Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие - против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.
Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.
С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.
И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.
Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.
При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.
Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.
Для клиента с улицы, и правда, банковское кредитование становится недоступным: при двузначных ставках размер переплаты становится не этичным и его перестают публиковать. За 30 лет заемщик выплачивает в 4-5 раз больше.
Из этих предположений об окончании кредитной подпитки платежеспособного спроса, и ощущения того, что оставшиеся покупатели полезли в последний вагон, чтобы совершить покупку по приемлемой ставке – мы придерживаемся точки зрения, что недвижимость в ближайший год будет только дешеветь. Во всяком случае, до признаков снижения ставки ЦБ. 6-9-12 месяцев у нас точно есть.
Остался последний сильный контраргумент: эмиссия. На графике ниже, красным – денежная масса (м2) – фактически, сколько денег в экономике. Синим – цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге. За базу в обоих случаях мы взяли январь 2005 года (100%) – это наша точка отсчета по недвижимости.
Посмотрите, сильная корреляция прослеживается до 2009 года, а дальше ее сила заметно снижается. По-хорошему, надо провести корреляционно-регрессионный анализ, чтобы показать силу связи и ее изменение со временем. И добавить другие факторы. Думаю, мы этим займемся в ближайшее время.
Подскажите, в комментариях: какие показатели еще нужны на ваш взгляд, чтобы оценить влияние на рост цен на недвижимость. И корректно ли принимать денежную массу за основу?
---
Пользуйтесь калькулятором и Кот.Финанс
"недвижимость в ближайший год будет только дешеветь"
Мы, адепты секты вечно растущих цен на недвижимость (ВРЦН), поражены цинизмом, с которой здесь описана ересь.
Что скажете по поводу ваших конкурентов - секты вечно падающих цен на недвижимость в долларах (ВПЦНД)?
а где находится эта ваша денежная масса? она сейчас точно с нами в этой комнате?
Ахах, судя по графику, она вышла из тесной питерской комнатки
Комментарий удален модератором
Несоразмерно. Без Балтики и поштучных сигарет - молодость не та
Недвижимость и дешеветь? Хотел бы я дождить до этих времен
Она постоянно дешевеет. Год назад м2 стоил в два раза дороже в долларах.
Она дешевеет. Вы смотрите дальше Москвы, Питера и других мегаполисов. Пол деревни за однушку в Москве может купить, вместе с жильцами
Уже видели: 2009, 2015, 2022
А я бы не хотел. Не то чтобы у меня было дофига недвижимости(ровно ноль), но дешевеет недвига обычно не просто так и вот этих обстоятельств я бы предпочел не наблюдать.
Бывает, но краткосрочно. Кто не успел, тот опоздал
Не хватает:
1) Линии оценки стоимости среднего квадратного метра в долларах по курсу на соответствующую дату.
3) Хотя бы примерной информации о количестве сделок (с разделением на вторичку и первичку)
3) какая доля из сделок по первичке обеспечена льготной ипотекой по гос.программам
4) размер среднего ожидаемого платежа с учётом средней цены приобретаемого объекта и % ставки по ипотеке, а если рядышком ещё и медианный додод на душу населения положить, то вообще прекрасно будет
Разумеется, что все вышеуказанное надо брать только для одного региона, в случае Москвы и Петербурга их считать отдельно от области, для других регионов необходимость отделения региональных центров при расчете уже определяется исходя из особенностей региона индивидуально
Справедливо
Чел, данный график в стиле C.O. В стране инфляция (рост денежной массы) по этому цены растут.
Что будет через полгода или год сейчас спрогнозировать нельзя. Так как на рыночное формирование цены сильно влияет административное регулирование.
Сильного падения цен в городах малинниках ожидать не стоит. Инфляция все съест.
Инвестировать личные средства в метры под сдачу тоже особого смысла нет. Прибыль 4-5%.
Комментарий недоступен
что такое С.О.?
последний график показывает, что уже не так сильно влияет эмиссия на цены.
Эксперты вроде говорят что большинство ипотек сейчас льготные и в 2024 лавочку эту прикрывают.
Я вот смотрю на цену новостроек даже в регионах и не понимаю как люди со средней зарплатой могут себе позволить жилье в ипотеку.
со средней и не могут, либо расширение за счет продажи, либо люди не со средними доходами.
Знаете, что точно будет дорожать?
Авто. Вот достойная цель для инвестиции. Без шуток.
Комментарий удален модератором
А амортизация? Авто и так стоит как квартира
В 2019 купил новый бмв Х3 за 3200 млн, в 2021 с пробегом 50 тыс продал за 3 млн, вот думаю крутяк, ничего не потерял.
Только сейчас 2019 года стоит 5 млн :)))) это в долларах даже больше на 20% с учетом текущего курса 😂
мы придерживаемся точки зрения, что недвижимость в ближайший год будет только дешеветь
На самом деле сейчас начнет резко расти количество сделок по покупке недвижимости в рамках IT-ипотеки. Последний шанс взять ипотеку по былым ставкам. Вангую рекордное количество выданных IT-ипотек в 2024-м.
Айтишников мало
Пик айтишников на рынке был год назад
Ну посмотрим, какую мне айтишную ставку дадут 😂
Альфа мне дал %15,69.
