Рынок недвижимости глазами профессионалов
Строительный рынок – как его видят профессионалы рынка. Разберем статистику Росстат и аналитику Дом.РФ. Обcудим структуру рынка, цены, и даже доберемся до денег на счетах эскроу. И самое интересное – сколько непроданных новостроек в России?
Вчера мы отлично пошумели в комментариях про доступность жилья. Основа для обсуждения – мой расчет на вводных от одной строительной компании. А давайте теперь посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! - И не придумать участника лучше, чем Дом.РФ
Дом.РФ – это мама большинства строек в России в качестве кредитора. В целом, банк на этом и специализируется: проектное финансирование жилой стройки, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. А также, это третий по величине ипотечный портфель.
Рынок as is
В своем большинстве, Россия застраивается многоэтажками: 65% всей стройки это 10 этажей и больше.
Ни для кого не будет секретом, что самые ходовые квартиры – однушки. И статистика с этим утверждением согласится, но уточнит, что самые популярные площади от 25 до 70 м2. На них приходится 76% строящихся квартир.
В типовом строительстве лидирует ПИК и Самолет. Но на этот сегмент приходится менее 30% всех обектов. Самый популярный формат – комфорт класс (55%). Здесь больше объем и выше конкуренция. Лидеры сегмента – DOGMA, Setl, ЛСР. Но доля каждого незначительная. Интересно, что несмотря на то, что доля того же ПИКа на всем строительном рынке всего 5-7%, все крупные города завалены их баннерами.
Цены
Забавно, но Росстат впервые зафиксировал снижение цен год к году только сейчас. До этого было снижение темпов роста :)
Кое-что про деньги
Объем открытых кредитных линий вызывает изумление
Всего за пару лет цифра выросла с 3,4 трлн. до почти 13. И пока нет намека на стабилизацию. Обратите внимание и на другие графики. До середины прошлого года кредиты застройщиков полностью покрывались эскроу деньгами. Т.е. фактически, банки выдавали строителям их же деньги. А вот с середины прошлого года приходится рисковать своим рублем.
Именно потому и растет средневзвешенная ставка по кредитам.
Но не думайте, что банки действительно кредитуют под 2-3-5%. На самом деле, когда квартира продана, эти деньги идут банку на счета эскроу и строительная компания не может ими воспользоваться. Зато банки под залог этих денег – дают кредитные деньги. И поскольку строитель берет свои же деньги, ставка – лишь маржа банка. А как мы увидели выше, с середины прошлого года приходится давать кредиты сверх остатков эскроу.
Сколько квартир не продано?
Самый интересный слайд я припас к концу – объем строящегося жилья в разрезе проданности:
Уделите пару минут этому слайду, всмотритесь в него: в среднем в 2020-2021 гг. продано было 41% строящегося дома. Остальные 59% делились на то, что выставлено в продажу и не продано (33%) и соответственно невыставленные 26%. Почему весь дом не продают сразу? – тогда не получится управлять себестоимостью. Ведь сразу не купить бетон, дерево, окна, пластик впрок.
На конкретном примере: в строящемся доме 10 этажей, первые 4 уже проданы, 5-7 этажи в свободной продаже. А видовые 8-10 этажи выйдут в продажу ближе к окончанию строительства.
В 2022 году на фоне роста объема квадратных метров в строительстве (с 95,2 млн. до 98,7), доля непроданного но выставленного в продажу жилья выросла до 41%. А по итогам I квартала 2023 года стала рекордной – 43%.
Этот слайд полностью открывает глаза на рынок жилья, и пузырь, который вокруг него: больше 70% строящегося жилья не продано. 43% выставленных в продажу новостроек так и не обрели своих владельцев. А 28% строительные компании еще держат в закромах, чтобы не обрушить рынок огромным предложением.
Кликабельная ссылка на полную версию обзора в моем канале.
-----
Кот.Финанс.: все о недвижимости и финансах.
Очень спорный график по объемам проданности.
Объясню почему:
У квартир из 20-21 года было 2-3 года на реализацию, у квартир 22 года постройки было 1.5 года. А у первого квартала 23 всего 6 месяцев.
Эти графики правильно сравнивать с одинаковым хвостом. Типа квартиры построенные в 21 году и доля через год, 22 год и доля через год.
А так выглядит, что метрика просто не вызрела и через 1.5 года догонит 21-22 год по объемаи.
Для подобных сравнений в нормальной аналитике когорты рисуют.
Так темп строительства одинаковый, какая нахрен когорта. В 22 продали 5 квартир, построили 10, 5 квартир в остатке на следующий год. В 23 5 продали (остатки 22 года) 10 построили (все ушли в следующий год). В 24 5 продали (половину от остатков 23 года) 10 построили. Это пирамида, которая рано или поздно рухнет и похоронит всех владельцев этого бетония. Вопрос только во времени и поддержке государства этой пирамиды.
Отличный коммент. Все верно. Вот только когда я строил дома в 2010-2015 годы, до всех этих льготных ипотек, у нас ВСЕ квартиры были проданы ДО сдачи дома. Всегда. И наличие непроданных квартир в сданных домах, это проблема для застройщика. По ним нужно оплачивать коммуналку, и на эти суммы платить проценты по непогашенным кредитам.
Очень толковый коммент. Но если делать как вы советуете, плохо рисуется картина "все пропало, шеф, все пропало!"
Эта статистика дом.рф называется "реализация квартир в строящихся домах". Непонятно про какие годовые хвосты вы говорите, если сданные дома не попадают в данную статистику.
Есть примеры таких графиков?
