{"id":3251,"title":"1 \u043c\u043b\u043d \u0438 \u043e\u0444\u0444\u0435\u0440 \u0434\u043b\u044f \u043b\u0443\u0447\u0448\u0438\u0445 \u0440\u0430\u0437\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0447\u0438\u043a\u043e\u0432 \u0438 \u0430\u043d\u0430\u043b\u0438\u0442\u0438\u043a\u043e\u0432","url":"\/redirect?component=advertising&id=3251&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/239512&hash=fe3c6cdfca8108e692ca64b01f9c545f009eec67d1681808d63aabdbffb79cf7","isPaidAndBannersEnabled":false}

Когда прекратится рост стоимости квартир?

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат
Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются. На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Сразу скажу, что нет.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Подождите минуту.

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru

{ "author_name": "Траст Инжиниринг", "author_type": "self", "tags": ["\u0446\u0435\u043d\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b","\u0441\u0442\u043e\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440","\u0440\u044b\u043d\u043e\u043a\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438","\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430","\u043d\u043e\u0432\u0430\u044f\u043c\u043e\u0441\u043a\u0432\u0430","\u043a\u0432\u0430\u0434\u0440\u0430\u0442\u043d\u044b\u0439\u043c\u0435\u0442\u0440","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0430","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430"], "comments": 567, "likes": 185, "favorites": 204, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 215942, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 03 Mar 2021 11:14:14 +0300", "is_special": false }
0
567 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
65

В текущем росте стоимости виноваты ипотечники. Они не смотрят на итоговую стоимость жилья. Им важен размер месячного платежа. Ну, и паника с девальвацией рубля.

 рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%

Это ошибочные выводы о связи стоимости стали со стоимостью квартиры. Стоимость жилья в регионах и Москве сильно отличается, а цены на сталь одни.

И всё-таки спрос был взят из будущего. Плюс этот рост никак не связан с реальной экономической ситуацией. А вот инвесторы в бетон в будущем могут пострадать. Спрос на аренду в Москве падает (срок предложения сдачи квартиры увеличился). Те цены которые мы сейчас видим - это хотелки продавцов.

Ответить
9

Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%. Даже с учётом выплат по ипотеке оказался в плюсе. Инвестиция в бетон - самая надёжная в России. Даже если в ближайшее время произойдет коррекция бурного роста цен 2020-го года, стоимость квадрата продолжит расти в долгосрочном плане.

Ответить
54

10 битков купил в 2016 году. Сколько я получил профита - мне страшно говорить.

Ответить
7 комментариев
40

Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%.

Ты купил не на текущих уровнях. С ценой в USD не так всё гладко. Ну, и плюс совокупные расходы на содержание не все считают. То есть чистая прибыль не такая.

Ответить
18 комментариев
25

Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%. Даже с учётом выплат по ипотеке оказался в плюсе.

Никогда не понимал такие расчеты. Что толку, что твоя квартира в цене выросла? Жить-то где ты будешь, если продашь ее? Придется покупать другую квартиру, а она точно также выросла в цене. Зато теперь детям надо покупать квартиру и уже по новой цене. Ничего хорошего в росте цен на недвижимость, на мой взгляд, нет.

Особенно если деньги из процентов по ипотеке (которую еще можно как то обойти) просто перетекают в ценники, что фиксирует долг на десятки лет.

Ответить
29 комментариев
12

В долларах почти не выросла, рост - за счёт падения рубля 

Ответить
9

Прсмотри цены на нелвигу за 10 лет. Мог просто хранить баксы и тогда бы ты заработал))

Ответить
4 комментария
3

ну а если бы вы взяли квартиру в 2008-м, то она бы до сих пор не вернулась к своей долларовой цене

Ответить
–1

Инвестиции хороши в то, что можно легко продать, если будет нужно. Квартиру продать не так и легко, если не делать это себе в убыток.
Те же доллары и евро под подушкой окажутся выгоднее "инвестиции в бетон". "Инвесторы" не считают сопутствующих расходов: платы за обслуживание, капремонт, налоги и т.п.

