реклама
разместить

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Роберт Кийосаки — известный бизнес-тренер, мотиватор, в своих книгах рассказывает об одной стратегии по инвестированию в недвижимость. В этой статье я на примере расскажу, почему в наших реалиях ее применение весьма сложно.

​Роберт Кийосаки
​Роберт Кийосаки

Стратегия называется “эффектом финансового рычага” и заключается в следующем:

  • Вы находите объект недвижимости по выгодной цене. Сам Роберт рассказывает о том, что он работает с жилой недвижимостью, поэтому для примера возьмем самую обычную однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 5 миллионов рублей.
  • Берете ипотеку, разделяя стоимость квартиры с банком в пропорции 1:10. Проще говоря, первый взнос составит 500 тысяч, а останетесь вы должны 4,5 миллиона.
  • Рассчитываете все так, чтобы арендная плата покрывала ежемесячные платежи по ипотеке.

И к концу срока ипотеки вы получаете квартиру, заплатив не 5 миллионов, а 500 тысяч!

Однако на практике все оказывается не так сладко…

Давайте воспользуемся ипотечным калькулятором, чтобы понять, что не так

Наша квартира стоит 5 млн рублей. Первоначальный взнос 500 тысяч. Итого нам остается выплатить 4,5 миллиона с помощью аренды. В данный момент минимальная ставка по ипотеке составляет около 8 процентов, однако возьмем для расчетов более реальную цифру- 9. Выберем аннуитетный платеж, так как дифференцированный для данной стратегии не подходит.

​Ипотечный калькулятор
​Ипотечный калькулятор

Что мы имеем в итоге:

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Получается, что нам нужно сдать однушку в Москве стоимостью 5 миллионов минимум за 55 тысяч рублей в месяц! Даже самый опытный риелтор вряд ли сможет это сделать, ведь средняя арендная плата за такое жилье составляет 30-35 тысяч в месяц.

Давайте теперь попробуем пересмотреть условия, на которых мы берем ипотеку.

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Теперь мы внесем не 10 процентов, а 50. Оставим сумму кредита, вид платежа и срок погашения тем же.

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Теперь погашение долга за счет арендатора стало вполне реальным.

Однако имеет ли смысл инвестировать с помощью стратегии финансового рычага?

Все во многом зависит от конкретной ситуации. Допустим у вас есть 5 миллионов рублей на покупку квартиры. В данной ситуации вы можете купить одну квартиру, либо две, воспользовавшись ипотекой. Давайте посчитаем, что же будет выгоднее.

За десять лет мы выплатим ипотеку за обе квартиры, тем самым мы заработаем 5 миллионов рублей (если не учитывать колебания цен на недвижимость). При покупке квартиры мы будем ежемесячно получать доход в размере 32 тысяч. Через 10 лет мы получим 3 миллиона 840 тысяч.

Однако, если не просто откладывать деньги, а ежегодно реинвестировать их хотя бы во вклад в банке под 6% годовых, то можно увеличить доход до 5,8 миллионов рублей.

Калькулятор ​вычисления сложного процента
Калькулятор ​вычисления сложного процента

Калькулятор для вычисления сложного процента

А если использовать более доходные инструменты, например высококачественные облигации, которые без проблем подберет вам любой опытный брокер, то можно получить доходность 7-7,5%.

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Таким образом, при данных условиях оказалось выгоднее обойтись без стратегии финансового рычага.

Но есть ли ситуации, в которых было бы выгоднее взять ипотеку?

Во-первых, у вас может не оказаться пяти миллионов рублей. Случается такое, что вы находите очень привлекательный объект для инвестиций, доход по которому с легкостью покроет ежемесячный платеж, и вы даже сможете погасить кредит досрочно. В данном случае долговое обязательство станет для вас благом.

Во-вторых, не для кого ни секрет, что цены имеют свойство падать и расти. И в момент очередного падения рынка недвижимости имеет смысл купить, как можно больше объектов по привлекательной цене(когда рынок придет к нормальным ценам вы можете их продать, но если вас устраивает денежный поток, то можете оставить недвижимость у себя).

Суммируя выше сказанное, можно сделать вывод, что стратегия финансового рычага является полезной в случаях, когда вам не хватает собственных денег на привлекательную покупку. Грамотное использование этого несложного инструмента может помочь вам в ваших инвестициях!

Эту и другие статьи вы можете найти в моем телеграмм канале:

2323
реклама
разместить
59 комментариев

Давайте еще разберем почему не разбогатеть на продаже халифу оливкового масла а народу - индульгенций. Вы бы еще более древнюю и давно раскрытую схему разгромили.

16

Спасибо за комментарий!
Я встречаю слишком много людей, которые этого не понимают, поэтому думаю, что это сейчас не повредит)

14

Кстати, заказать упоминание человека на молитве (за здравие или типа того) в храме Христа Спасителя стоит 5 тыс. рублей. Так что с индульгенциями всё не так однозначно.

8

Комментарий недоступен

15

Ну почему же, все таки некоторым главным основам финансовой грамотности он все же учил. Например - что работа это прежде всего деньги а не плюшки, хороший коллектив и уважение окружающих.

