Как инвестору приручить «черных лебедей»
Итоги конференции «Доходная недвижимость — 2025»
Раньше стратегия многих частных инвесторов была простой. Они покупали объекты на «котловане», а потом выгодно их продавали или сдавали в аренду. Однако из-за изменения ситуации в мире, роста ключевой ставки Банка России, недоступности рыночной ипотеки и других факторов прежний подход уже не приносит желаемых результатов. Как работать в новых условиях? Какие проекты могут принести наибольшую прибыль? Что будет с ценами и предложением? Эти и другие вопросы обсуждались на конференции «Доходная недвижимость — 2025», которая недавно состоялась в Москве. Ее организовало инвестиционное сообщество Private Money.
Ставка на рациональность
Во многих сегментах рынка недвижимости наступил период неопределенности. Поэтому в выигрыше окажутся те его участники, которые смогут быстро перестроиться и будут действовать осмотрительно.
Основатель сообщества Private Money и конференции «Доходная недвижимость» Сергей Лауга рассказал собравшимся о новых правилах инвестирования.
Рынок недвижимости был, есть и будет. На нем по-прежнему можно хорошо зарабатывать, однако следует сосредоточиться не просто на купле-продаже объектов, а на создании новой ценности, анализе рисков, изучении трендов и самых успешных кейсов.
Спикер отметил, что еще два-три года назад доходность и сроки реализации проектов были важнее возможных рисков. Сегодня инвесторам нужно фокусироваться на сохранности капитала и лишь потом на доходности объектов.
«Если пессимистичная модель инвестирования вас устраивает, значит, вы выбрали хороший актив. Когда вполне приемлем реалистичный сценарий, в проект тоже можно вложить деньги. Однако никогда не стоит ориентироваться на оптимистичную модель. Такой подход оптимален для принятия инвестиционных решений», — подытожил Сергей Лауга.
О важности рационального подхода к финансовым вложениям говорил и президент Группы компаний «Основа» Александр Ручьев. Поскольку ситуация все время меняется, инвесторам нужно мониторить новые тенденции и анализировать события, происходящие на рынке недвижимости. Тогда они смогут быстро избавляться от падающих активов и приобретать растущие.
Мой опыт показывает, что нужно вкладывать средства туда, где понятен инвестиционный процесс и есть возможность вовремя из него выйти. Актив не должен быть «гирей», которая тянет инвестора на дно. Не стоит верить в красивые сказки и принимать импульсивные решения. Только взвешенный подход, основанный на знании рынка, позволит не попасть в ловушку мошенников и не потерять деньги. Действуйте очень осторожно и рационально.
Легкие деньги остались в прошлом
Позицию Александра Ручьева поддержал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.
«Я часто встречаю кейсы, где заявлена доходность от 30% до 50% годовых. На первый взгляд такие предложения кажутся довольно интересными и привлекательными. Но когда узнаешь, как будет складываться эта доходность, оказывается, что ставка делается на рост цен. Думаю, что инвесторы вряд ли смогут заработать на повышении стоимости объектов недвижимости, как в прежние годы. Сейчас цены смотрят скорее вниз, чем вверх. Если они поднимутся, доходность инвестиционных стратегий будет выше ожидаемой. Но я рекомендую исходить из того, что цены не вырастут», — отметил он.
Спикер пояснил, что текущая стоимость недвижимости сложилась при низких ипотечных ставках. Тогда можно было купить актив и через некоторое время продать его в 1,5 — 2 раза дороже. Однако с 2023 года Центробанк начал повышать ключевую ставку, вслед за ней выросли ставки по ипотеке.
По мнению Олега Репченко, в ближайшей перспективе высокая ключевая ставка сохранится. В лучшем случае она снизится до 17% к концу этого года. Значит, особых изменений на рынке недвижимости ждать не стоит. Заработать на нем смогут те инвесторы, которые обладают компетенциями по улучшению объектов.
Руководитель проекта DS-Conf Александр Кашкаров обратил внимание участников мероприятия на то, что для достижения успеха важно совершенствовать модели управления финансами и особенно финансовыми рисками.