Ответить
5

А рост цен на автомобили, тоже виноваты кредиточники? За год, цены в среднем изменились на 20-30% в большую сторону.

Ответить
17

Рост стоимости авто, я на свой дилетантский взгляд, могу объяснить гораздо бОльшей связью с девальвацией рубля, проблемами с производством и поставками. И в автомобилестроении гораздо больше влияет рост цены материалов из-за более низкой маржинальности. В отличии спекулятивного роста из-за повышенного спроса на жильё..

Ответить
1 комментарий
–1

Виновато государство 

Ответить
2

 и паника с девальвацией рубля.

Взял баксы - уже окупился. )

Ответить
2

за 20 лет с 30 до 70, может лучше акции? тот же индекс ммвб в 20 раз вырос

Ответить
15 комментариев
1

Это ошибочные выводы о связи стоимости стали со стоимостью квартиры.

Нет.
Вот такая формулировка, да, будет точнее:
рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме В ЛЮБОМ РЕГИОНЕ обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2% (ОТ ЦЕНЫ В ЭТОМ РЕГИОНЕ)

Ответить
64

По аналитике автора:

1. Цена сильно выросла как раз на жильё небольшое площади. Больше 60% сделок на площади 20-39 квадратов.
В статье идёт сравнение рынка США и Канады с проживанием в частных домах по площади на человека. 
При этом не отмечено, что в США владеет недвижимостью порядка 65% населения, а у нас более 84%.
И, как ни странно, у нас рынок более насыщен.

2. В аналитике автора не учтено, что куда-то кратно делся уровень предложения на вторичке. Люди сняли предложения и не продают квартиры. Снижение предложения в 2-3 раза.

3. В аналитике автора не учтено, что уровень продаж в 2020 году был ниже уровня продаж в 2019. Но доля ипотечников сильно выросла.

4. В аналитике не учтено, что за 2020 год не продано даже 50% предложения первички. Т.е. 50% ещё нужно продать без ажиотажа, на стагнирующем рынке с отрицательными темпами экономики.

И так, что мы имеем по текущей ситуации:
У нас случился всплеск ажиотажа из-за низкой ипотеки и параллельно случилось резкое сокращение предложение от частных лиц + застройщики начали выдавать предложение на рынок порционно.

Дефицит предложения разогретый дешёвой ипотекой разогнал цены и вымыл свободные деньги у части населения.

И теперь вопрос. Много ли осталось на рынке населения со свободными деньгами даже на Ипотеку?
И куда пойдёт рынок, когда на рынок придёт вторичка, которую не выставляли в 20 году и когда застройщикам нужно будет продавать свой неликвид?

Хотя всё может изменить суперльготная ипотека без первоначального взноса. Тогда вектор рынка будет ясный :)

Ответить
10

"Хотя всё может изменить суперльготная ипотека без первоначального взноса"- сразу на память "Игра на понижение" приходит... Subprime loan..

Ответить
6

У регулятора сложный выбор. Они хотели спасти отрасль, но не учли, что отрасль захочет взять максимум. Что логично)
Поэтому повышать ипотечную ставку они не могут - на рынке пойдёт сильный спад. Держать льготной - те же темпы не сохранить, всё равно ловим сильную стагнацию.
Вот и получается, что если хотим сохранить темпы нужно или делать ещё ниже для определённых слоёв.
Или придумать другую комбинацию :)

Или всё вместе)

Ответить
3 комментария
2

А мне напоминает:
История одного финансового пузыря (реальный 2008 г.)
https://rostsber.ru/publish/humour/finance_bubble.html

Ответить
1 комментарий
0

да, фильм на злобу дня

Ответить
2

2. В аналитике автора не учтено, что куда-то кратно делся уровень предложения на вторичке. Люди сняли предложения и не продают квартиры. Снижение предложения в 2-3 раза.

Точно ли сняли, а не продали? я летом присматривал что-то интересное/дешевое, буквально за неделю-другую всё интересное исчезало. Неинтересно росло, иногда до 30%.

Ответить
9

количество сделок куплю/продажи не превысило уровень 2019 года.
Тогда вопрос, куда делся уровень предложения 2019 года в 2020 году?

