Как хитрят застройщики. Часть 1.

В условиях изменений законодательства, которые существенно ограничивают права участников долевого строительства, мы вспоминаем о деятельности недобросовестных застройщиков, чтобы привлечь внимание к этой проблеме. Никто не знает, как сложится судебная практика относительно нововведений по застройщикам, но проверка застройщика всегда останется первым шагом, перед подписанием договора участия в долевом строительстве.

Дольщикам нужно понимать, что всё, что обещано в рекламе, но не прописано в Договоре участия в долевом строительстве (ДДУ), может выполняться застройщиком не в полном объёме, а то и вовсе не выполняться. Красивые презентационные материалы (сайт ЖК, буклеты, 3D-макеты) с прекрасными фасадами и окружающим благоустройством, детскими и спортивными площадками в окружении деревьев и цветочных клумб, оригинальной отделкой входных групп созданы, чтобы заманивать покупателей. Обещанные парковочные места для автомобилей оказались недоступными для половины дольщиков. Знакомая история?

Кроме того, многие утяжеляющие бюджет строительства инфраструктурные объекты (обычно – школы, детские сады и т.п.) откладываются на последнюю очередь комплексной застройки территории. Тот, кто купил квартиру в корпусах первых очередей, может ждать этих объектов долгие годы, а дети тем временем должны будут ездить в школу в другие районы. Итог – обманутые ожидания и разочарование.

Рекомендации: Забудьте всё то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Всё, что не указано в вашем договоре – не правда. Можно ознакомиться с инвест-контрактом, заключённым между застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то, что вам рассказывает застройщик, то есть большой шанс, что вы это получите..

Срок сдачи или ввода объекта в эксплуатацию — это дата, прописанная в разрешении на строительство. К этому сроку застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод. Передача квартиры по акту приёмки-передачи собственникам осуществляется после этой даты — в течение 2, 3 и даже 6 месяцев. Для стимулирования продаж застройщик может указать планируемый срок ввода дома раньше, чем реально сможет это сделать. Такая уловка застройщика тоже относится к маркетинговым приёмам. Ведь чем раньше заявлен срок сдачи дома, тем дороже можно продавать квартиры.

Застройщик выделяет жирным шрифтом срок сдачи дом в эксплуатацию вместо срока передачи квартиры, ведь это бросается в глаза. Ответственность застройщик несёт только за указанный в ДДУ срок передачи квартиры дольщику. Срок сдачи дома может быть обозначен, например, как 1-й квартал 2026 года, а фактический срок передачи квартиры по ДДУ — 4-й квартал 2026 года.

Рекомендации: При подписании ДДУ изучите условия о сроке передачи объекта долевого строительства и не путайте его со сроком ввода дома в эксплуатацию!

Законом не запрещено вносить корректировки в проектную документацию по ходу строительства. При этом застройщик обязан уведомлять участников долевого строительства о таких изменениях посредством размещения информации об изменениях в единой информационной системе жилищного строительства, которая впоследствии отображается в общем доступе на интернет-сайте «наш.дом.рф».

На момент покупки дольщик видит в проекте определённые параметры будущего дома и квартиры, которые его устраивают. Но оказывается, застройщик в одностороннем порядке может изменить проектные решения уже после фактической покупки и оплаты квартиры.

При проверке ДДУ часто встречается такой пункт от застройщика:

«В проект многоквартирного дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь жилых и/или нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства, при условии сохранения количества комнат каждого из объектов долевого строительства. Стороны пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменениями объекта долевого строительства, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором и действующим законодательством Российской Федерации. О факте изменения проекта, в соответствии с которым осуществляется строительство многоквартирного дома, застройщик проинформирует участника путем размещения данной информации в сети интернет и/или иных средствах массовой информации.»

То есть дольщик здесь вообще ничего не может сделать. Если он подписал такой договор, ему остаётся только смириться, даже если внесённые изменения его не устраивают.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобные моменты и предупредить дольщика, чтобы в итоге не получилось так: покупал одно – получил другое.

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной). При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик будет обязан доплатить за «излишки площади».Часто это значительная сумма, которая не входила в финансовые планы дольщика. Если же реальная площадь квартиры (по результатам обмеров БТИ) оказывается меньше, чем обещано, то застройщики стараются избежать выплат дольщику за «недостающие метры». Для этого используются разные юридические формулировки в ДДУ (например, с «допустимыми отклонениями» или вовсе прописан пункт о том, что цена не меняется). Кроме того, такое уменьшение площади может произойти за счёт увеличения площади балкона, лоджии или террасы, что незаконно.

Если юристы застройщика хорошо поработали над условиями договора долевого участия, то формально никто никого не обманывает: все дополнительные выплаты – строго по договору.

Рекомендации: Для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию. Это позволит исключить переплату за недостоверные данные. Также внимательно читайте пункты ДДУ и привлекайте юриста, чтобы избежать финансовых затрат в будущем.

Застройщик приглашает дольщика на осмотр и приемку квартиры в доме, который в принципе уже возведен под крышу, но ещё не готов и не сдан госкомиссии. Квартиры в доме при этом вполне пригодны для посещений и осмотра.

Зачем это делается?

Всё для того, чтобы остановить начисление неустойки за просрочку передачи квартиры. Ведь дата подписания передаточного акта означает, что застройщик в этот момент выполнил все свои обязательства перед дольщиком и больше ему ничего не должен.

На самом деле это незаконно. Застройщик имеет право передавать квартиры дольщикам только после сдачи дома в эксплуатацию.

Рекомендации: Если объект передан до ввода в эксплуатацию, запросите у застройщика разрешение на ввод объекта в уполномоченном органе и оспаривайте акт.

Общие Рекомендации выбора застройщика:

1. Изучить документацию на застройщика и строящийся объект (выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.д.).Подробнее здесь .

2. Лично посетить строительную площадку, чтобы убедиться, что строительство ведется, и оценить местоположение дома и инфраструктуру района.

3. Выбирать новостройки, возводимые в соответствии с 214-ФЗ и предполагающие заключение договора долевого участия. Как писали здесь.

4. Остерегаться больших скидок и подозрительно низких цен.

5. Пользуйтесь полезными ресурсами Сайт "Наш дом" (наш.дом.рф) - каталог новостроек, реестры застройщиков и проблемных объектов.

6. Сайт "Единый ресурс застройщиков" (erzrf.ru) - рейтинг застройщиков.

Надежность застройщика характеризуют многолетний опыт, количество сданных объектов, аккредитация в банках, а также финансовая и проектная документация.

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ.

Любой мессенджер (Вотсап, Вайбер, Телеграм) :

Мария, юрист +7 912 774 27 40

@MMaria174

ПРИГЛАШАЮ в КАНАЛ