🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Фиксируем мысли и факты, чтобы спустя пару месяцев сделать повторный срез рынка

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами

---

Цены

Есть две проекции на цены жилой недвижимости:

- огромный пузырь в первичке, который надула льготная ипотека, и подхватила за собой вторичный рынок

- альтернативный взгляд: даже по графику выше среднегодовой рост цен около 16%. Это всего на пару процентов выше, чем недвижимость в среднем роста за 20 лет (~13%). Где тут пузырь?

За рост цен - инфляция, рост денежной массы

Против - оторванность цен от себестоимости в крупных городах, высокие ставки по ипотеке

Процентные ставки

В 2 словах про ставки вторичного рынка – они %бнутые: в среднем по банкам это 17-20% годовых. Чтобы купить несчастную студию за 7 млн, имея на руках 2 млн – нужно иметь доход выше 100 тысяч и ежемесячный платеж по ипотеке составит 86 тыс. Про переплату молчу… нет, не могу – 23 млн!

Льготные программы ипотеки

(обсуждали здесь)

Теперь что касается отмены – заканчивается только классическая льготная программа. Семейную продлили до 2030 года. IT вроде как осталась, но говорят некоторые банки взяли паузу, якобы нет бюджета

Большой объем непроданного жилья

В среднем, продано лишь 30% строящегося жилья. Еще треть в продаже, и 30-40% не выведено в продажу.

Баланс более-менее в районе исторических средних. Проблема лишь одна: спрос уменьшится из-за сокращения льгот, а объем предложения (строительства) сокращать нельзя.

Заемщики

Общее мнение – перекредитованы: почти половина ипотечников тратит на платежи по кредитам >80% дохода.

С ужасом открыл для себя Youtube блогеров, которые рекомендуют покупать по 4-5 квартир. Это просто вредительство (!), там нет математики, лишь ожидания бесконечного роста.

Тенденции

Мы не много посмеиваемся в отношении того, что студию 20м2 в доме, где 80% таких же маленьких студий называют бизнес классом. Но... мы тоже не можем купить большую просторную квартиру.

Тезисно

Основная рекомендация - всегда пользоваться калькулятором❗️ Строительные компании и риелторы пытаются продать вам идею низкого ежемесячного платежа:

- всегда смотрите, на какой срок ставка льготная (все 30 лет, или только до ввода дома)

- какие цели на квартиру? Если берете студию на 3-5 лет, а потом придется расширяться – учитывайте, что на вторичном рынке ваш покупатель будет с рыночной ставкой по ипотеке и ваши 30 тысяч рублей по 6% - для него почти 100 / месяц по ставке 18%

- подвергайте сомнению каждое слово риелтора: перепроверяйте размер скидки, платеж, срок. Пусть это выглядит странно, но поверьте, 1-2% переплаты в год это отпуск на море для всей семьи

Смотрите на локацию дома: инфраструктура, транспорт, и сколько домов рядом. Продать однушку в однотипном муравейнике из 50 таких же домов будет сложно. Да, мы все покупаем квартиру на всю жизнь, но статистически - всего на 5-7 лет в среднем.

Еще мы написали серию постов, по которым получили очень хорошие отзывы от вас. Рады, что пригодилось!

· Когда уже покупать недвижку?

· Как обманывают застройщики?

Спасибо, что читаете нас💙

Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!