Для сравнения на известной доске объявлений по Питеру раньше было порядка 80-90 тыс предложений, из них 60% - вторичка.
Сейчас порядка 60 тыс, вторичка из них - 30%.

Ответить
4

Очень дельная аналитика аналитики топикстартера, всё так.

Ответить
1

"В статье идёт сравнение рынка США и Канады" такие сравнения в принципе не имеют смысла, у нас рынок состоит из говёного жил фонда с огромной коррупционной рентой да и народ по сути массово валит в один город. всё это переворачивает рынок недвиги с ног на голову

Ответить
–1

+++++++++++++++++++++++++++++++=

Ответить
0

проблема в том что на фондовом рынке тоже надувается пузырь, а куда-то деньги нести надо

Ответить
0

Спасибо за дополнительные данные.

Ответить
61

Можно было сократить до двух предложений:
1) Вас поимели, за ваш же счёт, попутно рассказывая как это для вас хорошо.
2) Не надейтесь, это далеко не в последний раз.

Ответить
31

А рецепт снижения цен на квартиры очень простой-введение реальных налогов на владельцев двух и более квартир. А не тех смешных копеек, которые сейчас. Так как многие используют бетон просто как средство сохранения денег или как инвестицию. И в лучшем случае сдают, естественно, не платя налоги, а в худшем -держат пустыми. Введите налог 1-2% на вторую квартиру, и через пару лет жилье станет доступнее. Но похоже, что в строительном бизнесе и в бетоне деньги держат сильные мира сего, и никто не будет рубить сук, на котором сидит. Или как вариант, рассчитывать прогрессивный налог из общей площади жилья, так сказать, налог на роскошь. Ну и вычет на 20м2, как сейчас. 

Ответить
4

сдают, естественно, не платя налоги

В Москве большинство платит налог 4%, это вообще не мешает.
А как это касается Вас лично - не ясно.

Ответить
13

За много лет ни разу не встречал платящих налоги со сдачи в найм

Ответить
14 комментариев
3

Бггг, нет, вы не будете покупать квартиры дешевле, вы будете меньше есть.
напоминаю, что при любых административных воздействиях на рынок, в конечном счете страдают самые бедные.
хотите как в сингапуре или там германии? ну буду инвестировать в бетон через траст/торгуемого управляющего, а вы будете не только мне кучей бумажек доказывать, что вы хороши и платежеспособны, но и соседям как в известном анекдоте. 
как результат, доходность от недвиги та же, а вот самые бедные и юные значительно переплачивают.

Ответить
1

ну во-первых это коснётся чиновников, а они такое не любят, к тому же 1-2% от чего? во вторых квартиры и так часто оформлены на разных родственников типа детей, внуков, ну и в третьих квартиры редко стоят пустыми, они сдаютя, угадайте кто будет оплачивать ещё и налог?)

Ответить
0

Ну как "многие", какой процент от общих ипотечников?

Ответить
0

Те, про кого я писал, не берут ипотеку, они платят налом. В любой новостройке всегда есть какой то процент пустующих квартир, это как раз то, о чем я писал. Введение нормального налога заставит этих "инвесторов" искать другие варианты вложения.

Ответить
32 комментария
0

Так сделали в Осло, 2% коммунальный налог в год от жилья стоимостью более 6 (может уже не помню точно) млн. крон. Но цены и там растут..

Ответить
0

как на апартаменты! )))

Ответить
0

Не то, чтобы рецепт простой, но верный.
Но нашим чинушам невыгодный.

Ответить
0

Тссс ты чо такое несешь злодей! Себе самому налоги повысь лучше

Ответить
–1

а) средство сохранения денег предложи лучше (создай нормальную эк.систему и фин.рынок)
б) демонополизируй стройрынок
в) сожги Москву

там и поговорим)))

Ответить
35

В текущем росте стоимости виноваты ипотечники.

Скорее - лобби застройщиков и банков в правительстве. За госденьги подстегнули спрос - лепота же.

Ответить
2

Это еще мы не вспоминаем реновацию, которая продавлена теми же застройщиками, что бы загрузить их мощности и обеспечить оборотами.

