«Многие думают, что арендодатели убытков не несут»: что владельцы помещений говорят о пандемии и проблемах арендаторов Материал редакции

И как относятся к проблемам съёмщиков.

В закладки
Слушать
Фото anton_elchaninov

Из-за пандемии и падения курса рубля офлайн-бизнес несёт убытки — клиенты не посещают заведения, выручка падает и денег на аренду и зарплаты сотрудникам не хватает. Арендаторы массово просят владельцев помещений дать им отсрочку или временно снизить плату.

За первую «нерабочую» неделю с 30 марта по 5 апреля 2020 года закрылись 57% представителей несетевого ритейла, причём даже у аптек. А в Москве и Санкт-Петербурге в первую неделю «карантина» закрылись практически все СПА и массажные салоны, магазины обуви и одежды, а также фитнес-клубы.

Владельцы коммерческой недвижимости из разных городов России рассказали vc.ru о том, на какие уступки по арендной плате они пошли и что предпримут, если арендаторы закроются.

У меня трёхэтажное здание площадью 776 м², которое снимают четыре компании: одна производит электронику, две организации занимаются оптовой торговлей и четвёртая — в сфере ИТ. Производитель электроники занимает целый этаж, три остальных — по половине и в ещё одной половине этажа находится мой интернет-магазин. Арендная плата зависит от площади и колеблется от 310 до 470 рублей за 1 м².

На прошлой неделе все съёмщики временно закрылись и ушли на самоизоляцию, а сейчас начинают потихоньку работать. Попросили о каких-то послаблениях только двое, и я предложил им на выбор либо скидку 20%, либо рассрочку половины счёта сроком на 18 месяцев. ИТ-компания согласилась на скидку, другие думают, а остальные пока не обращались.

За аренду помещения 87 м² ИТ-компания платит мне 34 тысячи рублей ежемесячно. Но учитывая сумму, которую они тратят на зарплаты сотрудникам, около 500–700 тысяч рублей в месяц, моя скидка вряд ли им что-то даст.

Если арендатор, у которого своё производство, закроется или съедет в поиске более дешёвой арендной платы, я открою в этом помещении хостел. Снижать стоимость аренды не планирую, так как нынешний доход от здания ниже, чем если бы я просто положил деньги на депозит в банке.

Пока рано говорить о том, как на моём бизнесе отразится пандемия и падение рубля, потому что ситуация только начинает разворачиваться. Хостел — это чисто гипотетический вариант на случай, если экономика продолжит падать и людям будет тяжелее снимать целую квартиру.

Денис Демидов, Ростов-на-Дону

У меня в собственности помещение площадью 206 м², арендатор открыл там гостиницу. Он платит мне 290 тысяч рублей в месяц. Когда начался отток клиентов в связи с карантином, он временно закрылся и попросил дать ему скидку или отсрочку. Я предоставил «каникулы» на 1 месяц, потому что не хочу терять арендатора.

Для меня это патовая ситуация, потому что необходимо ежемесячно платить кредиты, которые оформлены на меня и моих родителей, в том числе кредит на помещение, которое сдаю под гостиницу.

Мой прогноз таков: 80% арендаторов, включая моего, закроются и съедут. Я сам снимаю помещения под сеть гостиниц и одну из них уже закрываю, поскольку не получил никаких уступок от арендодателя. Думаю, рынок восстановится к августу, не ранее. И только при условии, что наша экономика не рухнет.

Сергей Реванченков, Москва

У меня и моих партнёров в собственности около 50 помещений разной площади. Их занимают офисы, салоны красоты, студии танцев, гостиницы, спортивные секции. В основном в Татарстане — Казани, Набережных Челнах. В Москве сдаю только одно помещение под автосервис.

Арендаторы начали обращаться с просьбами освободить их от уплаты аренды или дать скидку после постановления кабмина республики Татарстан 19 марта. Документ запрещает массовые мероприятия с численностью более 20 человек и работать заведениям с кальянами.