Те, кто действует по старинке, стараясь «поймать» удачные варианты в море непроверенной информации, проиграют более продвинутым конкурентам. Нужно внедрять в работу современные технологии Big Data и использовать возможности нейросетей. Они помогут выбрать лучшие объекты для инвестиций и оценить потенциальные риски.
Флиппинг: стратегия успеха
Сегодня одним из способов получить высокий доход от вложений в недвижимость становится флиппинг. Этот подход предполагает покупку объекта, его модернизацию и последующую продажу. Секреты успешной реализации таких проектов раскрыл основатель агентства элитной недвижимости Whitewill Олег Торбосов.
Он подчеркнул, что московский рынок недвижимости входит в число крупнейших в мире. Однако в отличие от других столиц, на нем представлено много лотов без отделки. Поэтому у инвесторов есть колоссальные возможности для флиппинга.
Тем, кто планирует покупать сразу несколько квартир, лучше выбирать их не в разных районах, а в одном жилом комплексе. Желательно, чтобы он находился в центре или иной престижной локации. После ремонта лоты следует продавать не другим инвесторам, а людям, которые планируют там жить.
Все свои сделки во флиппинге я совершал с энд-юзерами — конечными покупателями недвижимости, готовыми приобретать объекты по высоким ценам. Единственное, что нельзя изменить в квартире — это вид из окна, поэтому он особенно важен. Какой бы ремонт вы не сделали, будет очень сложно продать лот с плохими видами из окон.
Начинающим флипперам он посоветовал не покупать дешевые студии. Таких объектов сейчас больше всего на рынке, и их трудно продать. Лучше рассмотреть трехкомнатные квартиры, они востребованы у покупателей и позволяют получить высокую прибыль.
Другое перспективное направление, о котором рассказал Олег, — флиппинг офисов. В Москве много устаревших объектов классов B и C, которые можно модернизировать до B+.
Российский бизнес активно развивается, в столице хотят работать многие предприниматели из регионов. В то же время расширяется сотрудничество компаний с партнерами из Китая, Индии, ОАЭ и иных дружественных стран. В связи с этим возрастает потребность в покупке и аренде современных офисных пространств. Инвесторы могут неплохо заработать на флиппинге таких объектов, но сначала в них придется вложить значительные средства.
Отдых не только в Сочи
До зимней Олимпиады 2014 года многие не верили, что Сочи может быть комфортабельным курортом. Однако проект успешно реализовали, и летняя столица стала самым популярным местом для отдыха в России. С 2022 года спрос на внутренний туризм начал расти. Люди открыли для себя другие локации, прежде всего, Крым.
Говорят, что регион станет «вторым Сочи» или даже превзойдет его. Уже возведены Крымский мост, связавший полуостров с материковой частью России, и трасса «Таврида» протяженностью более 250 км, строятся другие важные дороги. Быстро развивается туристический кластер, появляются новые отели, санатории, жилые и апарт-комплексы.
Основатель центра недвижимости и ипотеки «С Мацко Легко» Оксана Мацко подчеркнула, что проектом курорта «Золотые пески» предусмотрено обустройство самой длинной набережной в Крыму протяженностью 12 км. А в Ялте откроется игорная зона, которая привлечет в город многих состоятельных людей.
Крым стал круглогодичным курортом. Все строящиеся гостиничные комплексы, санатории и другие объекты рассчитаны на прием туристов в любой сезон. В их распоряжении будут теплые бассейны, теннисные корты, медицинские центры и иные сервисы. Летом в Крыму лучше отдыхать на море, а в другое время можно, к примеру, посещать дворцы, любоваться живописной природой, знакомиться с местной кухней. С каждым годом интерес людей к региону растет, значит, новые проекты будут востребованы.
В Крыму можно приобрести квартиры, апартаменты, номера в отелях и санаториях, коммерческие помещения. Со временем они будут стоить гораздо дороже. Собственники смогут выгодно их продать или сдать в аренду.
Другой регион, к которому стоит присмотреться — Калининградская область. С ее особенностями участников конференции познакомил руководитель отдела продаж компании «Русская Европа» Минас Кехян.