Бред какой.
1. В РФ стремительно сокращается пожилое население. (22 год минус 1.9 млн человек смертей!).
2. Молодёжь в 2022 году, уехало 1.5млн человек из РФ.
Из этих факторов делаем вывод что нет проблемы с недвижкой.
С 2014 года в РФ идёт отрицательный рост экономики, ставя всё новые и новые рекорды отрицательного прироста.
Молодёжь стала скупать СНТ вокруг городов, знаю в подмосковье СНТ ИТшное.
Берут в рассрочку землю на 2 года. Вкручивают сваи и ставят бытовку утеплённую. Стараясь по минимум влазить в ипотеку кредиты. на случай..
Ибо в РФ нет будущего. Сейчас здесь пересиживают и валят и валят из РФ.
Те кто свалил за бугор и там зацепился, тут скидывают своё нажитое в СНТ .И цена участка с домом не столь велика что бы было жалко бросить совсем.
Сначала уезжают потом продают.
Я знал пенсов кто в МСК купил квартиру студию с пропиской ради медицины.
А жили в СНТ. И те тоже свалили на Кипр к детям ИТшникам. И тут всё распродали.
Я знаю кто свалил в китай и купил квартиру там за 30т уе... НОВУЮ!!!!
Говорить что сейчас бум на недвижку как в 00 годах среди молодёжи..
не смешите мои тапки.
Молодёжь не видит тут будущего, и старается свалить отсюда.
те кто не могут свалить стараются задёшево решить свой жилищный вопрос .
Люди от 40 лет либо решили жилищный вопрос либо не планируют его решать и их так всё устраивает.
Да-да. Потом через пару лет им надоедает перебиваться подработками, а в офис ехать 2,5 часа в одну сторону. Потом они охреневают жить в бытовке. Потом они понимают, что развлечений в их СНТ наебениться соло или наебениться с соседом-додиком из такой же бытовки
Человечище, молодежь к земле не тянет, ты ее с пенсионерами глубокими попутал :)
Комментарий удален модератором
Зачем квартира в Китае? Если там нет ни бесплатной медицины, ни пенсии? И стоимость жизни в Китае уже выше, чем в РФ?
Покупатели кончились или перетекли в загородный ИЖС в связи с конскими ценами. Цены пойдут вниз как всегда в россии в верх быстро, вниз нехотя и медленно. Пузырь раздут непроданые квартиры построены, кредиты под них взяты их надо платить. По этому идут выкрики из всех щелей покупай подорожает. Пик пройден , а дальше экономическая ситуация если еще ухудшится пойдут распродажи ипотечных квартир что может привести к увеличению распродажи залоговых квартир. Что потянет рынок вниз а что бывает дальше вы сами знаете когда стоимсость залога падает и не покрывает залог.
В загородке та же ситуация. Во всяком случае Питер, Москва и область. Цены от 80 рублей за метр при себестоимости от 30
ипотечный пузырь когда-нибудь лопнет?
Ждем, время пошло
сразу как доллар рухнет
Запасаемся попкорном, и ждем пока пузырь лопнет
Всё как Майкл Бьюрри завещал.
Лопнет! Обязательно лопнет!
Почему весь дом не продают сразу? – тогда не получится управлять себестоимостью. проясните.
если квартиру и спустя 1...5 лет не все проданы, то это говорит о том, что цена квартир настолько высока, что продажа 20% квартир отбивает стройку, проект, ретробонусы. если я не прав, прошу написать аргументы
Все правильно. Но все квартиры сразу действительно никто не выставляет сразу в продажу тк никто не знает будущих цен. Как на квартиры, так и на стройматериалы
Все так. И получается еще и вечно-растущий портфель, который идет и как ГО по кредитным линиям, и как буфер для фиксации возможных кассовых разрывов (поэтому у застройщиков их и не бывает)
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
А почему аналитика только за три года? О том что благодаря льготной ипотеке начали больше покупать жилья автор умолчал. Давайте аналитику лет за 10
К сожалению, ее очень сложно собрать воедино
Статью прочитал. Коменты полистал.
Про не распроданное жилье слышал давно. Про рост цен каждый день.
Делать то что с этой информацией???
Какие мысли у вас возникли? Я отвечу, что у меня
мухахахаха! ой то есть мяу! (с)
самые ходовые квартиры – однушки.
потому что они самые доступные?
Думаю ,что для большинства людей это оптимально: студии слишком малы, а двушки уже дорого.
Цена доступнее.
недвижка это хотя бы стабильно и сдавать можно- доп. капитал лишним никогда не будет
если только эта нежвижка в мегаполисах и на море
Рентный доход да. Но может падать бетон сам по себе
Недвижимость, особенно в регионах будут покупать больше. Доходы части населения выросли.
А части упали. В среднем флет.
.
Статистика россстатата.
Анал и тика дом.рф.
.
Самое смешное, что цены на первичку падают (по крайней мере в СПБ).
До февральский событий застройщик продавал 1к кв за 13млн, летом 2022 - уже 12млн, к НГ - уже 10млн, сейчас уже 8.9млн продаётся...
Это где такое
Москва. 7 августа. INTERFAX.RU - Денежная масса (агрегат М2) в РФ в июле 2023 года увеличилась на 1,0%, до 88,1 трлн рублей, после роста в июне на 1,3%, сообщается в информации на сайте ЦБ РФ, подготовленной на основе оперативных данных о динамике денежных агрегатов.
Годовые темпы роста денежной массы к 1 августа снизились до 24,5% с 25,4% на 1 июля.