6

Давайте начнем с того, что так называемый "богатый" папа был специалистом в области недвижимости. И не просто скупал все по среднерыночной цене, а был настоящим охотником. А если ты овечка, то тебе ничего не поможет...

9

Я с вами согласен. Этой статьёй я хотел показать, что недостаточно просто взять ипотеку и выплачивать, ведь иногда даже простой вклад в банке будет выгоднее.

Раскрывать всегда
Рубль стал звездой, а инфляция не пилится. Что ждёт рынок новостроек в 2025 году? Акции, биткоин, бонды. Воскресный инвестдайджест

Неделя ознаменовалась уверенным ростом рубля. Доллар ниже 90 — это серьёзно. Эксперты разошлись во мнениях относительно цен на новостройки в 2025 году, на то они и эксперты. Даёшь Трамп-ралли в недвижимости, в общем, ну не только же акциям расти. Го читать дайджест, тут ещё про распил инфляции, биткоин, облигации, дивиденды и многое другое!

Рубль стал звездой, а инфляция не пилится. Что ждёт рынок новостроек в 2025 году? Акции, биткоин, бонды. Воскресный инвестдайджест
88
11
реклама
разместить
Поднялся на пиратском контенте: Как в нулевых я построил империю на продаже DVD-дисков и продавал 100к копий в год
***
22
11
ФСА (Росаккредитация) не имеет сроков рассмотрения корректирующих действий для восстановления аккредитации

У Федеральной службы по аккредитации до сих пор нет регламентирующих сроков рассмотрения отчета о корректирующих действиях аккредитованных лиц, при проверке которых выявлены несоответствия критериям аккредитации и введена приостановка статуса аккредитованного лица.

«Меня можно ненавидеть, но сказать, что я плохой бизнесмен? Думаю, никто не скажет»: Олег Тиньков — о судьбе «Т-Банка», идее запустить эмигрантский стриминг и бизнесе в политике

Несколько цитат из его интервью журналисту Александру Плющеву.

Тиньков. Кадр из интервью 
4747
66
44
22
11
11
Если кратко - то Олег врёт как дышит. Милосердие, доброта, человечность - всё это ему чуждо. Он всегда говорит что ему выгодно в данный момент. Может быть на пороге смерти он и сказал что-то от чистого сердца, но сомнительно. Лучше бы он просто молчал. 1. Олег послал бандитов разбираться с Немагией, это кроме следователей из Москвы которых он выписал ( Немагия - это юмористическая передача на ЮТ где пошутили над Олегом). Олегу потом пришлось отмываться от грязи, извиняться, заказывать себе пиар, давать интервью на весь ЮТьюб у самых известных блогеров. 2. Олег В.В. Путина буквально целовал в задницу, говорил, что лучшего руководителя России не надо. Он не один раз восхвалял Путина, а делал это регулярно. Потом стал критиковать российские власти. И стал разъяснять своим слова, что раньше была тонкая ирония... 3. Тиньков и США решил кинуть на деньги. Он намеренно фальсифицировал свою налоговую декларацию. Он вышел из американского гражданства. В момент выхода из гражданства надо заплатить налоги. Он указал домик на пару сотен тысяч долларов, но забыл сказать про прибыль от IPO Тинькофф банка на 1 млрд долларов. Пришлось в итоге 509 млн долларов налогов и штрафов в рамках дела (уж не знаю в США это уголовное дела). 4. Мы имели возможность читать сливы его писем своим работникам. Работники для него рабы, отношение к ним как к рабам. Кто-то в чатике анекдоты в рабочее время постит? Рассчитать одним днём, желательно с выговором с занесением в трудовую книжку. (А что там ведущий работник по машинному обучению и распознавании речи, не важно. Все же мечтают работать на Олега) 5. Ну и Олег имел чутьё и умел играть в пиар. Он умел сойти с тонущего корабля. Вот пивоваренный бизнес чудом продал когда рекламу пива с людьми запретили, (а потом ее по ТВ вообще запретили). А так бы с новым заводом и кредитами он получил бы огромные убытки. Но везде он рассказывает, что он знатный пивовар был. В пиаре самого себя он понимает!
Как мы дизайним концепты игрушек так — что мурашки по пряже

Персонаж, с которым приходят — уже любимчик компании. К нему нужно с уважением и внимательно. Поэтому за слайдом про понимание задачи мы показываем, что заметили и как почувствовали

22
11
DeepSearch, тексты, код: на что реально способен Грок-3

Протестировал Грок 3 от Илона Маска. Первые впечатления были положительными, но углубленное тестирование выявило как сильные, так и слабые стороны модели. В этой статье я делюсь результатами тестов, сравниваю Грок 3 с GPT-4 Turbo (O3 Mini High) и разбираю его потенциал в генерации длинных текстов, исследовательской работе и программировании.

33
Яндекс.Метрика слила данные конкурентов. Теперь вы можете узнать, почему они впереди

Как понять, что мешает вашему сайту приносить больше клиентов? В Яндекс.Метрике появилась возможность сравнивать свой сайт с конкурентами. Это помогает не просто видеть цифры, а понимать, где вы можете доработать сайт и получить больше клиентов. Разбираем как её включить и как применять на практике

Яндекс.Метрика слила данные конкурентов. Теперь вы можете узнать, почему они впереди
77
11
11
[]