Ответить
0

Да, но в ней хоть какой-то толк есть. Уберут заставшие еще сталина бараки. Минус - уплотнятся районы.

Ответить
4 комментария
20

"Когда прекратится рост стоимости квартир?" 1. Когда уйдёт Вова 2. Когда вся провинция окончательно переедет в Петербург, Москву и Краснодар из-за невыносимых условий жизни в своих местах обитания. 70 с лишним процентов квартир в ипотеку в Петербурге покупают приезжие, которые ищут тут лучшей жизни. Жадные застройщики продают им самое дешёвое монолитное фуфло, из чего образуются Шушары, Кудрово, Мурино и прочее, что трудно назвать Петербургом. Мы в прошлом году даже Москву обогнали по количеству приезжих.

Ответить
12

Рост стоимости квартир прекратится тогда, когда закончится экономика. Рекомендую даже не пытаться мечтать о снижении цен, а то мечты могут сбыться, что в текущей экономической модели будет означать крах системы.

Ответить
9

Крах системы - не всегда плохо. 

Ответить
60 комментариев
5

Достаточно закончиться не экономике, а её перекосам. Сейчас в регионах экономики почти нет. Когда появится, снизится давление на столицы.

Ответить
0

1. вот когда вова уйдёт, тогда и начнётся самый страшный цен. если только его не заменит саша

Ответить
0

вова вскормил и воспитал кавказ.
без него они первыми распустятся.

Ответить
19 комментариев
16

И никто почти не заметил корреляцию с курсом рубля... Просто сделайте график роста цены за м2 и курсом рубля. И Ипотека- тут все верно. Но, еще народ набрал ипотек, которые многие уже не могут тянуть. Давали кредиты почти всем попадя. Вот и растет ком нелататежей.

Ответить
10

В целом, недвижимость всегда растёт в рублях. А вот в USD не всегда.

Ответить
49

в рублях все растет, кроме самого рубля

Ответить
1 комментарий
10

Вот в долларах за 20 лет

Ответить
–1

нутк рупь не валюта

Ответить
20

Такая огромная территория и такие квартиры дорогие 🙄

Ответить
0

можешь переехать в частный дом за 30 км от города, я жил, это очень хренова, если надо каждый день в город

Ответить
15

А вот если на удаленке, или даже если в город нужно 2-4 раза в неделю - качество жизни в коттедже с приличным участком, в приличном поселке - принципиально другое, чем в человейнике.
Но лучше оба жилья иметь.

Ответить
6 комментариев
2

если не надо утром на работу, то 30 км- полчаса  езды. Езжу так часто против потока. 2-3 раза в год застревал на час-другой. В снегопады. 

Ответить
2 комментария
2

смотря где. В условном Дикси может и бесплатной быть, в миллионниках - да, не дешево.

Ответить
6

Тикси наверное)))

Ответить
0

это вы сейчас при китай написали?
третья страна в мире, вся территория расположена в умеренном климате и южнее, кроме тибета все их пустыни выглядят для хоздеятельности не хуже ирака, сирии и южного ирана.

Ответить
0

продать квартиру в москве переехать в ебени остаток в доллары - лучшая инвестидея на ближайшие 20 лет. Пока мир идет вперед раисся будет падать.

Ответить

Комментарий удален

25

причем раком поставили и тех, кто не покупает квартиры. Ведь все эти льготы - за счет налогоплательщика...

Ответить
1

Так типа государство для людей старается, а че не так то? Откуда еще брать эти деньги?

Ответить
41 комментарий

Трудовой фонарь

Leo
0

а тем, кто купил, еще и вычеты, вычеты) А те, кто пока собирает, никак набрать не может( 

Ответить
1 комментарий
2

Снижению ставки радуются 2 аудитории:

1. Действующие ипотечники. У них реально снижается ежемесячный платеж после перезаключения договора с банком.

2. Новые ипотечники, потому что брать квартиру по 5-7% годовых намного приятнее, чем под 13-25%, как было ранее.

А на рост стоимости ипотечники если и смотрят, то только под тем углом, где их квартира в будущем подорожает и, возможно, проценты отобьются. Отчасти так и происходит.

