«ВместеДом» — скам-проект или реальная возможность инвестировать в недвижку от 1000 ₽?

Куда вкладывать деньги, если депозиты неэффективны, а фондовый рынок и крипта в огне? Очевидно — в недвижку, но цены сейчас такие, что проще выиграть в лотерею, чем накопить хотя бы на первый взнос. У нас есть решение.

Привет, меня зовут Артем Прокопенко, и я сооснователь платформы «ВместеДом» для коллективных вложений в новостройки с чеком от 1000 ₽. Как только мы начали работать над этим инструментом и пошли первые утечки информации, нас поспешили обвинить в мошенничестве. Хейтеры, вы сели в лужу. В статье расскажу, как нашей команде удалось придумать абсолютно белую модель, чтобы в новостройки мог инвестировать каждый — и не бояться, что деньги исчезнут.

«ВместеДом» — это платформа, на которой можно купить паи закрытого паевого инвестиционного фонда «ВместеДом / Рантье». В России ЗПИФов больше 1500. Мы просто взяли инструмент, которому уже 20 лет, и поместили его в оболочку цифровой платформы — сделали полностью безбумажным и дистанционным, с низким порогом вхождения от 1000 ₽. Все документы в порядке, и законы на нашей стороне.

Внутри продукта работает классический ЗПИФ. Допустим, у 10 человек есть по 500 000 ₽. Они хотели бы вложить свои деньги в жилую недвижимость, но по отдельности у них не хватает даже на первоначальный взнос. Тогда инвесторы покупают паи фонда, деньги складываются в общую сумму 5 000 000 ₽. Управляющая компания фонда размещает средства в недвижимости, в нашем случае — в новостройках.

УК покупает квартиру на стадии котлована. Дом строят 1,5–2 года, стоимость квартиры к моменту сдачи дома вырастет. Доход после продажи объектов фонд реинвестирует в новую покупку недвижимости. Пайщик может принять участие в следующем инвестиционном цикле или продать свой пай и получить доход пропорционально размерам вклада.

При классическом ЗПИФе даже десять человек уже требуют внимания в обслуживании. Через платформу «ВместеДом» УК будет легко работать с десятками тысяч вкладчиков.

Основной актив, который приобретает ЗПИФ «ВместеДом / Рантье», — это права на жилую недвижимость по договорам участия в долевом строительстве, которые заключаются в рамках закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Дольщиков, в нашем случае это фонд, по закону защищает то, что денежные средства в оплату строящейся недвижимости зачисляются на специальные эскроу-счета в банке. Застройщик получает деньги только после окончания строительства, по факту сдачи объекта.

Инвестиции, которые пайщик вносит в ЗПИФ «ВместеДом / Рантье» через наш сервис, пойдут только на покупку квадратных метров, а не других активов. Это контролируют УК фонда и специализированные инфраструктурные организации, с которыми у УК заключены договоры:

• Специализированный депозитарий отвечает за то, чтобы все сделки проходили по закону и имущество фонда не испарилось в неизвестность.
• Регистратор проверяет, чтобы УК не нарушала права пайщиков.

УК, специализированный депозитарий и регистратор лицензируются Центробанком РФ, который следит за их деятельностью. Главный документ ЗПИФа — правила доверительного управления (ПДУ) — тоже должны быть зарегистрированы в ЦБ РФ, это делает УК. Всех участников можно проверить по официальным реестрам. Кроме того, для оценки имущества фонд дважды в год обязан привлекать независимых оценщиков, чтобы УК при покупке или продаже объектов не манипулировала с их стоимостью в свою пользу. Мы будем делать оценку ежемесячно.

Как видите, наш продукт просто не может быть скамом или пирамидой. Несколько уровней контроля исключают возможность недобросовестных действий со стороны УК или ЗПИФа.

Почти год мы исследуем офферы для различных аудиторий, выстраиваем стратегию продукта и с ведома участников ведем тестовые продажи. Сейчас ЗПИФ «ВместеДом / Рантье» ждет от ЦБ РФ регистрации изменений и дополнений в ПДУ и готовится к запуску. С помощью страницы прелонча мы изучаем потребительский спрос и принимаем предварительные заявки на покупку. Личный кабинет на платформе уже готов, но для пользователей будет доступен в порядке очереди.

Сейчас запуска ждут уже больше 1450 человек. Когда ЦБ одобрит правила ЗПИФа, мы начнем допускать к покупке паев фонда с первым объектом желающих в порядке очереди.

В очереди можно подняться выше, для этого нужно пригласить в проект своих знакомых. Каждый участник получает реферальную ссылку. Если по ней будут приходить новые пользователи, он поднимается вверх по очереди — его заявка будет исполнена раньше, и он быстрее получит первый доход.

Мы хотим, чтобы с нами было больше людей, близких нам по образу мышления. Чтобы мы добились успеха с максимальной эффективностью для всех участников. Ведь именно поэтому мы — «ВместеДом». Соответственно, те, кто помогает нам делиться идеями с другими, заслуженно получат возможность первыми вложиться в новый инструмент. Поэтому мы и выбрали рекомендательную систему продвижения.

То есть, в отличие от пирамид, мы не вознаграждаем за рекомендации финансово и не забираем деньги у новых участников, чтобы отдать их старым. Очередь и рекомендательная система нужны, чтобы донести наши идеи до как можно большего количества потенциальных участников. Чем больше сообщество, тем больше собранная сумма — можно купить больше перспективных объектов и в конечном итоге увеличить доход всех участников.

