Ziroom — сервис, который ремонтирует «бабушкины» квартиры и сдаёт их в аренду с наценкой
Заместитель инвестиционного директора Mail.ru Group Андрей Молчанов рассказывает про инвестиции на примере китайского сервиса.
200 млн человек в Китае живут в съёмных квартирах, это рынок размером $234 млрд. Он будет только расти: цены на жильё повышаются, а миллениалы всё больше сомневаются, что «недвижимость — лучшая инвестиция».
Даже коммунистическая партия поддерживает тренд: арендодатели получают налоговые вычеты, а арендаторы всё сильнее защищены законом, в том числе от повышения ренты, и иногда даже могут платить за аренду из пенсионных накоплений.
У Lianjia, крупнейшего агентства недвижимости вроде «Миэль» или «Инком», есть дочерний проект Ziroom, выделенный в отдельную компанию с оценкой $4,5 млрд.
Бизнес-модель Ziroom: компания заключает контракты с собственниками квартир, приводит помещения в порядок (вывозит ковры, исправляет откровенные недостатки, красит стены в светлые тона) и сдаёт их в долгосрочную аренду с наценкой, иногда покомнатно.
Все платежи принимает, конечно, на свои счета — собственник об оплате и жильцах может даже и не знать. В базе уже 850 тысяч объектов, все доступны на отдельном сайте-каталоге.
Главный вопрос здесь — насколько оправдана наценка в 30–60% для этой прослойки между арендатором и владельцем. Компания берёт на себя управление недвижимостью и риски простоя, а для жильца логичнее снимать у компании, а не у бабушки-помещицы: к компании не приедет внук, ради которого придётся съезжать. Ещё одно преимущество — отсутствие комиссии за поиск квартиры, но она включена в ежемесячный платёж.
Запускать такой бизнес внутри Lianjia было проще, чем с нуля: реклама на родительских ресурсах была эффективнее, а доступ к базе арендодателей проще. Запуск был в 2011 году, за полтора года расселили 30 тысяч жильцов. В 2016 году проект был выделен в отдельную компанию, а в 2017-м привлёк $70 млн с помощью облигаций, обеспеченных будущими платежами жильцов.
Позже удалось поднять раунды от Tencent и фондов на $600 млн и $500 млн по оценкам $3 млрд и $4,5 млрд соответственно. Конкурировать приходится в том числе с Danke — проектом, поддерживаемым Alibaba, с оценкой $2 млрд. Но самой страшной угрозой тут кажутся аналогичные запуски от девелоперов.
В России у АИЖК есть похожий проект: «Дом.рф» выкупает у девелопера квартиры на свой баланс целыми блоками и фондирует это облигациями под 15%.
Андрей Молчанов пишет о стратегии и инвестициях на примере Китая во «ВКонтакте», в Facebook и в Telegram-канале.
Хотелось бы подправить Автора статьи.
Из минусов: 1) в Ziroom вы платите комиссионные в размере 1-ого месяца аренды.
2) Иностранцы могут снимать квартиру в крупных городах только через Ziroom. Другие агенства по аренде жилья вас просто слушать даже не станут, когда узнаю, что вы иностранец.
Из плюсов:
1) хотелось бы отметить, что Ziroom держит квартиру в чистоте.
Каждые 2 недели приходит уборщица и прибирается на кухне, в зале, в туалете, вашу комнату тоже уберет (если надо).
2) Далее, допустим один жилец съехал, перед тем как въедет другой, квартиру приводят в идеальный порядок, все что сломано чинят, заменяют, красят.
3) А само приложение Ziroom - это очень крутая тема. Там и карта с квартирами. Выбираешь район, доступные квартиры, сразу можешь списаться с ответственным менеджером, через приложение оплатить квартиру. Подписываешь контракт через приложение тоже. Вот так.