Ответить
0

1. А разве можно перезаключить действующий договор по льготной ставке?

Ответить
6 комментариев
11

Вообще не рассмотрены цены на загородные дома.
Поэтому добавлю свое оценочное суждение:
1.Цены на арматуру выросли, застройщики возмущаются.
2.Цена на землю выросла, застройщики возмущаются.
3.Стоимость оставшейся рабочей силы (таджики и киргизы, те, что не уехали) выросла, застройщики возмущаются.
4.Минидевелопер таджик, в нашем коттеджном поселке, строит потихоньку несколько объектов и себя не забывает: купил участок за 5 млн., возводит уже второй этаж своего будущего коттеджа.

Полагаю, никакого пузыря нет и не предвидится, ибо "бабы ещё нарожают" (с).

Ответить
5

Стоимость оставшейся рабочей силы (таджики и киргизы, те, что не уехали) выросла, застройщики возмущаются.

Поржал. Стоимость как никогда сейчас пытаются продавить в убыток подрядчику. Даже частнику.
 Минидевелопер таджик, в нашем коттеджном поселке, строит потихоньку несколько объектов и себя не забывает: купил участок за 5 млн., возводит уже второй этаж своего будущего коттеджа.

Странный таджик. Вообще оные офигели с расценками уже давно. Даже не смотрю в их сторону. Малая механизация оказалась в разы дешевле.

Ответить
2

Стоимость как никогда сейчас пытаются продавить в убыток подрядчику.

При всём уважении, ничего не понял(((

Странный таджик. Вообще оные офигели с расценками уже давно.

Очень талантливый, квалифицированный прораб (от Бога?), все, кому он строил дома - довольны соотношением руб./результат.
Поднимается поэтому на глазах.
Две его дочери (7 и 3 года) учат английский, осенью китайский начнут учить.
Живут все пока в бытовке.

Ответить
11 комментариев
1

В моем проекте почти что половина стоимости это только земля. Хотя это далеко не МСК

Ответить
2

Так оно и есть, применительно к востребованным территориям.
На красивом берегу океана, может и 80% стоимости Проекта земля может стоить (правда, не пробовал)))

Ответить
0

Интересно, а земля в 2020 подорожала так же, как и дачные дома?

Ответить
1 комментарий
0

недалеко от МСК (Новая Москва) 12 соток - 5 млн. Построить дом в 280 м2- около 8-15 млн. 

Ответить
8 комментариев
0

Да, до частных домов руки не дошли, но судя по новым ценам за землю и дома, они подтянулись за новостройками...

Ответить
11

Считаю, что фактор подорожания стройматериалов играет ещё меньшую роль, чем здесь приведено. Стройматериалы и рабсила стоят примерно одинаково что в Москве, что в регионах. Но при этом в Москве дельта повышения цены сравнима со стоимостью целого кв.м. в некоторых регионах. А уж стоимость кв.м. в Москве вообще в разы выше, чем в регионах. Так что стройматериалы здесь не при чём. Несколько лет назад видел информацию, что себестоимость кв.м около 20 тыс.р. Так что виновник нынешнего взлета цен только повышение спроса, и больше ничего. Всю выгоду получили застройщики, а заплатят за все, как обычно, народ и бюджет. Вот и вся арифметика.

Ответить
11

Не написали про фактор снижения ставки рефинансирования и соответственно снижения ставок по депозитам, люди забирают деньги со вкладов и покупают недвижимость, кто посмелее на биржу идет.

Ответить
0

Да, согласен.

Ответить
3

А сокращение населения не рассмотрели? Как это влияет на рост?

Ответить
21

в Москве не влияет. Пока вся страна не переедет в московский регион

Ответить
1

Из Москвы валят забугор при этом

Ответить
10 комментариев
0

Так глубоко не изучил.
Но для меня показатель наша компания. За последние несколько лет ипотеку взяли около трети сотрудников, а еще часть рассматривают покупку квартиры сейчас. Поэтому спрос выглядит еще не удовлетворенным.

