ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

Объекты культурного наследия (ОКН) — здания, представляющие историческую и архитектурную ценность и охраняемые государством.

ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

В Москве статус ОКН имеют несколько тысяч зданий, но многие изних находятся в плачевном состоянии и, даже располагаясь в лучших локациях, не привлекают девелоперов и инвесторов из-за своих ограничений.

О том, чем ОКН отпугивает застройщиков, как грамотно работать с такими объектами и получать от этого прибыль, рассказал основатель и партнер компании Youkon, специализирующейся на инвестиционном консалтинге в коммерческой недвижимости, Константин Конов.

Константин Конов
Основатель и партнер компании Youkon
ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

По информации, указанной на сайте московского Департамента культурного наследия , в границах Москвы насчитывается более 8300 объектов культурного наследия, почти 6 тыс. из которых расположены в центральной части города.

Получается, что почти любое новое строительство в центре пересекается с зоной, где находится ОКН.

Взаимодействовать с такими объектами можно по-разному.

ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

ОКН под офис

Чаще всего старинные здания используют именно так, этот формат — самый простой и очевидный.

Вам нужно здание в конкретной локации для офиса или для сдачи в аренду под офис.

Если понравившееся вам помещение оказалось объектом культурного наследия, закажите экспертизу — строение в неплохом техническом состоянии можно покупать.

Некоторые ограничения будут, но они не помешают обустройству офиса внутри — обычно запрещено изменять фасад и ценные внутренние элементы (например, чугунную лестницу).

Хуже, если техническое состояние говорит о необходимости реконструкции. Это означает множество согласований с длинным списком московских ведомств, что займет очень много времени и потребует ресурсов, плюс сами работы по реконструкции будут довольно затратными.

Поэтому перед принятием окончательного решения тщательно оцените все за и против — возможно, стоит рассмотреть другие строения с более быстрой и простой подготовкой к эксплуатации.

ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

ОКН под сдачу в аренду

В большинстве случаев объекты культурного наследия (за исключением отдельных квартир, в которых жили или останавливались известные люди) — это отдельно стоящие здания малой этажности с прилегающей территорией в историческом центре.

Подобные объекты идеальны для использования в качестве арендного бизнеса — например, для размещения там ресторанов или медицинских центров.

При этом необходимо учитывать все нюансы, так как строение или земля, на которой оно находится, должны подходить для этого конкретного вида деятельности.

Если вам удалось согласовать варианты реконструкции и ремонта, следующий шаг — расчет стоимости самого объекта, вложений в его реновацию и срока окупаемости. Обычно полный возврат инвестиций занимает около 10-12 лет, и в этом плане сдавать помещение в аренду медицинским организациям наиболее выгодно.

Приведу пример из нашей практики.

Заказчик искал здание, чтобы разместить в нем частный роддом (его собственный бизнес). Мы подобрали несколько вариантов, которые отвечали критериям разрешенного использования, и выбор заказчика пал на столетний особняк в хорошей локации в ЦАО. Значимых обременений со стороны Минкульта не было, ограничения заключались только в запрете изменять внешний облик фасада и лестницу внутри здания.

В результате был проведен капитальный ремонт, но вдруг у инвестора изменились обстоятельства, и работа встала. Через какое-то время он решил сдать этот объект в аренду. Наша компания нашла подходящего арендатора — известную в Москве сеть частных клиник, и они заключили договор аренды на 15 лет.

Сотрудничать с такими организациями удобно, потому что они сами делают ремонт, который им нужен – арендодатель экономит время и деньги, плюс договоры аренды заключаются минимум на 8-10 лет. В итоге инвестор без дополнительных вложений продал объект как готовый арендный бизнес с восьмилетней окупаемостью и заработал на этом проекте 50% прибыли от изначально вложенных средств.

ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

ОКН и девелоперские проекты

По данным московских властей , в 2023 году в столице было построено более 11 млн квадратных метров недвижимости, в том числе 7,3 млн квадратных метров жилья.

До этого в среднем строилось по 5,5 млн квадратных метров в год. Это — сотни многоквартирных домов, разумеется, застраивается в том числе и центральная часть города.

Центр — это престижная локация, где строят жилье сегментов премиум и делюкс стоимостью в сотни миллионов рублей за квартиру.

Но очень часто оказывается, что выбранные земельные участки входят в зону культурного наследия и на них находятся ОКН.

Москва дает согласие на застройку нужного участка, но застройщик обязан провести реконструкцию и обеспечить сохранение прилагающихся ОКН — это социальная нагрузка на застройщиков.

Обычно крупные девелоперы прекрасно ориентируются в законодательстве, имеют мощный GR со всеми профильными структурами и располагают достаточными средствами для необходимых согласований и проведения реконструкции.

В дальнейшем такие здания органично вмещают элементы современной инфраструктуры будущего комплекса — частные детские сады, кафе, рестораны, коворкинги. Объекты культурного наследия обретают вторую жизнь, не менее эстетичную и насыщенную.

ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования

ОКН в аренду за рубль

Многие страны мира практикуют государственные программы, по которым исторические здания отдают инвесторам по символической цене взамен на обязательство их отреставрировать и обеспечить использование.

Москва стала одним из первых российских регионов, где внедрили 49-летнюю аренду ОКН за символическую плату в 1 рубль за квадратный метр — при условии, что в течение 5 лет будет проведена согласованная реконструкция здания.

Эта программа пользуется определенным спросом у инвесторов, хотя ажиотажа не наблюдается.

По официальным данным на сайте мэрии Москвы , с 2012 года арендаторам передали более 30 таких ОКН, и более 20 из них уже полностью отреставрированы. Список инвесторов ежегодно растет, интерес к программе не ослабевает.

Преимущество этой программы в том, что все ОКН принадлежат городу, поэтому ситуация с документами, согласованиями и ограничениями изначально прозрачна для всех участников. По сути, для частных инвесторов это один из оптимальных форматов.

Заниматься ОКН можно и нужно, чтобы исторические здания не пропадали в безвестности, а радовали жителей и гостей Москвы самобытным и ухоженным видом. Но всегда нужно здраво оценивать, для каких целей и в каком состоянии приобретается объект.

В столичных ОКН успешно размещаются детские сады, кафе и рестораны, креативные площадки, коворкинги, офисы, медицинские центры. Да, они великолепно расположены, но часто работа с ними таит в себе множество трудностей для собственника.

Поэтому важно учитывать и оценивать эти трудности до того, как принять решение о приобретении или аренде какого-либо объекта культурного наследия.

ОКН в Москве: как выбрать объект для инвестирования
66
4 комментария

В Москве нужно инвестировать в САМУ Москву. Но одна беда - вкусных объектов никто не даст, а на дрянные в бедственном положении не потянуть с базовых стартовых позиций менеджера среднего звена

Ответить

Возможно

Ответить

Во дворе так из окн читай заброшенного убитого здания сделали огромный развлекательный центр с коворкингом, детским развивающим центром и др
Один вопрос, лет 30 никого туда не пускали, нельзя и все. А тут за 1,5 года все случилось

Ответить

Указано в регламенте может быть че угодно, но никто не даст хулиганить и документы!!!!! В них вся соль 😎

Ответить