Перспективы рынка недвижимости после 21 сентября
В двух словах – пойдет вниз.
Источник, первоисточник - индекс Дом.Клик
Все, у кого были одобрения банков, но не было денег - купили в марте
Все, у кого были деньги (без ипотеки) - купили в апреле-мае со скидками от продавцов
Все, кто боялся, но все же решился - купили в июле-августе даже без денег на первый взнос (об этом ниже).
Кто купит сейчас? когда впервые с начала СВО у людей есть реальная опасность на счет своего дохода и своей безопасности
Давайте разбираться, но перед этим просто покажу скрин с авито, где в течение двух дней после начала частичной мобилизации более десятка сообщений о снижении цен.
Теперь по порядку. Что двигает рынком в идеальных условиях?
Платежеспособность населения. Растут доходы – будут расти и цены. И тут надо сделать ремарку, что мы говорим о номинальных доходах. То есть если будет высокая инфляция, то недвижимость должна расти, как любой «твердый» актив. Правда, в обесценивающейся валюте
Инвестиционная привлекательность. Если ожидаемая рентная доходность выше альтернативных инвестиций (банковский вклад, дивидендная доходность акций, займов бизнесу) – цена вырастет. В среднем доход от сдачи в аренду однокомнатной квартиры или студии в 2014-2018 годах в Питере была около 6-7%. Сейчас цены выросли сильнее арендных ставок и доходность 3-4%.
Себестоимость. Никто не будет строить в убыток. Но для большинства крупных городов цены потеряли связь с себестоимостью. Средняя цена квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге выше 200 тысяч, в городах-милионнниках выше 70, а по объектам в центральных районах 100-150. Про себестоимость имеет смысл говорить при операциях в загородным жильем. Ведь в городах ценообразование непрозрачное еще и в связи со стоимостью административного ресурса и согласований.
Это все имеет смысл, когда у нас ровная рыночная ситуация, нет геополитических форс-мажоров. Какие факторы довлеют над рынком сейчас? Рассмотрим как минусы, так и плюсы. Начну с плюсов, потому что нашел только 1.
+ Бетон это сейчас единственный реальный актив, который можно купить, увидеть, потрогать, и при любой динамике цен и почти любой ситуации в стране.
Судите сами: можно быть счастливым обладателем акций Сбербанка и наблюдать за их переоценкой (как вверх, так и вниз). Можно хранить деньги в банке, или купить облигаций, но в случае гиперинфляции, или резкой девальвации – потери будут существенными. Недвижимость же может упасть в цене, но она сохранит все (или большинство) своих свойств, как при покупке: в ней можно жить самому, ее можно сдавать. Мой хороший друг называет недвижимость консервативной ставкой на экономику. Если экономика вырастет – цены на недвижимость тоже. Если экономика рухнет – хотя бы будет где жить.
Сейчас же акции – пример нестабильности, облигации – производная на рубль, а рубль показывает чудеса ценообразования на другие валюты. Настоящее ли ценообразование вопрос риторический.
Все возможные "заклинания" на рост цен – уже использованы:
- субсидируемые ставки: хотите ипотеку под 0%? – легко, переплата будет перенесена в цену, но кого это волнует!
- нет денег на первый взнос? – и не надо, вот рассрочка на первый взнос
Плюсов больше не нашел, если есть – пишите в комментариях. Теперь к минусам: давайте пройдемся по факторам, о которых писал в начале.
Платежеспособность. Номинальные доходы не поспевают за инфляцией. Из России уезжают люди с хорошо оплачиваемым образованием и навыками. Уезжает молодежь. А мобилизация бьет по спросу и предложению (разрушение цепочек работников)
Альтернативные инвестиции дают доходность выше. Рентная доходность недвижимости сейчас 3-4%. Облигации дают до 15%. Акции дают отрицательный прирост )))
Себестоимость не рассматриваем, так как она несопоставима с реальными ценами.
Тут еще стоит подумать над уверенностью в завтрашнем дне. Это слабооцифрованный показатель, но не думаю, что у кого то уверенности стало больше после последнего обращения президента.
------
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи. Обзоры
Кратко и ёмко. Подписывайтесь!
Прекрати рушить мир адептов Вечно растущих цен на недвижимость. Не делай нам больно!
Хе-хе))
В рублях не сложно расти, когда он сам стабильно падает.
В Москве может что-то и упадет, так как рынок большой, много инвесторов, тогда как в регионах падения особого не будет, просто будут продавать квартиры очень долго, так как доля тех, для кого это просто инвестиция, а не главный актив всей жизни, ничтожна.
Если смотреть в долларах - то пока только коррекция.
...и продолжай утешать ждунов и адептов "вот вот все рухнет!", которые до сих пор платят адептам растущей за аренду)))
больно, зато с дисконтом!
специально не читаю статью, чтоб не расстраиваться
За последние 2 недели количество предложений на рынке выросло в 2-3 раза. При резко сокращающемся спросе.
Новые предложения выходят на рынок с заниженными до 20% ценами для более быстрой продажи. Но даже при таких скидках квартиры почти не продаются. Те немногие оставшиеся покупатели, которые еще могут купить хоть что-то, видят снижение и не покупают, выжидают наиболее удобного момента.
Банки перестают выдавать ипотеку из-за рисков мобилизиции заемщиков. И отзывают одобрения по уже ранее одобренным кредитам.
Риэлторы говорят о том, что количество звонков и показов по объектам упало до 40-50%.
Застройщики в октябре резко сократили рекламные бюджеты на 50-80%.
