Хотел бы поделиться параметрами проведенной сабжевой сделки.
Куплен объект за 4 600 000, первоначальный взнос 2 177 000, тело кредита 2 423 000, срок 30 лет, ставка 8,5%, ежемесячный платеж 18 453,92 рубля.
Затраты на сделку 103 291,06 (включая страховку за 3 года, платежи по кредиту до момента сдачи квартиры).
Сдана квартира 2021.09.16 за 25 000 рублей.
Итого, получается 25 000 - 18 453,92 = 6 546,08
2 177 000 + 103 291,06 = 2 280 291,06 (1% - 22 802,91)
6 546,08 * 12 = 78 552,96
78 552,96 / 22 802,91 = 3,44% годовых без учета налогов.
21
показ
1.6K
открытий
Комментарий недоступен
Налоговая вас за задницу схватит Начислит налоги на доход и на коммуналку, если вы не будете включать в стоимость аренды.
Итог печален - ваша инвестиция показала такой же результат что наша экономика - отрицательный рост ))
С одной квартиры не схватит, Большой Брат ещё не настолько Большой пока.
Не забудьте учесть инфляцию и расходы на амортизацию. С такой доходностью проще купить акции REIT или доли в ЗПИФ и не париться
Инфляция это скорее в плюс, так как долг по ипотеке будет обесцениваться.
Не лучше ли счет в банке или среднесрочные облигации тогда уж?
На счетах с % у меня лежит оборотный капитал бизнеса.
Налоги на недвижимость - копейки - тысяча в год.
ставьте минимум пару недель на простой ( это очень оптимистично)Со сдачи можно не платить налоги.
По практике - если сильно не задирать цену, то быстро сдается.
закладывайте расходы на ремонт, расходы на повреждение имущества , так как не все покрывается депозитомХз, сдаю другую квартиру 10 лет, из расходов - за 7к купил новую газовую плиту.
В категорию расходов ещё добавьте свои нервы, невозможность покинуть регион, где сдаёте квартиру или наличие очень доверенного лица, которое там живёт.
хз, за 10 лет сдачи нервов особо не потратил (ну разве что, по первости).
планов покидать регион нет.
Не учитывается полная налоговая нагрузка, страхование гражданской ответственности, личная страховка по ипотеке, амортизация и износ имущества, техники и ремонта.
Замена замков после квартирантов.
Поездки на квартиру тоже не бесплатно. А это от 10 р за 1 км.
Так что реальная доходность около 0% или минус.
Имхо. Еврооблигации лесенкой на ИИС Б и будет поток платежей в валюте, без всех этих ипотек.
Налоги я пока не плачу
страхование гражданской ответственностиНе вижу необходимости, наверное. Хотя, может и стоит сделать
личная страховка по ипотекеЭто учтено на 3 года по крайней мере
амортизация и износ имущества, техники и ремонта.там простой ремонт и дешевая техника
Еврооблигации лесенкой на ИИС Б и будет поток платежей в валюте, без всех этих ипотек.Хз, для консервативного инвестирования ИИС кажется рискованным.
А, да, они пока неизвестны, но будут стоить каких-то денег, да.
Риски \ простои как-то учитываете?Да никак, по практике простой довольно редко случается, если не задирать цену, и не воротить нос от арендаторов.
т.е. ЖКХ еще не вычтены из ваших расчетов? Студия жилая или апартамент?
а счетчики как?
если не будут платить, как поступите? или съедут и вывезут все ваши вещи?
Если нет цели уехать из страны в ближ 5-10 лет то норм. Куда лучше чем просрать деньги на фондовом или прогулять. Имея цель и ипотеку проще. А потом лет через 10-15 конвертнуть в нал и прогулять или на образование детям
На фондовом рынке больше шансов заработать, чем на говноквартирах
не нашла в кейсе комунальные платежи. Они сверх 25К?
Риски \ простои как-то учитываете?
Глобально, конечно ее лучше сдавать, чем она будет стоять пустой
переменная часть сверху, постоянная внутри, это я забыл учесть
Риски \ простои как-то учитываете?Особых рисков\простоев не вижу
Личное мнение:
Сдачу квартир как доход, можно рассматривать, если это бизнес и квартир много.
Если как у автора одна, то это потеря времени и денег, тем более квартира в ипотеке.
Но все считают себя хитрыми и осторожными, и наступают на грабли. )))
В цивилизационных странах же давно инвестируют в недвижимость через покупку долей в фондах, занимающихся недвижимостью: тут тебе и ликвидность, и диверсификация.
А ремонт, покупка мебели и техники посчитаны в расходах? Или вы квартиру просто с голыми стенами сдаете?
ремонт уже был
мебель и техника обошлась вроде рублей в 20-30, но их, я, действительно забыл учесть
Подсчет не верен. "ежемесячный платеж 18 453,92 рубля" сколько проценты, а сколько тело кредита? Из 25 k руб. минус только проценты. Погашение тела кредита идет в профит. А да и "включая страховку за 3 года" тогда расчет на 3 года весь нужно делать.
Выглядит как-то волшебно.
Ремонт после покупки не проводился? Мебель, техника и все такое не покупалась?
Сумма сдачи выше чем ипотечный платеж? Какой идиот долгосрочно снимает квартиру на таких условиях?
Что касается доходности, то на мой взгляд, выгодней тогда уж не доходность считать, а ускоренно гасить ипотеку. У нас сейчас процент по ипотеке в районе 8% для вторички, вот где можно наварить/сэкономить. Ну и сама квартира тоже останется.
Нет (ну раковину починили, она текла)
Мебель, техника и все такое не покупалась?Ее я забыл учесть, порядка 30к вышло.
Сумма сдачи выше чем ипотечный платеж?Ну, расчеты привел, выше, дельта получается 6 рублей где-то.
Какой идиот долгосрочно снимает квартиру на таких условиях?Вы забываете про первоначальный взнос.
А инфляция? 3,44% это доход сверх инфляции и по этому народ с деньгами идет в бетон, а не вбанк.
Ну и потом жилье можно всегда продать, купить что-то для детей или свое положение улучшить.
Сколько квартиры стоили лет 10-12 назад? За последние два года цены улетели вообще в небеса, люди кто вкладывался в новострой с 0 получил почти двукратный рост.