Почему инвестирование по Кийосаки не работает
Роберт Кийосаки — известный бизнес-тренер, мотиватор, в своих книгах рассказывает об одной стратегии по инвестированию в недвижимость. В этой статье я на примере расскажу, почему в наших реалиях ее применение весьма сложно.
Стратегия называется “эффектом финансового рычага” и заключается в следующем:
- Вы находите объект недвижимости по выгодной цене. Сам Роберт рассказывает о том, что он работает с жилой недвижимостью, поэтому для примера возьмем самую обычную однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 5 миллионов рублей.
- Берете ипотеку, разделяя стоимость квартиры с банком в пропорции 1:10. Проще говоря, первый взнос составит 500 тысяч, а останетесь вы должны 4,5 миллиона.
- Рассчитываете все так, чтобы арендная плата покрывала ежемесячные платежи по ипотеке.
И к концу срока ипотеки вы получаете квартиру, заплатив не 5 миллионов, а 500 тысяч!
Однако на практике все оказывается не так сладко…
Давайте воспользуемся ипотечным калькулятором, чтобы понять, что не так
Наша квартира стоит 5 млн рублей. Первоначальный взнос 500 тысяч. Итого нам остается выплатить 4,5 миллиона с помощью аренды. В данный момент минимальная ставка по ипотеке составляет около 8 процентов, однако возьмем для расчетов более реальную цифру- 9. Выберем аннуитетный платеж, так как дифференцированный для данной стратегии не подходит.
Что мы имеем в итоге:
Получается, что нам нужно сдать однушку в Москве стоимостью 5 миллионов минимум за 55 тысяч рублей в месяц! Даже самый опытный риелтор вряд ли сможет это сделать, ведь средняя арендная плата за такое жилье составляет 30-35 тысяч в месяц.
Давайте теперь попробуем пересмотреть условия, на которых мы берем ипотеку.
Теперь мы внесем не 10 процентов, а 50. Оставим сумму кредита, вид платежа и срок погашения тем же.
Теперь погашение долга за счет арендатора стало вполне реальным.
Однако имеет ли смысл инвестировать с помощью стратегии финансового рычага?
Все во многом зависит от конкретной ситуации. Допустим у вас есть 5 миллионов рублей на покупку квартиры. В данной ситуации вы можете купить одну квартиру, либо две, воспользовавшись ипотекой. Давайте посчитаем, что же будет выгоднее.
За десять лет мы выплатим ипотеку за обе квартиры, тем самым мы заработаем 5 миллионов рублей (если не учитывать колебания цен на недвижимость). При покупке квартиры мы будем ежемесячно получать доход в размере 32 тысяч. Через 10 лет мы получим 3 миллиона 840 тысяч.
Однако, если не просто откладывать деньги, а ежегодно реинвестировать их хотя бы во вклад в банке под 6% годовых, то можно увеличить доход до 5,8 миллионов рублей.
Калькулятор для вычисления сложного процента
А если использовать более доходные инструменты, например высококачественные облигации, которые без проблем подберет вам любой опытный брокер, то можно получить доходность 7-7,5%.
Таким образом, при данных условиях оказалось выгоднее обойтись без стратегии финансового рычага.
Но есть ли ситуации, в которых было бы выгоднее взять ипотеку?
Во-первых, у вас может не оказаться пяти миллионов рублей. Случается такое, что вы находите очень привлекательный объект для инвестиций, доход по которому с легкостью покроет ежемесячный платеж, и вы даже сможете погасить кредит досрочно. В данном случае долговое обязательство станет для вас благом.
Во-вторых, не для кого ни секрет, что цены имеют свойство падать и расти. И в момент очередного падения рынка недвижимости имеет смысл купить, как можно больше объектов по привлекательной цене(когда рынок придет к нормальным ценам вы можете их продать, но если вас устраивает денежный поток, то можете оставить недвижимость у себя).
Суммируя выше сказанное, можно сделать вывод, что стратегия финансового рычага является полезной в случаях, когда вам не хватает собственных денег на привлекательную покупку. Грамотное использование этого несложного инструмента может помочь вам в ваших инвестициях!
Эту и другие статьи вы можете найти в моем телеграмм канале:
Неделя ознаменовалась уверенным ростом рубля. Доллар ниже 90 — это серьёзно. Эксперты разошлись во мнениях относительно цен на новостройки в 2025 году, на то они и эксперты. Даёшь Трамп-ралли в недвижимости, в общем, ну не только же акциям расти. Го читать дайджест, тут ещё про распил инфляции, биткоин, облигации, дивиденды и многое другое!
У Федеральной службы по аккредитации до сих пор нет регламентирующих сроков рассмотрения отчета о корректирующих действиях аккредитованных лиц, при проверке которых выявлены несоответствия критериям аккредитации и введена приостановка статуса аккредитованного лица.
Несколько цитат из его интервью журналисту Александру Плющеву.
Персонаж, с которым приходят — уже любимчик компании. К нему нужно с уважением и внимательно. Поэтому за слайдом про понимание задачи мы показываем, что заметили и как почувствовали
Протестировал Грок 3 от Илона Маска. Первые впечатления были положительными, но углубленное тестирование выявило как сильные, так и слабые стороны модели. В этой статье я делюсь результатами тестов, сравниваю Грок 3 с GPT-4 Turbo (O3 Mini High) и разбираю его потенциал в генерации длинных текстов, исследовательской работе и программировании.
Как понять, что мешает вашему сайту приносить больше клиентов? В Яндекс.Метрике появилась возможность сравнивать свой сайт с конкурентами. Это помогает не просто видеть цифры, а понимать, где вы можете доработать сайт и получить больше клиентов. Разбираем как её включить и как применять на практике
Содержание статьи:
1. Как произошла атака: изощрённая схема с мультиподписью
2. Реакция руководства ByBit: образцовый пример кризис-менеджмента
3. Реакция конкурентов: неоднозначная поддержка индустрии
4. Важный момент: для обычного пользователя риски минимальные
5. Банкран vs. взлом: в чём фундаментальная разница
6. Что делать пользователям ByBit…
Давайте еще разберем почему не разбогатеть на продаже халифу оливкового масла а народу - индульгенций. Вы бы еще более древнюю и давно раскрытую схему разгромили.
Спасибо за комментарий!
Я встречаю слишком много людей, которые этого не понимают, поэтому думаю, что это сейчас не повредит)
Кстати, заказать упоминание человека на молитве (за здравие или типа того) в храме Христа Спасителя стоит 5 тыс. рублей. Так что с индульгенциями всё не так однозначно.
Комментарий недоступен
Ну почему же, все таки некоторым главным основам финансовой грамотности он все же учил. Например - что работа это прежде всего деньги а не плюшки, хороший коллектив и уважение окружающих.
Давайте начнем с того, что так называемый "богатый" папа был специалистом в области недвижимости. И не просто скупал все по среднерыночной цене, а был настоящим охотником. А если ты овечка, то тебе ничего не поможет...
Я с вами согласен. Этой статьёй я хотел показать, что недостаточно просто взять ипотеку и выплачивать, ведь иногда даже простой вклад в банке будет выгоднее.