Фонды недвижимости считаются самыми надежными. Они единственные из всех ПИФов, кто показал положительную доходность в I и II кварталах 2022 года. Доход инвесторов формируется за счет нескольких факторов. Если не сработает один, остальные помогут продать объект если не с прибылью, то хотя бы без потерь. Это и дает необходимую устойчивость.

Скидка за объем. В отличие от физического лица, ЗПИФ покупает не одну квартиру, а сразу несколько. Какой будет скидка, зависит от количества выкупаемых квартир на объекте и результата переговоров с застройщиком. Это может быть 5–10%, а может и 0% — некоторые застройщики принципиально не дают скидки.

Рост стоимости недвижимости за время строительства. Спрогнозировать доходность по этому фактору можно, если сравнить стоимость квадратных метров в двух соседних новостройках, одна из которых уже сдана, а вторая только начинает строиться. Сейчас эта разница составляет около 15%.

Развитие инфраструктуры конкретного объекта. Максимальное значение этот фактор будет играть при массовой застройке, например при застройке бывших промзон. Сегодня вокруг котлована только полуразвалившиеся здания старого завода, а через два-три года рядом с новостройкой уже есть остановки автобусов, магазины и иногда даже детсад со школой. Стоимость недвижимости может вырасти даже вдвое.

В точечной застройке, которая расположена в районе с уже сложившейся инфраструктурой, этот фактор влияет на доходность гораздо меньше. Разве что рядом параллельно построят какой-то большой социальный объект или транспортную развязку. Тогда район вырастет в цене в целом и потянет за собой новостройку. Так после открытия станции Московского центрального диаметра стоимость квадрата в Подольске (МО) выросла за два года на 117%.

Рост рынка в целом. Если посмотреть статистику «СберИндекс», с 2016 года у российского рынка недвижимости не было заметных провалов, он стабильно растет — за 6 лет цены за квадратный метр выросли примерно в два раза.

То, насколько недвижимость вырастет в цене, зависит и от других факторов: класса жилья, особенностей проекта, даже планировки. Например, в Новой Москве за последние 12 месяцев больше всего подорожали студии — на 20%, однушки — на 17%, а трешки — всего на 11%.

Поэтому пул объектов для ЗПИФа «ВместеДом / Рантье» отбирают эксперты в сфере недвижимости. Они оценивают надежность застройщика, определяют расчетную доходность с учетом всех факторов и оставляют для инвестиций самые перспективные проекты.

Мы встраиваемся в денежный поток классическим способом — взимаем с участников ЗПИФа плату за обеспечение сделок:

• 1% комиссии с входящих транзакций. Если инвестор завел на платформу 50 000 ₽, платформа заберет 500 ₽. Это нужно, чтобы оплатить эквайринг и компенсировать затраты на эксплуатацию платформы.
• 10% комиссии с дохода пользователей при погашении пая. Допустим, за два года инвестор на свои паи в 50 000 ₽ получил доход 25 000 ₽ и хочет забрать деньги. При выводе платформа заберет 2500 ₽.

По аналогичной модели работают маркетплейсы, агрегаторы, платежные сервисы, то есть для людей эта схема привычная, понятная и безопасная. Возможно, в будущем мы реализуем модель подписки на эксклюзивные объекты с более высокой потенциальной доходностью.

Планируем окупиться в течение 2–3 лет после запуска сервиса. Это проект вдолгую, с планами на экспансию в дружественные страны. Первые тесты в Юго-Восточной Азии и Латинской Америке хотим запустить уже в этом году. Если все получится, будем принимать решение о старте за рубежом в 2023 году.

В команду «ВместеДом» вошли люди, которые раньше разрабатывали продукты, очень близкие по ДНК. Знакомьтесь.

Вера Токарева пришла к нам с уникальным багажом знаний об управлении недвижимыми активами.

У Андрея Кудишина и Дмитрия Викулова 20 лет опыта в IT. Андрей запустил стартап в диджитал-маркетинге и маркетплейс строительных услуг, создал успешные компании по разработке мобильных приложений и интеграции BI/ERP-систем. А Дмитрий занимался исследованиями и разработкой поисковиков, автоматизацией для ретейла и маркетплейсов. У ребят за плечами Академия Яндекса, участие в проектах акселератора «Сбер 500» и Фонда развития интернет-инициатив (ФРИИ).

Наш гуру цифрового маркетинга Сергей Вологдин разбирается во всех оттенках отечественного трафика в стройке и финтехе. С опытом Сергея мы можем наполнить свою воронку продаж десятками тысяч лидов по оптимальной цене.

Дмитрий Губкин за восемь лет поработал в акселераторе ФРИИ с 500+ компаниями на разных позициях: и как трекер, и как эксперт по продажам. В бэкграунде — опыт работы с финпродуктами крупнейших банков России. Сегодня Дмитрий использует свои компетенции в выстраивании продаж по нашим продуктам.

Я сооснователь, мой предыдущий проект Sliza — платформа для совместных покупок товаров с помощью соцсетей. Ее используют более 300 000 продавцов со своей покупательской аудиторией до 20 млн человек на пике. Этой аудитории мы тоже предложим наш продукт, там коллективные механики в активном ходу.

Всего в нашей команде 12 специалистов. Мы все здесь :) И нам интересно, что теперь вы думаете о «ВместеДом»? Есть идеи, как улучшить продукт перед запуском?

Представленные в статье материалы не являются рекламой или инвестиционной рекомендацией и публикуются в целях изучения спроса. Описываемый функционал платформы «ВместеДом» актуален на момент публикации и может быть изменен без дополнительного уведомления.