Строительная экспертиза как форма аудита при строительстве

Центр экспертиз при Институт судебных экспертиз и криминалистики подготовил краткий обзор.

Строительная экспертиза (строительный аудит) – это контроль качества на предприятии осуществляющей работы по строительству. Он необходим для контроля финансовой деятельности при строительно-монтажных работах, при проектировании проекта, а также непосредственно при сдаче готового объекта в производство.

В ходе данных работ выявляется, правильно ли были потрачены денежные средства, качественные ли материалы были закуплены для той или иной работы, который призван защищать интересы кредитора, инвестора или заказчика.

Работы может включать в себя всевозможные экспертизы качества и стоимости, мониторинг проведения строительных работ, а также составление всевозможной документации и консультации по вопросам в этой правовой сфере. Такой анализ сделает возможным выявить несоответствие в выполнении строительных обязанностей, а также поможет оспорить ценовое решение того или иного вопроса. В любом случае, аудит строительных организаций и отдельных объектов, как возводящихся, так и уже сданных в эксплуатацию, является неотъемлемой составляющей строительной и инвестиционной деятельности многих организаций.

при принятии решения об инвестировании средств;

при приобретении объекта незавершенного строительством;

когда необходима оценка физического износа;

при привлечении кредитных средств для строительства объекта;

при решении спорных вопросов между участниками проекта;

в случае предоставления недостоверной отчетности;

при нецелевом использовании денежных средств и материальных активов;

при хищении материальных активов;

при отставании от сроков строительства и внеплановых простоях;

при возникновении незапланированных неблагоприятных событий;

с целью контроля над строительными работами на всем их протяжении, до момента ввода объекта в эксплуатацию

Как правило включает в себя обычно и проверку Застройщика (собирающего целевые средства в рамках применения специальных законов и организующего строительство с целью передать результат дольщику-участнику), и Инвестора (т.е. лица, передающего целевые денежные средства Застройщику для получения в собственность результата строительства), и Технического заказчика, играющего роль контролера за качеством строительства, и Генерального подрядчика, координирующего деятельность Субподрядчиков, и Субподрядчиков, фактически осуществляющих строительство. При проведении строительного аудита, специалист должен понимать документооборот каждого участника, знать типичные проблемы и вести строительный аудит, если есть задача проверки реальности фактических объемов, привлекая при необходимости экспертов, особенно в сложных спорных случаях.

Какие работы необходимы при проведении:

проверку всей изначально имеющейся на предприятии документации;

анализ внутренней сметной документации, в которой указаны суммы стоимости работ;

оценка стоимости работ, учитывая полный объем работ, среднерыночную стоимость работ на аналогичных объектах;

сравнение итоговых сумм по проведенным работам с теми, что изначально были заложены в проектно-сметную документацию;

выявление причин, повлиявших на изменение цены за весь объект;

формирование суммы строительства, основываясь на реальные данные, на фактические затраты по проведенным работам;

контроль строительства: объем поставляемых материалов, цена, сроки, качество строительно-монтажных работ;

изучение договоров подряда, заключенных в момент строительно-монтажных работ;

анализ договоров, заключенных в момент строительно-монтажных работ, оценка целесообразности их заключения;

составление заключения для предприятия, на котором строительный аудит проводился. В заключении указываются все выполненные работы. Далее даются рекомендации, в которых четко указаны действия, необходимые для исправления всех недочетов по ходу строительно-монтажных работ.

Особенности организации строительного производства обусловливают определенный порядок ценообразования в этой отрасли и учета себестоимости строительных работ, а также достаточно сложную, обычно многоступенчатую, систему расчетов между участниками строительства объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к необходимости высокой специализации при проведении аудита строительных организаций.

Зачастую строительный аудит рассматривают как синоним строительно-технической экспертизы. Но разница между ними есть. Строительно-техническая экспертиза предполагает обследование зданий, техническую оценку строительных (отделочных) работ, испытания стройматериалов. Такая экспертиза проводится, как правило, перед вводом готового объекта в эксплуатацию, в то время как строительный аудит охватывает все этапы строительства – от проектирования объекта до ввода в эксплуатацию.

Виды строительного аудита

Аудит строительных организаций, проводится исходя из общих принципов, но, несомненно, имеет свою специфику. В зависимости от поставленных перед аудитором задач выбираются основные направления и участки проверки (обязательный аудит или инициативный аудит), способ проведения (сплошной или выборочный), объем проверки. При проведении строительного аудита расходов перечисленные факторы находятся в зависимости от конкретных обстоятельств.

Этапы строительного аудита

Аудит строительных организаций начинается с ознакомления с финансово-хозяйственной деятельностью проверяемого клиента, изучения учетной политики, регламентирующей порядок бухгалтерского учета, оценки системы внутреннего контроля. Аудитор собирает общие сведения о проверяемом объекте, определяет его место на региональном рынке строительства, организационную структуру, хозяйственные связи.

Основные этапы проведения строительного аудита включают в себя:

ознакомление с проектом, анализ предоставленной документации;

ознакомление с объектом строительства, сопоставление предоставленной документации с текущим состоянием дел;

финансовая и техническая экспертиза проекта строительства;

обработка и анализ выявленных отклонений и нарушений;

формирование отчета по результатам проведенной проверки.

Финансовая экспертиза строительства - это оценка финансовой составляющей строительства. Она позволяет контролировать расходование как инвестиционных так и кредитных средств. В ходе работ осуществляется проверка фактически выполненных объемов работ и сопоставление их проектно-сметной документации.

Техническая экспертиза (строительная экспертиза) - это проверка сроков, объемов и качества строительных работ, а также анализ соблюдения действующего законодательства РФ. Технический надзор также включает проверку наличия и полноты проектной и разрешительной документации, полученных согласований и сопутствующей документации.

В ходе технической экспертизы выполняется:

проверка соблюдения законодательства, регламентирующего строительную деятельность на территории РФ;

проверка полноты и комплектности разрешительной и проектно-сметной документации;

анализ исполнения графика производства работ;

контроль качества строительно-монтажных работ и применяемых материалов;

проверка качества ведения исполнительной документации;

выполнение контрольных обмеров выполненных работ. Сопоставление результатов обмера с отчетной документацией;

анализ обоснованности дополнительных работ;

контроль за технологической последовательностью строительных процессов;

анализ списания материалов в соответствии с нормами расхода и проектной документацией.

Анализ документации

При проведении строительного аудита анализируется следующая документация:

Проектная документация – полный состав, включая, внесенные в проект изменения и исполнительные рабочие чертежи.

Сметная документация.

Исполнительная техническая документация, включая: общий журнал работ (Форма КС-6), специальные журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний инженерных систем, исполнительные геодезические схемы.

Отчетная документация – акты о приемке выполненных работ (Форма № КС-2), справка о стоимости работ и затрат (Форма КС-3), Журнал учеты выполненных работ (Форма КС-6а), другие документы, подтверждающие объемы и стоимость выполненных работ и материалов.

Договорная документация – договора подряда, поставки материалов и оборудования.

Источник