"2) Иностранцы могут снимать квартиру в крупных городах только через Ziroom. Другие агенства по аренде жилья вас просто слушать даже не станут, когда узнаю, что вы иностранец." — это неправда. Есть десятки агентств в крупных городах которые специализируются на иностранцах и на релокации. Многие шанхайские агентства такого рода готовы помочь с релокацией в другие провинции.
Поддержу. Даже без специализации на экспатах любое крупное сетевое агентство без проблем подписывает договор с иностранцами.
Если говорит на китайском — да
Действительно, проблем с арендой для иностранцев нет. Многие арендодатели наоборот предпочитают сдавать иностранцам, так как для них выставляют арендный счёт на порядок выше(как правило которые только приехали в Китай), что на много выгоднее, чем своим согражданам. Так же иностранцы более аккуратно относятся к квартире и не живут по 10 человек. Редко возникают трения из-за прописки, но опять же вопрос решаем, если есть владение китайским.
Спасибо за подробный комментарий.
Там нет комиссионных, есть дополнительный "ежегодный платеж", который растягивают на весь год — читай, включают в ежемесячный. Но для жильца без сбережений это эффективно означает 2,1 месячных платежа при заселении (первый месяц + депозит) вместо трех.
http://zhuanti.ziroom.com/zhuanti/2018/zrk/fenqi/m/index.html
За уборку дополнительно платят арендаторы и далеко не все, увы — хотя на подобный upsale и возлагаются большие надежды.
Боюсь вы не правы :)
При подписании контракта, вы должны заплатить следующие 3 месяца + Депозит(1 месяц) + агентские(1 месяц). Оплата через приложение Ziroom.
Вот вам скриншот оплаты. Оплата каждые 3 месяца и если открыть скриншот, то плата за первые месяц больше почти в 2 раза.
Это только одна из опций, которую вы и выбрали. Есть другие.
Они ничего не говорили, что можно растянуть агентскую оплату или сделать ежегодный платеж. В контракте ничего такого не было, да и в приложении не было другого варианта. Выбора там точно нет. Контракт в приложении, оплата в приложении, счет тоже выставляют в приложении.
Поэтому я не знаю как у вас было. Возможно есть какое-то отличие по городам.
Есть видео у Варламова, убираются там не очень(
Снимать можно через любое агенство. Про этот сайт никогда не слышал, видимо поэтому не заморачивался. Выбирал район где мне нравится Гарден брал местное агенство и снимал квартиру подписывал договора с агентством и хозяевами.
Иииии? Не понятно что я прочитал, нужно инвестировать в китайскую компанию, или создавать свою? Дом.оф сдаёт жильё в аренду?
А ведь верно, статья была про инвестиции. Зато в комментариях не пусто.
То чувство когда прочитал статью и не понял что хотели сказать
ДОМ.РФ выкупает у девелопера квартиры
на свой баланс целыми блоками
и фондирует это облигациями под 15%.
При средней доходности по рынку аренды в 5%
Откуда трёхкратная разница ?
Разница в идеальном мире будет от того, что (1) сдают выше рынка, (2) зарабатывают на дополнительных услугах вроде клининга и (3) эффективнее оперируют и маркетируют. В неидеальном она будет покрываться инвестициями. Кстати сейчас у них больше облигаций под 8-12%, под 15% почти не осталось.
Даже под 8-12% это всё будет покрываться чьими-то деньгами, поскольку аренда по Москве действительно приносит максимум 5-6%, как ни крути. Только если выкупать существенно ниже рынка, но и здесь получается, что квартиру покупать надо в 2 раза дешевле рынка, чтобы получать с её сдачи 10% годовых, чтобы выпускать облигации под 4-5% годовых (если такие кому-то нужны в рублях).
Другой вопрос, что если эти квартиры использовать как хостелы, но что-то сильные сомнения, что где-то там есть настолько прошаренные управленцы.
Комментарий недоступен
Интересно, а почему сервис у них не на https?
Потому что все пользуются приложениями. На сайты забивают часто.
ну все равно как-то, сейчас уже хттпс можно сказать по умолчанию должен идти)
Комментарий недоступен