Ответить
2

Такая большая статья вместо одного слова - пузырь.

Кому интересно как будет дальше? Гуглите "ипотечный кризис в США 2007", у нас будет примерно так же. Только вместо частных домов - человейники.

Статья новой по этому поводу как раз: https://novayagazeta.ru/articles/2020/10/20/87602-nadutye-metry

Ответить
18

ничего такого не будет. Даже если ситуация в стране сильно ухудшится и попрут неплатежи в значительных объемах, то дыры в балансах банков поможет заткнуть государство - к гадалке не ходи. Лидеры по выдаче ипотек у нас кто - любимые госбанки же? В целом я не прочь падения цен на недвигу - всегда можно прикупить еще по вкусной цене :) всё равно она потом опять расти будет.

Ответить
6

дыры в балансах банков поможет заткнуть государство

Напечатали рублей - девальвировали. Напечатали - девальвировали.
Зачем придумывать что-то новое, если и старое туда-сюда отлично работает?..

Ответить
20 комментариев
1

Как бы не приняли и для квартир обычную кадастровую стоимость, а льготу - только для одной квартиры. 

Ответить
22 комментария
0

Да, будет по-другому.  Когда  и если попрут неплатежи у нас,  то нужно  учитывать  состояние и вектор нашей экономики,  структуру и объемы доходов населения. Они совсем не как в штатах 2008 года.  "Латать дыры в Госбанках" в наших условиях - получить много интересного, например,  гиперинфляцию. Такое себе решение....

Ответить
1 комментарий
–1

увидем.

Ответить
8

Мы пока не рядом с пузырём даже. Хотя иногда прикладываемся.

Ответить
2

Я к пузырю реглярно прикладываюсь
Не как ИВП, но все же

Ответить
7

Брать барак в концлагере в ипотеку? Оригинально! )

Ответить
4

Квартир то х.. с ним, а вот когда прекратится рост стоимости новых авто - вот это да......

Ответить
7

Пох на авто, вот цены на видяхи больше как-то волнуют)

Ответить
3

без видях обойтись можно, но вот как быть с подорожанием соли???

Ответить
2 комментария
1

В деньгах авто всё дешевеют, ибо технический прогресс/конвейер/Маск не стоит на месте.
И на 1 доллар автомобиля дают всё больше и больше, лишь бы купили.

Ответить
0

Цены падают же на них! В долларах немного стали меньше.

Ответить
6

Мамкины аналитики и сюда добрались.
При чем тут ипотека? При чем тут курс?
Были ДДУ, у застройщиков были халявные деньги. 
Ввели эскроу счета! Все!
Вы понимаете , что ваши деньги, банк теперь выдает застройщику под конские проценты? ;)
Однако весь интернет бурлит - это все ыпотечники! Это они виноватыыы!
Такое ощущение , что это все засланые казачки. Государство опять оьосралось с эскроу счетами и надо как то отбелить ситуацию.
И да я говорю не с дивана, а как человек купивший квартиру в 2019 и студию в 2020,
Студию не успел, однако купил до того, как Сэтл выкатил осенние ценники на котлованы. В итоге купил переуступку с ключами по цене дешевле котлована. Студия была ещё по старым дду

Ответить
1

Аналогично не понимаю чего тут за аналитика. Все эти изменения есть ежегодно и они дают обыденный рост цен. У нас же взрыв произошел, про который все говорили когда вводили эскроу счета. Их ввели, появилась двойная маржа банка, мнимо понизился риск, а рост произошел реальный. Т.е по сути плата за мнимую безопасность с эскроу счетами.

Ответить
0

Ты мне пытаешься доказать что-то??

Ответить
0

О! еще хомячог ;)

Ответить
1 комментарий
0

Хорошо,а почему вторичка подросла?Там тоже за эскроу платят?

Ответить
3

Давайте честно - рост квартир не прикратится никогда - это ж все же не биткоин, чтобы прыгать вверх-вниз

Ответить
6

Посмотрите на график стоимости жилья в твердой валюте в РФ в 14-15 годах

Ответить
3

Это правда.
И это важно для инвесторов.
А для жильцов, получающих доход в рублях - цены идут в верх.

