Бали без иллюзий: полная правда о плюсах, минусах и перспективах инвестиций
Бали — райский остров с тысячей пляжей, бесконечными закатами и миллионами туристов ежегодно.
Но является ли он таким же раем для инвесторов, как для отдыхающих? Или за громкими обещаниями кроется маркетинговый пузырь?
Давайте разберем плюсы, минусы и реальные перспективы инвестиций в недвижимость на Бали.
Плюсы инвестиций на Бали
1. Высокий спрос на аренду
Бали ежегодно принимает более 7 миллионов туристов международных и несколько миллионов местных туристов и этот показатель растет в среднем на 8-10% каждый год.
В отличие от многих курортов, здесь нет "мертвого сезона" – поток гостей стабилен круглый год. А это означает, что аренда недвижимости пользуется постоянным спросом.
Факт: По данным аналитической компании AirDNA, средняя годовая заполняемость !качественных! объектов на Бали составляет 85%.
К примеру, сейчас строится один из выгодных проектов, у которого будет высокая заполняемость:
Цены на студии в этом комплексе 145 000 $ и PDF презентацию можно скачать здесь
2. Ограниченные площади под застройку
Только 5-7% территории острова пригодны для строительства туристических объектов.
Этот дефицит земли поддерживает рост цен на недвижимость. Например, за последние пять лет стоимость объектов в популярных районах увеличилась на 30-40%.
Доступная для застройки территория на Бали ограничена, особенно в популярных туристических районах.
В таких местах, как Чангу, Семиньяк и Кута, застроено до 95–97% территории, что оставляет лишь небольшие участки для нового строительства.
В центральных районах острова, таких как Убуд, свободных земель больше, однако многие из них непригодны для строительства из-за джунглей, гористой местности и рисовых полей.
Таким образом, хотя точный процент общей территории Бали, доступной для застройки, может варьироваться, в наиболее востребованных зонах для строительства остаются лишь ограниченные площади.
3. Круглогодичный климат
Бали – это "вечное лето". Температура редко опускается ниже +25°C, что делает его привлекательным как для туристов, так и для тех, кто ищет место для долгосрочного проживания.
Бали — тропический остров с жарким климатом круглый год (+27…+32°C). Выделяют два сезона:
- Сухой сезон (апрель – октябрь): мало осадков, комфортная влажность, лучший период для отдыха и инвестиций.
- Сезон дождей (ноябрь – март): высокая влажность, частые, но кратковременные ливни, зелёная природа.
4. Развитие инфраструктуры
В ближайшие годы планируется строительство нового международного аэропорта и скоростных дорог. Эти проекты увеличат доступность острова и откроют новые перспективы для инвесторов.
5. Высокая доходность
Средняя доходность (ROI) от краткосрочной аренды на Бали составляет 10–14% годовых в долларах, а в отдельных случаях — до 18%.
(Примеры сделок и статистику доходов с уже работающих объектов могу выслать Вам в вотсап по этой ссылке)
Для сравнения: в Дубае доходность достигает 7–8%, а в Таиланде — 8–9%. Если вы выбираете объект грамотно, он может окупиться за 5–7 лет.
Минусы инвестиций на Бали
1. Юридическая сложность
Большинство объектов продаются иностранцам по схеме leasehold (долгосрочная аренда, а не полное владение). Это вызывает множество вопросов для решения и требует досконального понимания юридических нюансов.
2. Влажный климат
Высокая влажность – не только вызов для жизни, но и постоянная угроза для недвижимости. Обслуживание виллы требует регулярных затрат на защиту от плесени, ремонт бассейнов и замену техники.
3. Проблемы с инфраструктурой
Не все районы острова одинаково развиты. Узкие дороги, отсутствие централизованного водоснабжения и перебои с электричеством могут стать неприятным сюрпризом.
4. Риски недобросовестных застройщиков
Растущий спрос привел к появлению множества застройщиков-новичков, которые часто не выдерживают конкуренции или продают объекты с дефектами.
Что ждет рынок недвижимости Бали?
1. Прирост цен на землю и недвижимость
Ограниченные площади для строительства и стабильный турпоток поддерживают рост цен. В районах с развитой инфраструктурой, таких как Чангу, Улувату и Семиньяк, стоимость объектов продолжает увеличиваться.
2. Перспективы для долгосрочных инвестиций
Стабильный рост экономики Индонезии и туристической активности делает Бали привлекательным местом для тех, кто ищет долгосрочные вложения. Ожидается, что к 2030 году Индонезия войдет в пятерку крупнейших экономик мира.
3. Популяризация экологичных проектов
Местные власти все чаще поддерживают проекты, направленные на сохранение природы. Экологичные комплексы с минимальным влиянием на окружающую среду будут пользоваться повышенным спросом.
Сейчас как раз строится классный жилой комплекс вилл и апартаментов в Убуде для инвестиций и жизни.
Кому стоит инвестировать на Бали?
Инвестиции на Бали подойдут вам, если:
- Вы ищете объект с высокой доходностью и стабильным турпотоком, но принимаете юридическую особенность лизхолда (leasehold).
- Планируете долгосрочные вложения в недвижимость. Перепродажа обладает самой высокой доходностью, но уступает в долгосрочной аренде на длинной дистанции.
- Готовы погрузиться в изучение местного рынка или работать с надежными партнерами. Особенности рынка, юридические тонкости и экспертный анализ каждого нюанса - залог успеха, но и трата времени.
Если же вы не готовы учитывать местные особенности и риски, лучше выбрать более предсказуемые рынки.
Заключение
Бали – это действительно уникальная возможность для инвестиций, но не без нюансов.
Понимание плюсов и минусов, тщательная проверка объекта и правильный выбор управляющей компании – ключевые шаги к успешному вложению.
Чтобы разобраться, как выбрать действительно доходный объект недвижимости на Бали, используйте полный чек-лист с объяснением, который я подготовил.