Если раньше была четкая корреляция "спрос падает => рекламные бюджеты растут" и "спрос растет => рекламные бюджеты сокращаются", то сейчас эта система дала сбой, все заняли выжидательную позицию.
В крупных городах передутый льготной ипотекой ценовой пузырь начинает сдуваться. Думаю, что в Москве цены снизятся на 20-30% минимум от максимумов марта-апреля
На всякий случай уточню: работаю в аналитическом центре по недвижимости в Москве
А по какой причине банки отзывают ранее одобренные кредиты? Они же в любом случае могут забрать сам объект и реализовать его по своему
да, ценник в Москве упадет, только не сразу. На это потребуется месяца 2-3.
Комментарий недоступен
ваши слова да застройщику в уши, там где я квартиру прикупить хочу, как была 30 лямов, так и висит, а понижение на VC обещают уже полгода.
Должно произойти лишь какое-то катастрофичное событие, чтобы рынок недвижки обвалился.
Оно уже происходит
То есть предыдущие события не кажутся катастрофическими?
Думаю тут не долго осталось, если не уже!
Вы наверно не следили за рынком недвиги в 2014-2016 годах? Если тогда была катастрофа, то сейчас будет армагеддон. На данный момент нет ни одного фактора, который бы работал на рост стоимости недвиги.
24.02.2022?
Выборка ничего не говорит. Не была ли цена изначально завышена?
да, такой риск есть. график цен выше также показывает, что цены все еще выше "доСВО"
Зачем человеку заносить в избранное заведомо нерыночные цены? Раз его заинтересовало, значит цена в рынке была, наверное?
Сейчас и рыночные предложения стоят. Можно посмотреть динамику цен на циан, например
Инвестировать в недвижимость можно через биржу, а покупать квартиру, чтобы в ней жить, разумнее в других странах. Многие так и сделали или планируют сделать.
Кризис в недвижке выглядит затяжным, неопределенность высокая, заработок нестабильный, а кабала с ипотекой на 15-30 лет. Все логично.
Раньше мы с тобой обсуждали, что ценам нужно подостыть. А на фоне происходящего - им нужно хорошо упасть, привлекательность недвижки в непривлекательной стране … ну такое …
Самый быстрорастущий рынок недвижки до 14 года в Украине был в Донецке. Самый перспективный, самый прибыльный. И что? В этом мире нет ничего стабильного, и зарубежье не исключение. (((
Не знаю как у вас в московии, но у нас в провинции цены за последние 2-3 месяца не изменились вообще, после начала СВО - выросли изза падения рубля, потом немного откатились, но на 22 сентября реакции нет
А откуда цены? Вы риелтор, и видете реальные цены или говорите о ценах в объявлениях, по которым никто не покупает?)
Цены выросли, потом упали, но все еще выше «доСВО»
У меня два замечания.
1. При оценке нужно учитывать расходы на ЖКХ. В Москве это может достигать 80 тысяч рублей в месяц. И это не элита - это самое обычное жилье. Просто строители создают свои УК и назначают свои цены.
Управляющие компании не берут на обслуживание дома с платой дешевле 30 тысяч.
Пишу не просто так - вопросом хорошо владею.
2. Через какое-то время квартиры обязательно будут дорожать. Как только пойдут "гробовые" 7 миллионов - обычным людям такие деньги просто больше некуда девать.
80 т₽/месяц коммуналка в Москве? Это Бизнес хороший, и площадь от 200 кв.м. Вы о чем?
Спасиьо, можете подробнее про жкх? В площади до 70м2 комфорт класса больше 15 тысяч не встречал
1. Достигать наверное может, но это отдельный немассовый сегмент. У меня например ЖКХ 5–6 тысяч, в зависимости от показаний счётчиков. (Не новостройка.) Сейчас даже поменьше стало, ближе к 5. Я слышал, во многих местах ЖКХ больше, причём не в Москве. Правда, тарифы в декабре поднимут.
Тут скорее давно надо было вводить налог на вторую и следующие квартиры (в которых не проживаешь), чтобы сбить инвестиционную накрутку на жильё. Но это невыгодно застройщикам, а они имеют сильный лоббистский ресурс.
2. С «гробовыми» много вопросов. Как минимум половине не выплатят, уже сейчас говорят, что «пропавшим без вести» (например, сгоревшим в танке или утонувшим на крейсере) не платят, нет официальных документов о смерти. И вообще, обещать не значит жениться. Опять же они скорее пойдут в регионы, где и набрали большинство состава.
Можно всю жизнь ждать что недвижка хоть как-то весомо упадет в цене, но я бы не стал)
Я немного реального золота прикупил. На квартиру всё равно не хватает.
авито
репрезентативная выборка
оценка ситуации на основании ю временного падения спроса
Автор, бл*ть…
Только с одному скриншоту прикопались? По остальному тексту и графику есть возражения?
В Туле в центре хрущевки однушки и двушки стали стоить одинаково (либо разница 100-300 тыс). Несколько лет назад при более низкой цене была разница в 800 тыс рублей.
Очень смело, но реалистично. Забодали уже мамкины инвесторы со своими успокоительными про "всё по плану" и "угомонитесь, недвижка никогда не упадет"
Наивно надеюсь, что моя однушка когда нибудь будет стоить больше 3млн...
Комментарий удален модератором
Комментарий недоступен
Только не рост продаж, а рост предложения при низком спросе
Маржа московских риэлторов ушла в Грузию, Казахстан и Кыргызстан
Норма, обнажилась настоящая ценность бетонных коробок в муравейнике