Ответить
6 комментариев
0

К сожалению за квартиры люди платят не твердой валютой, а темпы роста их зарплат не поспевают за темпами обесценивания валюты.

Ответить
3 комментария
5

Верно подмечено, что цена диктуется рынком, и ипотечная ставка - это определяющий фактор. Как заявила Набиуллина льготная ипотека не сделала жилье более доступным, и эффект низкий ставки нивелирован сильно возросшей ценой. Людям легче не стало, зато застройщики зафиксировали сверх-прибыли. 

Более того, она отметила, что есть риск образования пузыря в ипотеке. Мне тоже кажется, что падения цен в рублях не будет, но возможно привлекательным через какое-то время окажутся залоговые квартиры.  В долларах же цена может еще упасть и сильно.

Ответить

Потенциальный ГОСТ

5
Ответить
4

Предлагаю всем "умным" дяденькам и тетёнькам посмотреть на график цены за квадрат в более интересной валюте, например тот же доллар, а если доллар для вас фантики - перевести в литры молока, килограммы гречи или хлеба - ну потом можно уже говорить а каком либо росте.

Все же понимают что после того как 70-90% потенциальных ипотечников одноразово зайдут на 20-30 лет в рынок у нас не только цены в реальном вражении резко пойдут вниз а скорее всего вообще вся экономика пойдёт вниз и тут самое интересное ожидает тех кто взял на себя слишком много обязательств.

Ответить
1

Это вечная тема, но ничего не будет.
Обычно ипотеку гасят досрочно, а потом будут улучшать условия.

Ответить
4

Я сам работаю с застройщиками, в целом все примерно верно.
Спрос двигает свальная раздача ипотеки даже тем, кто выглядит как типичный дефолтный заемщик. Можно ждать такого же вала невозвратов и изъятия квартир через несколько лет, но пока идет карнавал.
С другой стороны, цены взвинчивают застройщики, искусственно придерживая темпы строительства и создавая дефицит, очереди и ажиотаж.
На ту же мельницу льют воду риэлторы, всегда играя на повышение.
Банки также яростно подмахивают, убив рынок депозитов и оставив россиян с миллионами в матрасах, когда телефоны разрываются от звонков мошенников. А тут кирпич продают, по льготной ипотеке...

А платит за все покупашка - он вроде и взял ипотеку с дешевым процентом, но из-за удорожания квартир почти на треть, в сумме его платеж так и остался драконовским для его доходов, в падающей экономике.

Я давно убедился, что в России на рынке недвиги не работают рыночные законы - слишком высокий профит, решают лобби застройщиков, интересы банков, риэлторы и государство. Поэтому цены снижаются только к тяжелейшие кризис, а так почти всегда растут.
В Эстонии, в каком-нибыдь Кохтла Ярве можно купить квартиру за 500 000 руб., так как регион депрессивный. У нас же, в самых глухих дырах, продают только за пару миллионов, любые бараки.
К качеству жилья, района, цене стройматериалов цена объекта имеет довольно слабое отношение.

Недочет в статье - нельзя сравнивать обеспеченность площадями на человека по странам. В Асашай и прочих, народ живет в домах в основной массе, а не квартирах, оттого средняя площадь далеко за 100 кв.м., Россия же - страна квартир и очень северная страна, которую надо сравнивать с соседями по климату. И по ним мы вполне в  неплохи.
Более того, по числу собственников жилья, Россия в числе стран-лидеров, что вообще-то означает, что какой-то лютой потребности населения в квартирах нет. Кто хотел- уже имеет или это малочисленная молодежь и мигранты.
Пузырь на рынке, давно и его тщательно охраняют.

Ответить
1

пару миллионов? в воркуте вам еще и доплатят.
рынок в строительстве у нас работает вовсю, просто хомячье не хочет его признавать.
это ж нужно сравнивать условия фондирования отрасли, условия банков для депозитов физлиц, курсовую стабильность, а главное вспомнить как и за чей счет дом.рф  делает свои прекрасные облигации.
но здесь о последнем вообще ни слова. значит, большая часть читателей по уровню осведомленности годна только кирпичи таскать

Ответить
0

Ваши прогнозы по ценам на ближайшие 5 лет?