Мы на тот момент не понимали, как долго будут длиться законодательные ограничения — решения стали принимать только после обращения президента, когда он продлил режим самоизоляции до 30 апреля.

С каждым арендатором мы договариваемся в индивидуальном порядке: кому-то предоставляем скидки на оплату в апреле, кому-то даём каникулы, а с кем-то работаем в прежнем режиме. Всё зависит от того, насколько съёмщик пострадал от пандемии. Например, к нам обратилась с просьбой сделать скидку служба доставки еды, но мы отказали: законодательство их деятельность не запретило, клиентура не должна была упасть, а, может, наоборот, они ещё больше заработали на этой ситуации.

А тем, кто вынужден был закрыться или терпит серьёзные убытки, мы всегда идём навстречу. Некоторые арендаторы сейчас не могут оплатить даже коммунальные расходы. Они не отказываются от обязательств, а просят отсрочку.

Почему-то многие думают, что арендодатели сами никаких убытков не несут, хотя у нас есть расходы на содержание здания, зарплату персоналу, кредитные и налоговые обязательства.

Я много общаюсь с другими арендодателями, мы все сейчас соглашаемся на убытки, лишь бы сохранить арендаторов, дать им выжить. Потому что после снятия ограничений ситуация резко не выправится и, если бизнес не потянет аренду, он просто закроется.

Некоторые из моих арендаторов уже подумывают об окончательном закрытии. А от государства пока никакой реальной поддержки нет и ожидать не стоит.

Убытки пока подсчитывать рано: месяц только начался, да и не со всеми арендаторами уже есть договорённость о том, как они будут платить за апрель. И не факт, что мы в принципе сможем взыскать все долги.

Эдуард Юсупзянов, Казань

Я сдаю торгово-складские помещения на первом этаже жилого дома. Площадь 1000 м² делят восемь арендаторов — это магазины, продающие автозапчасти, двери, сантехнику, мебель для кухни, шторы, одежду, велосипеды, а также салон красоты. Они продолжают работать, но говорят, что трафик сильно сократился.

Поэтому я предоставил им скидку 30% на оплату аренды в апреле. А дальше буду смотреть по ситуации.

Поскольку арендаторы ежемесячно платят фиксированную ставку аренды — 400 рублей за 1 м², а расходы на помещение у меня невысокие — 187 рублей за 1 м², прибыль пока есть. Если бы арендаторы платили не фиксированную сумму, а процент от оборота, тогда я ощутил бы снижение дохода. Но в регионе процент платят только в крупных ТЦ, у остальных арендодателей такой практики нет.

Думаю, мои арендаторы переживут кризис. Не потому, что у них есть финансовая подушка безопасности, а из-за того, что, в общем-то, нет выбора: люди работают на себя и не готовы идти на биржу труда. Возможно, кто-то сократит площади, переедет в более дешёвые помещения. Если арендаторы съедут, сделаю ремонт и начну искать более крупных съёмщиков.

Григорий Косов, Томск
{ "author_name": "Ольга Такмазьян", "author_type": "editor", "tags": ["\u043f\u0430\u043d\u0434\u0435\u043c\u0438\u044f","\u043a\u043e\u0440\u043e\u043d\u0430\u0432\u0438\u0440\u0443\u0441","\u0431\u0438\u0437\u043d\u0435\u0441\u043d\u0430\u043a\u0430\u0440\u0430\u043d\u0442\u0438\u043d\u0435"], "comments": 72, "likes": 31, "favorites": 22, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 119317, "is_wide": true, "is_ugc": false, "date": "Fri, 10 Apr 2020 15:37:24 +0300", "is_special": false }
Разработка
Почему мобильное приложение на Flutter — хорошая идея для бизнеса в 2020 году
В условиях кризиса компании стремятся сократить расходы, ускорить выход на рынок и усилить присутствие в онлайне с…
Объявление на vc.ru
0
72 комментария
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
53

Адекватный арендодатель - это современное "конкурентное преимущество"!