С каждым годом к нам приезжает все больше путешественников, а средняя стоимость проживания в гостиницах приблизилась к уровню Сочи. Люди с удовольствием отдыхают в таких городах, как Калининград, Зеленоградск и Светлогорск, а также в поселке Янтарном. Их привлекают Балтийское море, старинные форты, замки и соборы, построенные, когда наш регион был частью Германии. Кроме того, активно развивается эко-туризм. Национальный парк «Куршская коса», Выштенецкое озеро — одно из самых чистых в Европе и другие заповедные места посещают миллионы туристов.
В Калининграде девелопер возводит эко-квартал «Русская Европа» с множеством интересных особенностей, обусловленных соседством с западными странами, а в Светлогорске — клубные дома «Re Максим» и «Re Премьер». Всего в регионе реализуются более 20 проектов, которые могут заинтересовать инвесторов.
Развивается туризм и в Московской области, где появляется все больше новых отелей и других объектов для отдыха. Один из самых масштабных — AMBIENT PARK by Russian Seasons, расположенный на Новой Риге на территории площадью 16,6 га. Им управляет компания «Русские сезоны», признанная лучшей в нашей стране.
Отель откроется уже в начале августа и будет работать по модели готового арендного бизнеса. Наши акционеры смогут получать доход, не участвуя в управлении объектом. Спрос на номера растет, главную роль в его формировании играет развитая инфраструктура. Для гостей будут работать ресторан у воды, спа- и банный комплексы, конференц-зал и многое другое. Уникальная особенность проекта — рукотворное озеро площадью 11 тыс. кв. м с чистейшим пляжем с кварцевым песком.
Среди других перспективных курортных объектов Подмосковья можно отметить термальный комплекс Green Flow Park Scandinavia и ретрит-поселок Rize Mind Village.
Мнения участников и спикеров конференции
Сложная геополитическая ситуация и санкции побудили многих инвесторов вкладывать средства в российскую недвижимость. Так, спрос на элитные квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы растет, а вслед за ним и цены. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в таких проектах превышает 2 млн рублей. Доходность инвестиций в высокобюджетные новостройки составляет от 30% годовых.
Другое направление, которое привлекает инвесторов, — курортная недвижимость. В России появляется все больше качественных объектов, расширяется их география. Я был приятно удивлен, когда узнал о возведении новых термальных курортов на Урале — премиальных апарт-комплексов «Панорама» и «Фабрика отдыха» в Сысерти, загородной резиденции «Тургояк Резорт» в Миассе и других. Их запуск будет способствовать росту турпотока в регион, созданию новых рабочих мест и повышению уровня жизни людей.
Многие эксперты говорят, что после нормализации отношений России и США, снятия части санкций и других послаблений инвесторы переориентируются на зарубежную недвижимость. Я в этом сомневаюсь. Кейсы, связанные с изъятием активов россиян за границей, подорвали доверие к таким вложениям. Объекты, построенные в нашей стране, останутся востребованными, а такие конференции, как «Доходная недвижимость», помогут покупателям выбрать лучшие предложения.
Сейчас рынок недвижимости переживает непростые времена, но это позволяет инвесторам оценить состоятельность реализуемых проектов и умение компаний привлекать финансирование.
Мы работаем в нише коворкингов и смарт-офисов, которая развивается очень быстро. Большинство клиентов BLOKS – представители малого и среднего бизнеса. Мы удовлетворяем их потребность в офисах нового формата, где созданы все условия для эффективной работы сотрудников.
На мой взгляд, офисная недвижимость сейчас недооценена, и у нее хорошие перспективы. Пока еще не все понимают, что вложения в такие объекты обеспечивают высокую доходность. Коворкинги и смарт-офисы — антикризисный продукт, который будет востребован в ближайшие годы.
Мои впечатления о конференции «Доходная недвижимость» самые позитивные. Уже не первый год она собирает профессионалов рынка и частных инвесторов, которые анализируют тренды и создают успешные инвестиционные стратегии.
Ранее материал был опубликован в Национальном банковском журнале (NBJ).