ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

Объекты культурного наследия (ОКН) — здания, представляющие историческую и архитектурную ценность и охраняемые государством.

О том, чем ОКН отпугивает застройщиков, как грамотно работать с такими объектами и получать от этого прибыль, рассказал основатель и партнер компании Youkon, специализирующейся на инвестиционном консалтинге в коммерческой недвижимости, Константин Конов.

По информации, указанной на сайте московского Департамента культурного наследия , в границах Москвы насчитывается более 8300 объектов культурного наследия, почти 6 тыс. из которых расположены в центральной части города.

Получается, что почти любое новое строительство в центре пересекается с зоной, где находится ОКН.

Взаимодействовать с такими объектами можно по-разному.

Чаще всего старинные здания используют именно так, этот формат — самый простой и очевидный.

Если понравившееся вам помещение оказалось объектом культурного наследия, закажите экспертизу — строение в неплохом техническом состоянии можно покупать.

Некоторые ограничения будут, но они не помешают обустройству офиса внутри — обычно запрещено изменять фасад и ценные внутренние элементы (например, чугунную лестницу).

Хуже, если техническое состояние говорит о необходимости реконструкции. Это означает множество согласований с длинным списком московских ведомств, что займет очень много времени и потребует ресурсов, плюс сами работы по реконструкции будут довольно затратными.

В большинстве случаев объекты культурного наследия (за исключением отдельных квартир, в которых жили или останавливались известные люди) — это отдельно стоящие здания малой этажности с прилегающей территорией в историческом центре.

Подобные объекты идеальны для использования в качестве арендного бизнеса — например, для размещения там ресторанов или медицинских центров.

Если вам удалось согласовать варианты реконструкции и ремонта, следующий шаг — расчет стоимости самого объекта, вложений в его реновацию и срока окупаемости. Обычно полный возврат инвестиций занимает около 10-12 лет, и в этом плане сдавать помещение в аренду медицинским организациям наиболее выгодно.

Приведу пример из нашей практики.

Заказчик искал здание, чтобы разместить в нем частный роддом (его собственный бизнес). Мы подобрали несколько вариантов, которые отвечали критериям разрешенного использования, и выбор заказчика пал на столетний особняк в хорошей локации в ЦАО. Значимых обременений со стороны Минкульта не было, ограничения заключались только в запрете изменять внешний облик фасада и лестницу внутри здания.

В результате был проведен капитальный ремонт, но вдруг у инвестора изменились обстоятельства, и работа встала. Через какое-то время он решил сдать этот объект в аренду. Наша компания нашла подходящего арендатора — известную в Москве сеть частных клиник, и они заключили договор аренды на 15 лет.

Сотрудничать с такими организациями удобно, потому что они сами делают ремонт, который им нужен – арендодатель экономит время и деньги, плюс договоры аренды заключаются минимум на 8-10 лет. В итоге инвестор без дополнительных вложений продал объект как готовый арендный бизнес с восьмилетней окупаемостью и заработал на этом проекте 50% прибыли от изначально вложенных средств.

По данным московских властей , в 2023 году в столице было построено более 11 млн квадратных метров недвижимости, в том числе 7,3 млн квадратных метров жилья.

До этого в среднем строилось по 5,5 млн квадратных метров в год. Это — сотни многоквартирных домов, разумеется, застраивается в том числе и центральная часть города.

Но очень часто оказывается, что выбранные земельные участки входят в зону культурного наследия и на них находятся ОКН.

Москва дает согласие на застройку нужного участка, но застройщик обязан провести реконструкцию и обеспечить сохранение прилагающихся ОКН — это социальная нагрузка на застройщиков.

Обычно крупные девелоперы прекрасно ориентируются в законодательстве, имеют мощный GR со всеми профильными структурами и располагают достаточными средствами для необходимых согласований и проведения реконструкции.

В дальнейшем такие здания органично вмещают элементы современной инфраструктуры будущего комплекса — частные детские сады, кафе, рестораны, коворкинги. Объекты культурного наследия обретают вторую жизнь, не менее эстетичную и насыщенную.

Многие страны мира практикуют государственные программы, по которым исторические здания отдают инвесторам по символической цене взамен на обязательство их отреставрировать и обеспечить использование.

Эта программа пользуется определенным спросом у инвесторов, хотя ажиотажа не наблюдается.

По официальным данным на сайте мэрии Москвы , с 2012 года арендаторам передали более 30 таких ОКН, и более 20 из них уже полностью отреставрированы. Список инвесторов ежегодно растет, интерес к программе не ослабевает.

Преимущество этой программы в том, что все ОКН принадлежат городу, поэтому ситуация с документами, согласованиями и ограничениями изначально прозрачна для всех участников. По сути, для частных инвесторов это один из оптимальных форматов.

Заниматься ОКН можно и нужно, чтобы исторические здания не пропадали в безвестности, а радовали жителей и гостей Москвы самобытным и ухоженным видом. Но всегда нужно здраво оценивать, для каких целей и в каком состоянии приобретается объект.

В столичных ОКН успешно размещаются детские сады, кафе и рестораны, креативные площадки, коворкинги, офисы, медицинские центры. Да, они великолепно расположены, но часто работа с ними таит в себе множество трудностей для собственника.

🚀 Инвестиции в коммерческую недвижимость