Мы арендуем 500 кв.м в Москве и разговор с арендодателем откладывали до последнего, понимая, что человек он "тяжелый" и несговорчивый, его помещения обременены кредитами и уступить нам, значит утонуть самому! Какого же было наше удивление, когда он заявил: "я не буду тем человеком, кто вас потопит! готов обсуждать и скидки, и отсрочки". Вызвало уважение! Хотя с другой стороны, где сейчас взять тех, кто будет исправно платить следующие 5-10 лет?

Ответить
25

Кого было мое удивление сегодня, когда я от буха узнал, что отсрочки выплаты налогов как по УСН, так и по зарплате для нас нет, не пострадавшая, понимаешь, мы отрасль.

Ответить
23

сейчас придет свеже зарегистрированный и как дважды два объяснит тебе что ты не прав и все хорошо), а потом спросит - а что ты придумал, сделал для спасения) 

Ответить
0

Ну ты толкаешь всякую мелочь с Алиэкспресса, если таких признавать пострадавшими (со всеми выплатами и отсрочками) тогда кого не признавать? Шаурмячные?

Ответить
5

Всех надо признавать, всех. 

Ответить
0

Согласен , все отрасли пострадают , в большей или меньшей степени...

Ответить
2

Я не продаю аналогичный на алиэкспресс товар, так как обязан гарантию давать, вынужден продавать дорогой Китай, который будет минимум год работать.
Также у меня полно российских производителей.
Также я являюсь арендодателем.
Наше трепло с ТВ обещало рассрочку дать всему малому бизнесу, а по факту дали не всем, вот и негодую.

Ответить
12

Готов обсуждать и скидки, и отсрочки: ничего не получите, ни скидок, ни отсрочек!

Ответить
0

Коротко и ясно о большей части арендодателей...

Ответить
2

Нам ещё и письмо прислали, мол в этом месяце не мешает пораньше аренду оплатить 🤷🏽‍♂️

Ответить
1

Ну и закрыли вход 🤷🏽‍♂️

Ответить
33

Как это не несут убытков?  Ну как там обычно... В 90-х занимался типа бизнесом каким-то, поураганил немного, недвига "прилипла" в какой-то момент, тут чуть-чуть, там чуть-чуть, метров 5 тысяч на хороших улицах, потоки, остановки, станции метро как положено. Никто не знает как так удачно получилось, но конкретный владелец есть, очень уважаемый человек. Вот, а теперь уважаемый живёт в Майами, там же лучше, а сдаёт чуть ниже высокой цены по рынку. Невидимая рука, все дела... Так вот, когда рубль в очередной раз уходит в негативный рост, а уважаемый понимает, что внезапно денег стало меньше, и в этом году ежегодная традиция по покупке новой БМВ под угрозой. Чистый убыток же, жизнь катится по-наклонной! Так и вообще без денег остаться можно.... Тогда происходит звонок управляющему активами, а тот просто тупо пересчитывает разницу этим муравьям с их кофейнями-барбершопами всякими.  

Все уж знают эти замечательные фразы:
"Это ваши риски, выжбизнесмены. Вы понимали на что шли", "На это место очередь из желающих. Банк вон звонил вчера. Съезжайте если не устраивает", "Если работать не умеете и зарабатывать, то в этом нашей вины нет", "У меня тут таких просителей ещё 20 (40) (100) человек кроме вас".   

В какой-то момент реально достаёт такое отношение и бизнес съезжает, а помещение по новой цене ещё полгода сдать не могут. Либо сдают, бизнес сидит месяц-другой, затем сдают, затем новый бизнес на месяц-другой и т.д. 

Ответить
9

ну так то да, в основном владельцы коммерческой недвиги - аффиляты с администрациями/чиновничий бизнес, они могут долго сидеть без выручки 

Ответить
1

И что?
Это право арендодателя. 

