Так ли хороши инвестиции в жилую недвижимость

Существуют темы, способные объединить миллионы людей. Одна из них - инвестиции в жилую недвижимость. Едва ли я ошибусь, сказав, что каждый из нас хотя бы раз в жизни мечтал о квартире под сдачу или же планировал покупку на стадии котлована для последующей продажи. Сегодня мы рассмотрим оба этих варианта и решим, насколько оправданы такие инвестиции.

Покупка пустой коробки Несколько моих знакомых занимаются как раз таким видом бизнеса. Их подходы не имеют между собой ничего общего, но вполне рациональны и имеют право на жизнь (и даже финансовый успех).

Первый человек (назовем его Василий) располагает значительным бюджетом, скупает комменческую недвижимость (чаще небольших площадей), ремонтирует и продает. Василий рассматривает свое занятие именно как бизнес. Он ведет параллельно несколько проектов, срок реализации которых редко когда превышает 1 год.

Второго героя зовут Антон (имя я также изменил). Бюджеты у него сильно меньше, чем у Василия, но зато есть навык и желание работать руками. Выбор Антона - жилая квартира без отделки, где он (в свободное от основной работы время) может самостоятельно делать ремонт. Антон получает удовольствие от процесса, совершенствует свои навыки, воплощая в жизнь любые (даже самые смелые) мечты. А потом, через 3-5 лет, продает квартиру и получает деньги за свои смекалку и труд. Модель рабочая, но не думайте, что сможете ее повторить без должного опыта.

Попробовать пройти путь Антона, не приложив к делу собственных усилий, - крайне сомнительная идея. Даже если в течение 5 лет вы продадите квартиру в 2 раза дороже, ваша среднегодовая доходность за этот период составит чуть более 14,5%. И это без учета обязательных платежей за содержание жилья и затрат на ремонт. Без навыка работать руками вам остается лишь путь Василия, но есть ли у вас возможность (и бюджет) вести несколько проектов параллельно и уделять бизнесу всё свободное время?

Наконец, перечислим еще ряд минусов покупки недвижимости для последующей продажи (повторюсь, речь не о тех, кто занимается этим как основным бизнесом): - Обязательная уплата налога с продажи (при владении объектом менее 3 или 5 лет) - Низкая ликвидность (на некоторые квартиры покупателя можно искать годами) - Риски застройщика (особенно актуально при покупке на стадии котлована; возможны задержки, проблемы с финансирование, изменение проекта и т.д.)

Казалось бы, остается покупка недвижимости с целью последующей сдачи. Но и тут не всё так просто...

Квартира под сдачу Уверен, многим уже доводилось видеть расчеты доходностей квартир, купленных под сдачу. Еще одним математическим примером я вряд ли кого смогу удивить. Есть у наших граждан (недоверяющих банкам, бизнесу и государству) вера в непоколебимую силу бетона. Любые замечания о низкой эффективности подобной инвестиции обычно умело парируется банальным "зато надежно". С этим утверждением мы и попробуем сейчас поработать.

В российском обществе есть прослойка, особо чувствительных к несправедливости людей, желающих "отобрать и поделить" - раскулачить олигархов, отменить приватизацию и сделать еще ряд простых и неправильных решений. Почему-то они не берут в расчет, что в результате схожих процессов около 100 лет назад квартиры и доходные дома (аналог современных квартир под сдачу) также лишились своих владельцев. Но не будем погружаться в историю, ведь это было давно да и вообще не правда...

За последние 20 лет не раз всплывали предложения дополнительно обложить налогами владельцев "лишних" квартир. Только по одному запросу гугл дает несколько проектов - 2006 год, 2021 год (всего предложений было куда больше). Более того, с политологической точки зрения наказать владельцев жилой инвестиционной недвижимости - отличный способ набрать политических очков. И большинство будет очень довольно и не пострадают действительно важные и влиятельные группы.

Можно обратиться и к международному опыту. Во многих странах мира существуют законы, ограничивающие максимальную стоимость аренды (желающие могут почитать про подобные программы в Берлине или Нью-Йорке). Одновременно с повышением доступности жилья для рядовых граждан такие меры снижают его доходность для других. Более того, цена жилой недвижимости в таких регионах также оставляет желать лучшего, а поиски покупателей могут продолжаться годами.

Если все эти аргументы не заставили вас усомниться в надежности "бетонных" инвестиций, подписывайтесь на мой телеграм канал. В ближайших постах мы сравним доходность жилых помещений с другими инвестиционными инструментами, доступными гражданам России.