Ответить
1

В рублях -рост, в долларе - стагнация и снижение до 20%. По сути рост цен последнего времени, это еще и коррекция девальвации рубля, которую гос-во постепенно делает, а ночами включая станок.

Ответить
4 комментария
0

Спасибо, насчет северных стран - корректное замечание.

Ответить
4

Здорово, спасибо за хорошее исследование👍

Ответить
0

Спасибо! Самому было интересно посмотреть на настоящие цифры...

Ответить
3

падения цен в рублях не будет

В долларах же цена может еще упасть и сильно.

Это возможно только в случае сильного падения рубля, предпосылок к этому не видать. Вчерашние санкции оказались настолько смешными что рубль подрос даже.

Ответить
1

а что статистика говорит? 

Ответить
1

статистику можно крутить как угодно, она про курс всё равно точно не скажет :) Но в последние месяца 2-3 ЦБ уже скупает, а не продает бакс во избежание укрепления рубля (видимо с его точки зрения курс норм)

Ответить
24 комментария
0

а завтрашние. к тому-же масса других причин для девальвации

Ответить
0

козырей в колоде санкционной осталось всего ничего и все суровые, опасные типа запрета на российский госдолг и нефтегаз, по иранскому сценарию. Если их использовать - нечем грозить уже будет :)

Если без них, то сырьевые валюты только растут на текущей цене на нефть, ЦБ скупает баксы уже второй месяц чтобы рубль не особо рос. Вряд ли упадет.

Ответить
3 комментария
1

"В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза."
_____________
Вы сравниваете разные вещи: страны G7 и развивающуюся 30 лет в никуда экономику.
Достигнуть заоблачных канадских цифр в 70 метров на человека нам поможет только такой же уровень жизни, а этого не предвидится ближайшие 10-15 лет, как бы вам этого не хотелось.
Ибо при 70 метрах на человека посчитайте стоимость отопления такой площади, учитывая что в стране 8 месяцев отопительный сезон, у жителей регионов вся з/п будет уходить на ком.услуги и выплату ипотеки.

Ответить
1

А может не надо топить идиотским центральным отоплением которое дает 40 градусов в квартире заставляя окна открывать и при этом еще голыми теплотрассами землю-матушку ухитряется обогревать? )))) И это даже без учета безудержного воровства в теплоснабжающих организациях ))) Стоимость отопления завышена примерно в 15 раз в России, но к этой мафии даже фсб боится подойти )))

Ответить
4

Стоимость отопления завышена примерно в 15 раз в России

откуда дровишки?

Ответить
3

Надо сказать еще, что "спрос" организует еще и бюджет той же Москвы, выкупая под реновацию, объекты, которые бы за такую цену на рынке простаивали.

Ответить
3

Вопрос не кто виноват, а кто с этого явления заработал? Правильно, государство в лице госбанков, которые выдают астрономические объемы ипотеки. Все эти ценовые манипуляции на рынке недвижки - это незатейливые маневры по отжатию еще большего бабла у среднего класса (ипотечников). 

Ах да, забыл про «льготную» ипотеку. Теперь мы берем не 5 млн под 10%, а 7-8 млн под 6%. И очень этому радуемся и благодарим государство.

Ответить

Потенциальный ГОСТ

3

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

Запретить сайты!

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

И снизить зарплаты!

Во всем виноваты... рфские рабочие! Мигранты убежали по домам, а за 30к работать некому...Пришлось поднимать зп...Ужасть!

Ответить
2

Каждый год слышу что "скоро подешевеет", уже лет двадцать к ряду, все никак.

Ответить
2

У нас в Саратове 3-шка 100м2 стоит от 5млн в новостройке.. т.е еще 1.5-2 млн. надо сверху на ремонт, технику и мебель. За те же деньги можно дом построить но уже метров 130-150. Чем мы и занялись

Ответить
0

в доме вам вдвое больше потребуется на "ремонт, технику и мебель", плюс ЖКУ в разы дороже

Ответить