Ответить
17

арендодатели в большинстве своем мудаки лицемерные, для них если прибыль с метров меньше 50% в месяц, то "это уже кризис и никаких поблажек делать не можем, за какие деньги нам свои гелики заправлять и в ЦУМе закупаться". Поэтому только рад буду за всех тех, кто потеряет арендаторов из-за собственной жадности, не смогут платить по кредитам если такие имеются и всю их недвижимость отожмут банки.

Ответить
0

Так послушаешь таких как вы, так у нас все жадные, арендодатели, торгаши, банкиры, рестораторы. Производственники просто ленивые, не хотят производить, все китайское. Один Путин хороший в оранжевом скафандре.

Ответить
8

В столицах многие ставки по аренде с какого-то перепуга привязаны к курсу доллара.

Ответить
19

Доброе утро,у нас все привязано к курсу доллара,т.к. мы колония,это тяжело принять,но постепенно поймёте....

Ответить
0

США тоже бывшая колония. это тяжело принять,но постепенно поймёте....

Ответить
1

и сырьевой придаток Великого Китая

Ответить
0

да США то тут причем. в США же к рублю аренда не привязана. это у нас она к доллару привязана и все цены тоже так или иначе.
нам наоборот хуже если США колония т.к. тогда мы кто - колония колонии, пыль что ли вообще?

Ответить
0

Бывшая,ключевое слово бывшая

Ответить
4

потому что все что можно купить (кроме валенок) то же к нему привязано что-то больше что-то меньше

Ответить
1

Сомневаюсь, что валенки не привязаны) Они из шерсти, а шерсть по всему миру скупают Китайцы, соответственно устанавливая на нее рыночную цену. Проясните, кто в теме, если это не так. 

Ответить
–1

а разве в китае не юань? или леи, не помню точно

Ответить
1

т.е. они шерсть за юани покупают по миру? 

Ответить
0

ну, я бы не отказался продать свою шерсть за юани

Ответить
–3

вы в предыдущем комментарии не знали что такое юани, а тут уже готовы за них шерсть продавать. Давайте продадите мне за листики вишни, они тоже очень ценные, серьезно
Удачи в жизни

Ответить
–2

а вы уверены, что поняли что покупаете? LOL

Ответить
0

Бывало ($ + €) /2

Ответить
0

Ну так гелики и недвига в ЛА в баксах) Нужно же как-то крутиться

Ответить
13

А если тц закрыт совсем, как с этим? Какие отсрочки, какие скидки?! Мы выживем только если будет полное освобождение от аренды. Аренда в месяц с 3х магазинов 300 тыс примерно. А если нет продаж то откуда взяться деньгам на аренду, это патовая ситуация, если не будет полного освобождения, то после открытия мы фактически банкроты.

Ответить
3

хосписы открывайте, а не хостелы.

Ответить
3

Это Приватизация Гавриила Попова трудовым коллективам и лужковская в 1998 году по 300 долларов за 1м2

Ответить
0

Откуда у людей такие площади в собственности? Не, я понимаю, что газпром или иной крупный бизнес может отстроить здания себе или под аренду, но опять таки, владелец - организация. Откуда у частных лиц она может быть? 

Ответить
2

В 90е наворовали, ещё админресурс. Честным способом никто не заработал.

Ответить
0

В 90-ые не воровал, заработал на свое здание честно, что я делал не так?
Если бы мутил на налогах, может на два здание заработал, может сел, как повезло бы.

Ответить
1

Ответ комментарием выше.

Ответить
0

Рыночная экономика, не?

Ответить
0

Знаю людей, у которых здание в центре Москвы по наследству досталось. Тяжело правда досталось, пришлось выкручиваться, создавать АО, акции распределять. Могли и лишиться легко.

