, за низкую ставку по ипотеке на весь срок покупатель сразу платит через удорожание цены. И низкая ставка интересна на как можно более длинный срок, ведь околонулевая ставка – это, по сути, рассрочка.
И даже можно найти квартиры-близнецы, где та же локация, тот же застройщик. А разница в ставке. И, конечно, в цене:
Средний срок ипотеки на первичном рынке вырос за 4 года с 16 лет до 24. В то время, как на вторичном рынке это более-менее стабильная цифра: 15-18 лет.
Рынок ипотеки бурно растет. Но важно не забывать, что предел снижения ставок ради поддержания цен – на отметке 0%. Раз в ход идут такие предложения, значит под 3% и даже под 2% уже никто не покупает.
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
хаха ипопека для австралопитека) платишь за хату 20 лет (минимум), а живешь в ней - да никогда в ней не живешь, тупо всю жизнь платишь бабосы банку, и еще говорят типо свое)
Зачем?
Под нулевую ставку нет никакого смысла досрочно гасить. Тут наоборот в идеале 30 лет и минимальный платеж чтоб его не замечать.
Ну нулевая ставка при ненулевой инфляции сама по себе рынок ломает.
Тут наоборот в идеале 30 лет и минимальный платеж чтоб его не замечать.А это в любом случае выгодно, ибо никаких штрафов за досрочку у нас нет. Есть деньги — платим сколько можем, нет — платим минималку.
Никакой выгоды в досрочном погашении нулевой нет. Проценты ты не платишь а инфляция жрет тело долга. Досрочно гасят с высокой ставкой потому что первые платежи все в нее уходят. Чтоб поскорей начать платить за саму квартиру. Если в регионе есть возможнось взять под 0 с платежом 15-20К куда дергаться то, заезжай да плати эти копейки раз в месяц до старости.
в этом сценарии есть различные риски, я бы не стал растягивать это удовольствие до конца жизни, тем более если речь идет о единственном жилье, лучше закрыть досрочно и снять обременение, а не корчить из себя "бизнесмена"
А какие риски то? Тебе так и так платить эту 20ку что за аренду что за ипотеку. Не получится выкружить и нахаляву где то жить. Это к стонам тех кто боиться уволят заболею ослепну итд.
Риски проебать накопленное десятками различных способов и остаться в итоге без доходов и квартирой которая в залоге у банка.
Не нужно все в одной корзине держать. По схеме досрочных выплат если уж так чешется надо тогда вторичку смотреть и молиться чтоб ставку тоже субсидировать начали, но никак не нулевую где наценка на хату огромная идет. Нулевая это только вдолгую и для себя история.
сейчас да, лучше брать вторичку, которая уже стоит заметно дешевле, с целью рефинансирования через 1-2 года и закрывать её досрочно