Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Роберт Кийосаки — известный бизнес-тренер, мотиватор, в своих книгах рассказывает об одной стратегии по инвестированию в недвижимость. В этой статье я на примере расскажу, почему в наших реалиях ее применение весьма сложно.

​Роберт Кийосаки
​Роберт Кийосаки

Стратегия называется “эффектом финансового рычага” и заключается в следующем:

  • Вы находите объект недвижимости по выгодной цене. Сам Роберт рассказывает о том, что он работает с жилой недвижимостью, поэтому для примера возьмем самую обычную однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 5 миллионов рублей.
  • Берете ипотеку, разделяя стоимость квартиры с банком в пропорции 1:10. Проще говоря, первый взнос составит 500 тысяч, а останетесь вы должны 4,5 миллиона.
  • Рассчитываете все так, чтобы арендная плата покрывала ежемесячные платежи по ипотеке.

И к концу срока ипотеки вы получаете квартиру, заплатив не 5 миллионов, а 500 тысяч!

Однако на практике все оказывается не так сладко…

Давайте воспользуемся ипотечным калькулятором, чтобы понять, что не так

Наша квартира стоит 5 млн рублей. Первоначальный взнос 500 тысяч. Итого нам остается выплатить 4,5 миллиона с помощью аренды. В данный момент минимальная ставка по ипотеке составляет около 8 процентов, однако возьмем для расчетов более реальную цифру- 9. Выберем аннуитетный платеж, так как дифференцированный для данной стратегии не подходит.

​Ипотечный калькулятор
​Ипотечный калькулятор

Что мы имеем в итоге:

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Получается, что нам нужно сдать однушку в Москве стоимостью 5 миллионов минимум за 55 тысяч рублей в месяц! Даже самый опытный риелтор вряд ли сможет это сделать, ведь средняя арендная плата за такое жилье составляет 30-35 тысяч в месяц.

Давайте теперь попробуем пересмотреть условия, на которых мы берем ипотеку.

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Теперь мы внесем не 10 процентов, а 50. Оставим сумму кредита, вид платежа и срок погашения тем же.

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Теперь погашение долга за счет арендатора стало вполне реальным.

Однако имеет ли смысл инвестировать с помощью стратегии финансового рычага?

Все во многом зависит от конкретной ситуации. Допустим у вас есть 5 миллионов рублей на покупку квартиры. В данной ситуации вы можете купить одну квартиру, либо две, воспользовавшись ипотекой. Давайте посчитаем, что же будет выгоднее.

За десять лет мы выплатим ипотеку за обе квартиры, тем самым мы заработаем 5 миллионов рублей (если не учитывать колебания цен на недвижимость). При покупке квартиры мы будем ежемесячно получать доход в размере 32 тысяч. Через 10 лет мы получим 3 миллиона 840 тысяч.

Однако, если не просто откладывать деньги, а ежегодно реинвестировать их хотя бы во вклад в банке под 6% годовых, то можно увеличить доход до 5,8 миллионов рублей.

Калькулятор ​вычисления сложного процента
Калькулятор ​вычисления сложного процента

Калькулятор для вычисления сложного процента

А если использовать более доходные инструменты, например высококачественные облигации, которые без проблем подберет вам любой опытный брокер, то можно получить доходность 7-7,5%.

Почему инвестирование по Кийосаки не работает

Таким образом, при данных условиях оказалось выгоднее обойтись без стратегии финансового рычага.

Но есть ли ситуации, в которых было бы выгоднее взять ипотеку?

Во-первых, у вас может не оказаться пяти миллионов рублей. Случается такое, что вы находите очень привлекательный объект для инвестиций, доход по которому с легкостью покроет ежемесячный платеж, и вы даже сможете погасить кредит досрочно. В данном случае долговое обязательство станет для вас благом.

Во-вторых, не для кого ни секрет, что цены имеют свойство падать и расти. И в момент очередного падения рынка недвижимости имеет смысл купить, как можно больше объектов по привлекательной цене(когда рынок придет к нормальным ценам вы можете их продать, но если вас устраивает денежный поток, то можете оставить недвижимость у себя).

Суммируя выше сказанное, можно сделать вывод, что стратегия финансового рычага является полезной в случаях, когда вам не хватает собственных денег на привлекательную покупку. Грамотное использование этого несложного инструмента может помочь вам в ваших инвестициях!

Эту и другие статьи вы можете найти в моем телеграмм канале:

2323
59 комментариев

Давайте еще разберем почему не разбогатеть на продаже халифу оливкового масла а народу - индульгенций. Вы бы еще более древнюю и давно раскрытую схему разгромили.

16
Ответить

Спасибо за комментарий!
Я встречаю слишком много людей, которые этого не понимают, поэтому думаю, что это сейчас не повредит)

14
Ответить

Кстати, заказать упоминание человека на молитве (за здравие или типа того) в храме Христа Спасителя стоит 5 тыс. рублей. Так что с индульгенциями всё не так однозначно.

8
Ответить

Комментарий недоступен

15
Ответить

Ну почему же, все таки некоторым главным основам финансовой грамотности он все же учил. Например - что работа это прежде всего деньги а не плюшки, хороший коллектив и уважение окружающих.

6
Ответить

Давайте начнем с того, что так называемый "богатый" папа был специалистом в области недвижимости. И не просто скупал все по среднерыночной цене, а был настоящим охотником. А если ты овечка, то тебе ничего не поможет...

9
Ответить

Я с вами согласен. Этой статьёй я хотел показать, что недостаточно просто взять ипотеку и выплачивать, ведь иногда даже простой вклад в банке будет выгоднее.

Ответить