Ответить
0

 доход от здания ниже, чем если бы я просто положил деньги на депозит в банке

Ну здрасьте)) Долгосрочная аренда недвиги только в исключительных случаях (сверхудачная локация, элитность, админресурс, коррупция) переигрывает депозитные ставки

Зы. Хостелы - трэш-тема, там суперприбылей тоже нет

Ответить
1

Пусть узнает цену объекта СЕЙЧАС, а потом считает доходность.

Ответить
0

Да, этот момент я тоже как-то упустил))

Ответить
0

И сравнить её со ставками по аренде через месяц, которые обвалятся?
Соотношение останется таким же, депозит будет выгоднее в любом случае, так давно уже.

Ответить
0

Средняя доходность без учёта изменения цены обьекта (роста, обычно) последние годы в комм недв 10-14% Аренда долгосрочная устраняет потери при замене арендаторов и простое обьекта

Ответить
1

Город? Тип недвиги?

Ответить
0

Коммерческая в целом, как и написал же. Офисная чуть ниже, так как стабильнее, торговая чуть выше. Это Москва, конечно. За МКАД рынка нет кроме СПб, может еще

Ответить
0

Тру стори. По мск-недвиге хороший форум - "домкад". Обязательно найдите время и сообщите тамошним участникам об этой волшебной дохе))

Ответить
0

Спасибо, найду время на что-то поинтереснее, чем убеждать трололо. Любой кто в теме, знает что даже изначальные пожелания продавцов сейчас равны 100 месяцам МАП, это 12% годовых. Соответственно в процессе торга доходность растёт на 1-2 пункта без большого труда 

Ответить
0

Простите, где вы 10-14% нашли в последние годы?

8-9% норм доходность еще можно найти

Или считаете тупо по ставке, без учета стоимости денег, налогов, инфляций и т.д. и т.п., с вшитой жестко индексацией на 10% в год?
Очнитесь,  с таким подходом на рынке вам делать нечего 
  

Ответить
0

Налоги, инфляцию в расчёте доходности странно учитывать. В банке вы так же требуете? Никакой индексации я не включал. Нагородили чего-то и хамите к тому же. Откройте циан. Выше 8-9 лет окупаемости рыночных предложений практически нет. Это 11- 12.5% доходность. Торг дает еще 1-2 % без особого труда. Перепутал доходность с окупаемостью, чудо-инвестор? ;)

Ответить
0

угу, да-да, я Вас понял. Слышу знакомые нотки, так же и Смайнекс готовые арендные бизнесы втюхивает "Оркупаемость 8 лет, доходность 12,5%!!!"

> Налоги, инфляцию в расчёте доходности странно учитывать

*рука-лицо

Ответить
0

Ну так какого хрена, на арендодателей такой наезд от стартаперов? Если арендодатели дают имущество в пользовании за меньшие деньги, чем банки?

Ответить
1

патаму чта далбаящеры. все им кажется, чо денежка с неба просто так сыпется

Ответить
0

Я уже писал в другой теме: потому что арендодатели очень своеобразное видение демонстрируют зачастую. Почему-то считая, что у них не бизнес с такими же рисками при турбулентности в экономике или просто при плохом выборе арендатора, а пассивный гарантированный доход не ниже некоторого уровня. Особо упоротые при этом ещё жаждут получать его в валюте, работая исключительно на внутренний рынок. Мне жутко интересно: а договоры с ресурсоснабжающими организациями и с работниками у них тоже в валюты заключены, а налоги?))

Я от рестораторов что-то ни разу не слышал нытья: мол, по итогам года я бы лучше кинул потраченные деньги на депозит и получил бы больше.

Ответить
0

Еще раз, доход ниже, чем у пенсионера со вклада в банке, с чего бы ему должно хотеться большие риски иметь? Не тянете вы как ресторан, потянет банк или магазин или еще что, свято место пустым не бывает.