Получается иронично, что из съемной хаты за 30к, я перееду точно в такую же, только за 120к😃
Жестко )))
Можно потестить М2 с уровнем доходов, может еще с бюджетными расходами.
да, с доходами сравним. а с бюджетными расходами - нестандартная мысль, интересно
А можно с потоком студентов и других квартиросьемщиков, если из мало в м2 почти нет смысла лезть, кому сдавать? И строить нету смысла
тут прям сложно такую модель построить. даже не то чтобы построить - описать сложно.
Как с акциями, никто не знает, пойдут они вверх или вниз. Если встать с точки зрения «недвижимость никогда не падает», то да, не падает. Инфляция растет. Где деньги-то хранить? А если «будет снижение», то да, будет снижение, так как Ипотека и кредиты имеют заградительный процент. И там и там верно. А как оно будет, с учетом волатильной «российской геополитики» никто не знает, ибо жил бы в сочи
Есть решение в диверсификации. Сейчас даже фонды появились чтобы вкладывать в недвижимость не через покупку квартиры а хоть 1000 хоть 1000000. То есть порог входа сократился и диверсификация может быть и про небольшом портфеле
В Казахстане цены поползли вниз из-за отсутствия кредитования. При этом доллар стабилен. Инфляция зашкаливает. Ставки по депозитам тоже.
такая себе стабильность, когда он в начале сентября был 460 и за месяц стал 480..
Имхо мы на пороге галопирующей инфляции, и это ситуация, когда заемщик сможет выплатить кредит буквально за считанные годы. Неплохое время для ипотеки ))
Если эта инфляция действительно будет выше ставки. Что совсем не. Обязательно
Недвига всегда будет способом сохранить деньги, т.к. курс может быть любым, а вещественный предмет имеет ценность не зависимо от мнения о нём, за редким исключением. Предпочтительнее дом, или земля, за счёт уникальности, напротив, типовые квартиры, часто, сложнее продать без дисконта
Хороший, ликвидный вариант - студия/1ккв в центре
Оперировать ценой в обьявах уже давно статистика на лохов
Реальные сделки совершаются по иным ценам
Только неумелое перевкладывания капитала проходит по публичным ценам или на заёмные в надежде на обвал
Хватит покупать недвигу, остановитесь, только не сейчас и не тут. В лучшем случае вы сохраните свой вклад, в худшем потеряете от 2 до 7%, а это много.
А жить у тебя ?
2-7% для рынка недвижимости - стат погрешность.
Данных с корреляцией М2 сильно меньше - 4 года против 14.
Я предположу, что денежная масса распределяется в обществе неравномерно, поэтому она перестала быть связанной с ценами на недвижимость. Обладатели больших объемов М2 предположительно уже обеспечили себя жильём, поэтому больше не тратят на это деньги.
как думаете, рост ОБЪЕМОВ строительства, мог эту денежную массу распределить?
Комментарий удален модератором
Число лотов (квартир) точно больше. 1000 квартир - это средний жк
Плюс не забывайте что вторички навалом
Когда дешеветь будет?
С этого месяца
Кто-то говорил про галопирующую инфляцию. Риск весьма реален ближайший год-два. Только вместо быстрой выплаты, в первый год получим тысячи объектов на торгах и далее потянет вниз весь рынок. Кому в Венесуэле, к примеру, нужна кв за 100тыс usd!? Милиион лет копить на неё в нац валюте!? Кто отвязан от рубля выиграет, купит кв.
30м2 с кухней в 5м2 с балконом "в двоем не выходить", без парковок, подьездов, но с разросшимися березкой и топольком закрывающих свет, в человейнике имени хрущева середины прошлого века, мы вам предложим по цене Луны!
Но продостааим вам рассрочку на 320лет
Не ждите до Плутона!
Комментарий удален модератором
Еще нет ))
Ну и у регионов другая немного динамика. Екатеринбург.Например свою 2-комн квартиру я купил в 2008 за 123.000 долл. или 3.100.000 руб. Через год она из-за кризиса подешевела до 2.800.000 в рублях. Потом еще через 2 года опять вернулась к 3.100.000. На текущий момент цена около 6.000.000 или 60.000 долл.
З/п в рублях увеличилась за это время в 3 раза - ну это я конечно ж.рвал только так, если бы сидел спокойно то максимум в 1,5 раза. В долл вроде 20% не больше прибавка если прикинуть.
В рублях цена на недвижимость вырастет. Есть очень много инвесторов, кто считает вложения в недвижимость консервативными и надежными. Эти люди будут покупать недвижку и сдавать тем, у кого не хватает денег ее купить. Совершенно не факт, что у среднего россиянина должно хватать денег на покупку квартиры. Будет снимать. На стоимость недвижимости это не особенно повлияет.
Дайте доллар по 150 и рынок недвиги лещами загнать в адекватное стойло, хочу квартиру побольше! Только обещаете и обещаете снижение.
Какие понижения цен? Только если на вторичку. Потому что продать ее становится продать с такой ипотекой сложнее.
А по первичке, скорее девелоперы начнут морозить крупные проекты, сокращать обороты строительства и ввода жилья , "подстраиваться под текущие рыночные реалии" чем дадут ценам допустить падение...