Ответить
0

Когда Вы про высокий доход на вкладе пишете и делаете вид, что он 100% надёжен - то в очередной раз, ммм... лукавите. Даже Ваше помещение стоит, я думаю, ХХ млн. Вы их все закинете в один "пылесос", который даёт самый высокий процент? Или в десятки помоек рассуете по 1.3 млн? Или всё-таки в надёжный Сбер? Но там процент уже сооовсем другой. В валюту? Там процент почти отсутствует.

И риски депозита никуда не денутся. Как гарантированные: инфляция, налоги, так и непредсказуемые: девальвация, дефолт, изъятие, хитрые пересчёты.

Ответить
0

Согласен на счет рисков, у здания их кажется меньше, но это только кажется, как в текущей ситуации, когда все валится и непонятен доход когда все утрясется в районе дна.
Но в любом случае, это не доход от рискового бизнеса, это самый минимум, самое дно, так нафига арендодателю ваши риски без ваших прибылей?

Ответить
0

Так продайте и киньте в банк, чё Вы мучаетесь?)) Если всерьёз считаете депозитную доходность выше при меньших рисках. Тем более, что там нулевая операционка даже при рассовывании по десяткам банков.

Но мы же понимаем, что этого не случится. Возможно, по причине того, что никто и не купит, т.е. разговоры о доходности вообще виртуальные, как это часто бывает с продавцами любой недвиги 😏

Ответить
0

Я не мучаюсь, это вы мучаетесь, раз пытаетесь административными методами, совершенно не рыночными, давить на арендодателей.
Закройте ваш ресторан и не мучайтесь. 
Я же не прошу государство надавить на арендаторов, чтобы они вечно у меня сидели и никуда не свинтили.

Ответить
0

Ну вот, о чём я и говорил: в арендодательской голове неспособна существовать мысль, что возможно неполучение ожидаемого дохода при живом арендаторе)) Если государство теми же самыми нерыночными методами ограничило или прекратило деятельность арендатора - почему Вы ожидаете, что он должен выступить идеальным демпфером и не довести кризис до хотелок арендодателя? Это, в некотором роде, скооперировавшиеся бизнесы и убытки придётся тоже в той или иной степени поделить.

Ответить
0

Так и так поделят, но ведь договариваться не хотят рестораторы, сразу к государству побежали, союзы стали организовывать.
Рестораторы хитрожопые шипко, они сразу смекнули, что их бизнесу хана, экономика и население долго будут восстанавливаться, не до ресторанов им будет, вот и хотят, чтобы государство их не выгоняло долгое время.
Это рынок детка, есть спрос, есть предложение, есть риски, большая прибыль на вложенный капитал (как у рестораторов) большие риски, маленькая прибыль на вложенный капитал (арендаторы) маленькие риски.

Ответить
0

 договариваться не хотят рестораторы

Откуда инфа?

Ответить
0

Зачем союз против арендодателей тогда создали и побежали к правительству?

Ответить
–1

В Москве уже давно никто про $ не вспоминает. В БЦ иностранные рантье отказывались еще после 14го, в торговой еще раньше

Ответить
1

в ТЦ "Капитолий" долларовые договора для ВСЕХ!

Ответить
0

Там вполне может быть, Enka по минимуму "русифицирует" процессы. В их бизнес центрах такая же ситуация была. В результате много вакантных площадей 

Ответить
0

В "Башне на Набережной"?

Ответить
–1

Да не, в центре еще много договоров с привязкой к $.

Ответить
1

ну они обычно "фиксируют" курс - это сделано если у арендодателя кредит какой то валютный и договор аренды визирует банк-кредитор

Ответить
0

Частную недвижимость можно безвозмездно отдать в городскую собственность и заключить трудовой договор  по ТК РФ. 
На основании Приказа Минэкономразвития РФ от 10.12.2015 № 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей», органы местного самоуправления обязаны принять на свой муниципальный баланс бесхозное имущество – согласие муниципалитета не требуется.

Ответить
0

вы с определением бесхозного имущества знакомы?

тогда зачем тут запостили это? 

Ответить

Комментарии